如果不是上周末(11月20日)替一位從澳大利亞赴港定居的朋友物色香港房源，筆者還沒有如此深切地體會到，香港的房地產市場已經變得如此低迷。

    金融海嘯再現

    最直觀的信號，是那些地產代理公司的玻璃門上的紅線增多，而且新價格一個比一個低。在香港，地產中介們要修改樓盤價格時，就會直接把原價用紅線劃去，然后在旁邊填上一個新的價格。這些紅線反映了不同的市場景氣情況。

    筆者稍數了下，在同一張宣傳單上最多有四條紅線，價格從月前的650萬港元狂降了近百萬港元至580萬港元，跌幅約11%——即使是2008年的金融海嘯之后，跌幅也少有一個月內猛降11%的情況出現。

    樓市價格下跌已經引發負資產增加。香港財政司司長曾俊華近日披露，樓價下跌，導致負資產宗數從6月底的48宗，急升至9月底的1600宗。這雖然比2003年(SARS時期)的約10萬宗要少，但短時間內的這種急劇變化，也足以引人警惕。

    香港樓市的冬天已經來臨，而且這一次寒氣逼人，甚至有可能超過2008年的金融海嘯時期。跟筆者介紹現狀時，地產中介人士相當悲觀。過去兩三個月，香港已經有約50家中小型地產代理公司結業。要知道，最近不少新盤開售，開發商以相當優惠的傭金吸引代理賣樓，有的甚至開出雙倍傭金——以務求在樓市寒冬前把房子全部賣掉——在這種情況下，仍有許多中介“吃不飽”，只能說買方的入市欲望非常不足。

    從香港業界統計來看，近期每月平均6個代理只有一人能“開單”，其他只有約8000港元的底薪，此待遇相當于內地飯店服務員的水準。即使這個數，也要拜托香港剛剛通過的最低工資法。一些行家估計，最低工資令代理公司不堪重負，裁員潮已處于一觸即發狀態，失業人員隨時可能過萬。

    地產風向驟變，從香港中原集團創辦人施永青對于香港特區政府推地態度的轉變，也可以看出一些端倪。施永青長期以來一直鼓吹：特區政府應該推地以滿足市場需求。但在近日的一個公開場合中，他卻突然轉態，認為外圍經濟不穩和銀行貸款收緊制約了樓價升勢，香港特區政府不應再過量推地。他預測，如果政府持續推地，日后地皮造價會“一浪低于一浪”——這與他過往的態度大相徑庭。

    香港樓市“三座大山”

    到底是什么令香港樓價驟然下挫？

    在太古城附近，一個地產中介抱怨說，香港政府的特別印花稅(SSD)打壓了樓市，讓賣樓的人大大減少，而買家又希望等待更低的價格。

    特別印花稅是香港特區政府去年針對樓市炒家推出的一個新稅種，它在正常印花稅之上(視持有期不同)再征收5%~15%的懲罰性印花稅，以阻擊炒家。據香港署理運輸及房屋局局長邱誠武23日披露，這一措施“成效顯著”。例如，今年前10個月所有的樓盤成交數僅7.5萬個，比推出措施前勁跌了34%。

    但把“功勞”全推給香港特區政府的SSD未必正確。今年香港整體物業價格上漲約13%，算上SSD后，炒家也可平手甚至小贏離場。近期樓市低迷，其實更多反映的是香港經濟受到的內外沖擊，而炒家仍有觀望心態。

    內部沖擊主要是指新盤。在過去幾周，香港同時推近10個新盤，或以低息，或以提供更多首期優惠搶客，發展商明顯是希望在地產寒冬前減少“庫存”，有些新盤的售價甚至低于同區的二手房。可以想象，這對二手房交投沖擊巨大。

    在港島區，以往再差的情況，大型二手屋苑也會有個別成交個案，但上周，在近五家新盤搶客潮威逼之下，幾個傳統二手屋苑無一成交，全軍覆沒。其他幾個區也出現類似情況。

    此外，歐洲債務危機對香港樓市的沖擊更大，是香港樓市的“第三座大山”。

    歐債危機至少從兩個層面打擊了香港地產，第一是令股市下跌，導致財富效應；第二是引發去杠桿化，影響銀行的按揭利率。

    從股市看，恒指從年初高位至10月，暴跌超過8000點，其中僅9至10月，便削去5000點，令許多股民深陷其中。

    歷史真是會開玩笑！現在這番情形與當年的金融海嘯何其相似！當時香港地產也是在2008年的10月香港股市見底后不久觸底。隨后，在各國量化寬松及內地四萬億的驅動下，香港地產迅速反彈，并創出全球天價樓盤紀錄。

    這次形勢不同，難有外部援手——美國QE已被證實失效，內地的4萬億并沒有取得如期結果，反而飽受通脹困擾。

    更嚴峻的是，歐債危機正在蔓延，并導致全球金融機構開始去杠桿化潮流。去杠桿化表現為銀行對流動性設限，對部分項目開始惜貸，除了沖擊港股之外，最明顯的是香港的按揭利率。

    本來實施釘住美元政策的香港，受美國量化寬松政策影響銀行同業拆息仍然低，但歐債危機后的去杠桿潮，卻悄然令信貸形勢逆轉。銀行界從今年3月開始，開始多次調升按揭利息率。幾乎每月一加，每隔一兩個月便有更高調整幅度，反映銀行實際資金成本綜合利率也不斷上升。

    最新調息的例子正是總部位于歐洲的渣打銀行。總的來看，香港的整體按揭利率已經翻了一倍多，而且仍在上升之中。

    在銀行緊縮貸款及提升貸款條件之下，一些炒家已經轉而向放高利貸的財務公司借款。有香港媒體披露，一些買入千萬級別豪宅的炒家，已經頂不住，要向財務公司借款，而付出的利率介于5%至15%。過往內地富豪如一些溫州客撐起了香港豪宅市場，但現在不少內地富豪自身難保；另一方面，近期不斷推出的新盤中，不乏售價低于二手盤的豪宅，令那些豪宅炒家百擔加斤。

    過往經濟形勢較好時，這些豪宅的承租力強，甚至可以以租養供，但在目前的蕭條市況下，這些房子不但難以賣得動，連出租都有困難，更別談以租養供。

    香港樓市無疑已經進入寒冬，不過筆者倒不特別悲觀。香港土地供應有限，而外來人口增長卻異常迅速，的確有剛性需求。從銀行的利率來看，盡管每個月都有增加，但仍然比正常環境下的利率要低，如果考慮到香港當前高企的通脹水平約5.8%，香港的房按實際利息仍處于負利率水平，與1997年金融危機之時的近10%水平有天壤之別。

    對于用家來說，坦率講，目前可能不是最好的入市時機，卻也不見得是壞時機。時機不好是因為目前房價不算暴跌，如果期待暴跌后找便宜貨可能會覺得買“貴”了；不算壞是因為可能也只有這個時候，才能買到價格比二手房更低的新樓盤——記住一點，在香港，想買好房源往往也只是在房價較高時買得到，當房價暴跌時，業主往往干脆封盤轉租，而不把好房源拿出來。

    更簡單的一個理由是，銀行利率雖然回升，仍比正常值要偏低，這使得當前大多數房子的租金高于按揭還款額，這也是為什么筆者的澳大利亞朋友愿意在這時候入市買房。

    對于那些炒房客來說，我只能說，嚴冬真的來了，要量力而行，最好悠著點！