一、北京地王遲遲不開工

    去年兩會，高房價成為最熱的話題。就在兩會之前，國務院發出了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，當所有人都對房產調控抱有希望的時候。3月15日，兩會閉幕的當天，北京成交了6塊土地，并誕生了三個地王。當時輿論一片嘩然。一年多過去了，這三個地王工程進度如何呢？

    北京北三環薊門橋邊的一塊空地，它外面的圍欄成了廣告板，隨處可見噴漆的小廣告。在鐵門上，可以看到“禁止停車”的紅色大字。在地的一角，一幢寫著科教總公司的大樓，樓上很多窗戶的玻璃都破碎了，既沒有使用，也沒有動工拆除的跡象。地面上荒草叢生，幾棵孤零零的樹和一幢殘破的兩層建筑物，蹲守在荒地的中間，看不到任何施工建設的痕跡。

    就是這塊其貌不揚的荒地，2010年3月15號，卻成為媒體爭相報道的對象。在北京市國土部門的公開競拍中，北京世博宏業房地產開發有限公司以17.6億元，超過拍賣起始價將近300%的價格，拿下這塊土地，實際樓面價格超過了每平方米3萬元。創造了新的地王。根據規劃，這里將建設住宅、酒店以及公租房。約定開工日期是2010年10月30號，然而，至今這里仍然沒有開工。世博宏業房地產開發有限公司已經被保利地產100%控股，記者聯系保利地產，希望了解有關情況，但直到發稿時，仍沒有得到回音。

    根據國土資源部《閑置土地處置辦法》“在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權”。保利地產的薊門橋地王已經超過了開工日期滿一年，北京市國土資源局官方網站顯示，并沒有征收薊門橋地塊閑置費的任何信息。記者與北京市國土部門多次聯系，直到發稿時為止，國土部門對此也沒有作出任何回復。

    全國工商聯房地產商會會長聶梅生說，2007年出現過一批地王，2008年由于金融風暴，很多的房地產企業資金鏈開始緊張，房地產拿了地王就開發不下去了。

    二、房價是否真的下跌

    名噪一時的單價地王現在還在閑置，是按照規定繳納閑置費還是最終被迫收回，目前還不得而知，但項目轉讓給保利集團說明原來的業主北京宏業已經無力開發或者說看淡后市。眼下幾乎所有的房地產商都在上演悲情戲。有的打折有的哭窮。究竟房價是真的會下跌還是說僅僅“假摔”呢？

    位于北京市東北五環邊的大望京CED區，記者從附近高樓上，拍到整個CED的全景，2010年3月15日遠洋地產購下的地王--大望京一號的工地。這塊地王項目已經在今年5月開工，正處在地面休整測量的階段，目前還看不到樓盤。

    望京CBD區，曾是2011年最受地產界矚目的區域，匯集了SOHO中國、保利地產、遠洋地產、綠地集團等多個地產名門。同樣在2010年3月15日，遠洋地產經過了84輪競價，奪得大望京一號地，樓面地價高達27529元每平方米，創下當時的北京“單價地王”。然而，一年多的時間過去了，如今大望京一號的沉寂與當初的轟動形成了鮮明的對比。

    在望京做了5年房產中介的何斌現在還記得，大望京一號地王誕生的那一天，望京的二手房市場如同遭遇了一場強烈地震。

    21世紀不動產北京安信瑞德加盟店高級經理何斌說，本來前一天說好要簽合同的，第二天業主突然不簽了，說要漲價了，大概每平米的幅度在三千到五千元左右。拍完地王之后，從一萬五六千元漲到兩萬元左右。到今年為止，橄欖城的均價都在三萬五千元左右。

    北京市土地整理儲備中心網站公開信息顯示，大望京一號地塊掛牌出讓起始價15億元，經過84輪競價，遠洋地產以總價40.8億，逼退保利、萬科和中國煙草總公司等眾多頂級對手，將這一地塊收入囊中。遠洋的舉動就像一劑強心針，當天就帶動望京區域在售樓盤平地漲價四到五千元。然而，去年拿地后不久，就傳出遠洋要退地的消息，后來遠洋地產相關負責人專門進行了澄清。但有一點可以肯定，曾攪起千層浪的遠洋望京地王，經過一年半的時間，建設緩慢卻是事實。何斌告訴記者，遠洋望京地王正在進行地面的可實施性探測。并且，在記者拍攝前的一星期，望京的一些路上，就出現過遠洋地王的宣傳廣告。

    與遠洋地產拿地時的高調大手筆相反，遠洋地王的宣傳顯得很低調。記者以購房者的名義，打通了這塊地王上將要開發的樓盤，遠洋萬和公館的電話。

    遠洋萬和公館售樓電話人員說，萬合公館預計明年春天4、5月份開始銷售，現在房價還沒定。做北京的一線豪宅，要比現在望京賣的所有房子的價格都高，但是高多少錢，精裝修到什么標準等等，都沒有定下來，但最終會影響到房價的制定。

    為什么從去年3月15號拍下地王到現在，一年半多的時間遠洋還沒有建成樓盤？這塊地王何時開發完成？雖然幾經努力，遠洋地產最終還是拒絕了記者采訪。業內人士分析認為，遠洋萬和公館不僅建設進度緩慢，而且定價也相當模糊，這都透露出一個信息，在高價拿地的前提下，遠洋地產不得不依靠延緩工期，挺過樓市調控期，并且調整樓盤產品的定位，以期拿到相應的利潤。

    21世紀不動產首席分析師常智表示，望京周邊的樓盤，像融科橄欖城或首開那些中高端樓盤的價格也在三萬元左右，可以想象，如果一塊住宅用地的樓面價是兩萬四千元的話，它產品的定位、以后產品的設計跟定價還是有壓力的。

    然而，遠洋地產的壓力卻不只望京地王這一處。2010年初，在拿下望京地王的同時，遠洋地產也在青島、上海拿下地王級項目。在國家樓市調控之前，遠洋地產在土地儲備上的風頭一時無人可比。但今年遠洋地產的公告顯示，截至10月底，遠洋地產今年實現的合約銷售為217億元，完成全年目標300億銷售目標的72.33%。然而，這一銷售回款和其負債相比仍捉襟見肘。公開報表顯示，截至2011年6月30日，遠洋地產流動負債約404億元，非流動負債194.8億元。負債率為61.29%，流動負債占總負債比例為67.48%。而今年以來，與遠洋望京地王相鄰地段的新拍賣地塊，拍賣價比地王每平方米低了2萬元，更將遠洋地產推入了尷尬的局面。

    21世紀不動產首席分析師常智說，今年四月份的時候，望京去年流拍的二號地和三號地重新拿到市場上來拍賣。其中二號地的成交價大約是七千八百元每平方米，而且只高于起拍價的10%左右，充分反應了投資商對土地價值的認識回歸為理性。

    三、中信新城、亦莊地王，總價地王

    大手筆拿地讓遠洋地產風光一時。但隨著房產調控的進一步深入，高負債開始給遠洋地產帶來資金壓力。原本還能靠高房價收回成本，而市場的調控、房價的走低，讓這個期望變得越來越遙遠。那么在去年拿下總價地王的亦莊地塊，現在又是什么狀態呢？

    北京市大興區的亦莊，也是在2010年3月15號，中信地產有限公司以52.4億元，超過起拍價兩倍的價格，拍下了大興區亦莊住宅及商業項目(X1-1B)地塊，開發中信新城。11月底，地王項目里正在同時修建多個高層住宅，有一些已經進入封頂階段。而中信新城的售樓處里卻顯得有些冷清，在暗訪的半個小時里，只有包括記者在內的兩組人看房。

    中信新城的工作人員告訴記者，一期房源已經基本賣完了，還剩少量小戶型。二期正在賣，主力戶型面積在140、170平方米，均價為23000元每平方米。

    售樓處的工作人員告訴記者，中信新城在亦莊開發的這個地王項目，定位是低密度高端居住區，前期將開發19個樓盤，這在北京2010年誕生的地王項目中，屬于正在開發的規模最大的一個。那么，銷售情況怎么樣呢？記者在北京市房地產交易管理網上看到，中信新城一期開盤第一個月簽約率僅18%，開盤5個月以來，簽約率為70%，并不像售樓人員所說，已經基本售完。二期開盤一個月簽約率為27%。而且，在這樣低簽約率的情況下，售樓人員堅持表示，中信新城不會降價。

    中信新城工作人員說，不會降價，一個是土地問題，再一個是自身建設成本的問題，再就是中信真的不差這點錢。一期的小戶型，說白了就是賺人氣，沒利潤。

    根據當初競拍價格計算，這里的樓面地價為每平方米1萬7千元左右，加上建筑安裝成本、小區配套建設、稅費等，每平方米2萬3千元的售價確實利潤空間不高。在亦莊賣了4年房的中介徐玉寶告訴記者，不僅是2010年3月中信新城拍下的地王，2009年，遠洋地產在亦莊的地王項目遠洋天著(微博)別墅，也一樣面臨利潤低，銷售不旺的問題。

    21世紀不動產境界家園加盟店區域經理徐玉寶說，現在中信新城是均價兩萬五，遠洋天著總價在1200萬到2600萬之間。當初拿地的時候，中信新城樓面價在一萬三千四，遠洋天著在一萬八左右，基本上他們的利潤在兩倍以上，按說現在他們的報價基本上都不盈利。

    徐玉寶還告訴記者，現在，亦莊地區二手房價格在每平方米1萬8千元左右，新房均價每平方米2萬2千元，以中信新城每平方米1萬7千元的樓面價來看，2萬3千元的定價就是賠本賺吆喝。即使這樣，亦莊的兩個地王項目還是難逃樓市交易量低迷，帶來的銷售困局。

    徐玉寶告訴記者，現在開發商跟經紀公司進行合作，一二手聯動，經紀公司替開發商匹配客戶。但即使開發商和中介合作，樓市的火爆早已不復存在，走出這一步，也無法解決根本的銷售難題。

    徐玉寶說，當時一個門店二手房每月成交量20套左右，現在比較冷清，每月兩、三套房子。從情形來看，未來這兩塊地王的走勢有待觀察，現在現期的市場反應不是太樂觀。