浙江在線11月23日訊 　“近幾個月我們樓盤成交量均在兩三套的樣子，不過主要是商業地產。”這是記者近日走訪衢城一些開發商得到的信息。

    與一線城市相比，衢州開發商并沒有采用大幅降價的辦法來“過冬坎”。“本輪房地產宏觀調控是一個長期的過程，以往應對調控，認為‘熬一段時間就會決定反彈’的經驗，不適用于本輪調控。”業內人士表示，他們改變策略，采用集中精力開發剛需產品，有商業地產的先推商業地產的辦法，來度過這個冬天。

    購房者觀望情緒濃厚

    今年的衢州樓市除了之前衢城的兩個樓盤分別打出八五折和中央郡“實價風暴”，類似的明折明扣還是比較少。“目前影響市場的因素中，政策的作用大于價格的作用，單純的降價并不能改變市場，市場的變化更大程度上依賴外部環境。但后期是否會有開發商加入降價行列，仍待觀察。”業內人士表示，與2008年價格抑制需求不同，目前政策對需求的抑制作用更加明顯，在限購、限貸政策不放松的背景下，購房者觀望情緒濃厚，盡管有些購房者資金相對寬裕，但因未來預期不明朗，也加入觀望行列。

    西區某樓盤相關負責人表示，降價會讓平淡的市場變得更加難以預料，因此一般情況下開發商不會輕易嘗試，即便是當前現在一些開發商的降價促銷，基本上還屬于“讓利促銷”，僅僅是個別房開企業戰略部署，而并非實質性下降，買賣雙方還要經歷漫長的博弈過程。

    轉變策略先推需求產品

    不過，為了應對市場，開發商更多的辦法則是轉變推盤策略。記者了解到，一些產品比較多元的開發商收縮戰線，將主要精力集中到了剛需產品上。南區某房開企業產品線很長，大至別墅小到單身公寓都有，如今他們將中小戶型房作為銷售的重點。

    “12月份我們新推的一批房源中，也全部是中小戶型。”該房開公司策劃經理姜小姐說，目前購房者觀望的原因，其實是在等政策的變化，而非價格的變化，因此在售產品的優惠政策不會做出很大的變動。有的開發商將部分限購產品通過增大優惠力度跑量以快速回籠資金，而在建項目等則通過減緩開發進度，以推遲入市時間來作為應對。

    另外，還有一些有商業地產的樓盤，則先“放棄”了住宅的銷售，提早推出了商鋪。市區一樓盤最近推出了一批商鋪，得到了購房者的關注。

    “我們樓盤商業街上的一批商鋪從11月1日起面向業主銷售，自11月16日起正式推向市場，現在已經化去80%左右。”11月19日，西區某大型樓盤余經理表示，商業地產因為不受政策限制，在目前的行情中更容易出售，因此樓盤一是迎合業主需求，二是順應市場形勢，向市場推出了一批商鋪。“商鋪銷售好的原因有兩個方面，一個是我們推出的商鋪總價低，另外一個是市場上對商鋪有潛在需求。”

    投資方向轉到商業地產

    上周末，衢江區糧食大樓項目進行拍賣，盡管這一大樓被明確指定為用作酒店，但還是吸引了業界的關注，此項目起拍價4800萬元，最終以4938萬元成交。業內人士表示，酒店項目后期投入大，對開發者資金要求高，因此很難拍出一般商業項目的高價，但還是能反映出商業地產在市場上的吸引力。

    當前，受樓市限購、限貸等一系列調控政策影響，開發商開始把目光投向其他領域。商業地產由于受政策影響較小，已經成為房企轉戰的重地。衢州住宅市場低迷，而樓市調控“避風港”的商業地產則呈現出一派繁榮景象。從衢州商品房銷售網的統計數字來看，近幾個月不少開發商的住宅銷售套數均不多，有些甚至是個位數，但具有商鋪、單身公寓的樓盤業績則是較為突出，有的達上百套。

    記者了解到，隨著“住冷商熱”的逐步加深，衢城不少具有商鋪資源的開發商都加大了商業地產的比重。“開發商對商業地產銷售比例的加大，關鍵因素現在‘住冷商熱’。”業內人士表示，住宅表現平平，而商業相比之下更為熱門。在以前，開發商開發的住宅產品行情好，而商業地產需要專業的運營公司長時間經營，反而存在很大的風險，“如今風向變了，住宅市場遭到調控，預期難測，而商業地產目前不受調控影響，以及可以自持降低風險，開發商便開始轉變策略將目光轉向商業地產。”