10月初，中國建設銀行剛剛上浮首套房貸利率至1.05倍后不久，"首套房貸款利率上調"動作迅速蔓延到全國。10月16日，不少中小商業銀行也調整了首套房貸利率，包括廣發銀行、深發展銀行以及民生銀行等，都提升了5%至10%。同時，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市以及天津、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、蘇州等二線城市。

    不過，各城市首套房貸款利率上調幅度差異較大。目前北京、上海、廣州、深圳、杭州的大部分銀行上調幅度普遍在5%到10%；而成都、濟南約為5%到20%；長沙、武漢則更高，為10%至30%；在長春，個別股份制銀行最高上調50%，利率高達10.575%。

    而在此前，關于首套房貸利率的變動并未有任何風吹草動。突然來襲的政策變化讓房地產市場驚出一身冷汗。不過大部分市場人士認為，本次提高"首貸"利率并不能直接助力壓低房價。市場機構計算認為，上調利率后，以首套房貸款100萬元、20年償還期計算，月供將首次接近8000元，總利息上漲5萬元。

    嘉賓

    王玨林住建部政策研究中心副主任

    范小沖陽光100置業集團常務副總裁

    胡景暉偉業我愛我家集團副總裁

    楊紅旭易居房地產研究院綜合研究部長

    孫飛中國國際經濟技術合作促進會金融投資委員會主席

    中房協匿名人士

    首套房貸率升高是否是調控政策的延伸？

    不是

    王玨林：我個人并不認為本次上浮利率與整個調控政策有關聯。有觀點說，本次調控是通過增加首套房貸款利息，來平抑過熱的房地產市場，來抑制過快增長的房價，我并不這樣認為。

    國家針對房地產市場調控，目的是保持我國的房地產市場能夠穩定健康發展，解決和改善更多家庭住房條件。對房地產市場實行調控，是重點解決市場供求矛盾突出的問題。調控政策支持保障房建設，傾斜于自住和改善性住房的需求，嚴格投機性、投資性購房要求，并在銀行區別貸款和限購指標政策上都有體現。

    我認為，不管從房屋結構調整方面，還是貸款政策方面，購買首套房和二套房還是應當有所區別，對于購買首套房的家庭在貸款方面應當給予一定支持，因為這部分消費群體基本上是年輕人。如果降低購買首套房貸款門檻，還可以緩解保障房量大、面廣的壓力。

    中房協匿名人士：這次銀行上調首套房貸款利率，并沒有在事前做任何通知和暗示。按照慣例，國家對房地產調控的政策都會有一個政策出口，有時是銀監會，有時是央行，有時是發改委。但這次只是各家銀行根據自己的風險情況和經營情況自行制定上浮空間。這說明，本次利率上浮并非整體調控政策的延伸，而更應該說是銀行的自行調整。

    在年底，銀行為控制風險和保證利潤調整利率是比較正常的。況且由于政策持續緊縮，導致一些房地產商開發貸款和購房者的按揭貸款都被壓制。因此在無錢可貸的情況下，銀行提高利率則可以減少風險發生，保證質量好的客戶維系收益。

    所以本次上浮利率并不是調控政策的延續。但是國家調控房地產的決心不會放松。

    胡景暉：我認為，本次銀行對于首套房貸利率的提高并不是針對房地產的調控。這只是銀行針對自己而調整的經營行為。特別是年底，很多上市銀行都要為編制報表做準備，因此會減少一些高風險貸款。本輪利率上浮不屬于調控政策的延伸。

    從目前的市場成交量以及價格情況看，從年末到明年房價可能會出現下降。但是，這個下降是指區域性的。有些小區地理位置尷尬，配套不完善，在購房者心中一直都是雞肋?，F在首套房貸款利率上浮必然會對購房者帶來壓力。相比之下，這些不太令人滿意的樓盤會出現較為明顯的降價。但是那些地段好配套好的小區則很難出現明顯的降價。

    是

    孫飛：本次上調首套房貸款利率就是調控政策的延伸。隨著調控的深化，房地產泡沫開始擠出，地產開發商資金鏈開始緊張甚至有的出現斷裂。為了有效控制風險并貫徹調控，銀行上調首套房貸款利率，不但提高了門檻，而且加強了風險防火墻。

    因此我并不完全贊同上調首套房貸款是銀行的自身經營行為。其實能夠用于調控的金融手段一直都有，只是沒有提上使用議程。之前對二套房等都有金融手段抑制?，F在開始使用首套房貸利率提高的方法調控，實際上決策層認為此前并未收到良好的效果。

    楊紅旭：利率上浮一定會加速房價下降拐點的到來。一部分市場分析觀點認為，限購政策是最嚴厲的，打擊的程度是最深的。但我認為，信貸緊縮對市場影響的程度要比限購深。目前而言，連首套房的貸款利率都有上漲，在基準利率之上又上漲了10%到20%，這事影響力非常大的。這意味著不僅是貸款緊縮在打擊投資投機需求，而且也在抑制剛性需求。在政策放松之前，市場還將繼續探底和低迷。

    范小沖：之前對二套房的貸款以及多套房的貸款都有限制?，F在對第一套房貸款利率也進行了調整，這符合調控政策的慣性。其次，接近年底銀行業通常會提高利息保證收益控制風險。所以本次上調首套房貸是具有政策延伸條件的。

    住宅成交量和價格是否將受到影響？

    胡景暉：對成交量應該是有一定影響的。利率上調之后，對購房者的貸款附帶增加了困難和壓力。目前從開發商的角度看，最受市場歡迎的還是80平方米左右的兩居室。這種類似于"婚房"的產品體現出目前主導市場的還是剛性需求。在二手房領域，這種戶型也是最暢銷的。

    當利率提高之后，剛性需求的成本增高必然會影響他們的成交行為。但是對于價格的抑制作用來說，我認為首套房貸利率提高的作用是間接的。盡管可能成交量減少了，但是價格卻依舊會堅挺。盡管一些有財力的購房者可能會在此時出手，但是這并不能代表整個需求方。而且還有投資者不斷在推出二手房，這些投資者通常都能扛得住。

    此外，新房或二手房樓盤產品的個體差異也十分明顯。在北京一些搶手的二手房不但沒有降價，反而價格有所上升。這些樓盤包括一些學區房，或者鄰近高等教育機構的優質樓盤。

    中房協匿名人士：目前北京等一線城市的成交量符合當前市場心態。大部分觀望者認為，如果一手房和二手房的成交量持續低迷，那么開發商和投資者一定會降價。而從國際形勢上看，歐洲的債務危機和美國經濟不振都直接影響國內的信心。

    在這樣的市場情況之下，首套房貸再次調整可能不會再讓成交量明顯下滑。而且如果沒有特別重的政策出臺，一線城市依舊會維持當前較為萎靡的成交量。但是，銀行沒有額度貸款以及成交量持續萎靡可能不會讓房價再度下跌。因為主流開發商的原始積累可以扛得住；對于投資者來說，能扛到現在都不差還貸款的錢。要是撐不住，早在去年年末和今年年初就清洗出去了。

    目前北京的一些區域房價出現了明顯下降。但是我認為這些區域并不具備代表性。在北京，如果三環之內的二手房下降才能算是真正的降價。

    范小沖：當前，連續的調控政策已經壓制住了快速的房價上漲。一線城市的不少區域都出現了明顯的房價下跌。提高利率實際上就是提高了購房者的購買成本，這必然會減少成交量。盡管有些購房者已經出手購買，但是這并不能給開發商回籠足夠的現金流。當他們的資金壓力越來越大的時候，房價必然會下降。一線城市或許在未來數月之內再現降價。但是一些三四線城市由于城市化不足可能導致房價將略有上升。

    剛性需求為何被"誤傷"？

    范小沖：我認為，當前首套房貸款利率提高盡管對剛性需求帶來了成本壓力，但是一些剛性需求依舊可以實現支付。而另一部分剛性需求則將被保障性住房所吸納。

    當然，保障性住房是多層次的。有些需要買房的剛性需求可以買到限價房等價格較低的住房。有些暫時不想要買房的可以申請廉租房和公租房。不管選擇哪一種形式滿足住房需求，都會將原本的剛性需求稀釋。需求稀釋了，對降低房價也有好處。

    胡景暉：剛性需求被誤傷實際是政策略顯"矯枉過正"的表現。因為剛性需求本是合理的，是健康的。因此他們不應該為首套房貸利率上浮買單。因此國家應該在保證調控效果和維持大原則不變的前提下，細化調控手段。對合理的購買需求予以疏導和維護。我們的政策本身就是打擊投機和投資需求的，這與剛性需求并不存在必然的關系。所以，打壓剛性需求對完成房地產調控目標沒有作用和意義。

    在此前，國家對購買首套房是存在政策性優惠的，比如在稅收和貸款利率折扣方面?，F在國家提高了首套房貸款利率，這讓一部分年輕人難以接受。同時，這部分年輕人又不能享受保障性住房。而保障性住房建設的完善進度又不能與市場變化的情況相匹配。所以這部分剛性需求必然被誤傷。所以國家今后的政策應該更加精細化。

    孫飛：之前很多分析人士認為，只要當前政策落實到位，市場就能得到預期的壓制房價的效果。那么現在銀行提高首套房貸只能說明當前政策并未落實到位。貨幣手段、稅收手段、土地手段、行政手段并未全部落實，同時沒有實現有效的組合拳。這也對間接影響剛性需求起到了一定負面作用。

    其實并非國家青睞類似的金融手段，而是瞻前顧后，沒有實現有效的組合拳進行調控，因此沒有出臺新的財稅手段調控。我認為，其實稅收手段更為直接有效。這樣就可以避免對剛性需求的影響。但是，剛性需求是確實需要購房居住的需求，調高首套房貸款利率不會傷害剛性需求，只是提高購房的財務成本。

    楊紅旭：這次提高首次購房貸款利率則似乎與之前的"差別化住房信貸政策"有沖突?；蛟S政府確也有意，在打壓投資投機需求的同時，繼續保護合理的自住需求。但是貸款利率的提升還是商業銀行占主導權。去年以來，銀根持續緊縮，信貸額度壓了再壓，商業銀行可以放貸的指標越來越少。在此形勢下，在商言商的商業銀行，自然"嫌貧愛富"。在民間借貸利息平均高達15%到20%的情況下，商業銀行隨便放貸，也能找到10%以上的去處，而5年以上期貸款利率只有7.05%。這是制度的問題。