商用物業(yè)的物業(yè)管理與經(jīng)營管理 作為一個商業(yè)項目，從開始規(guī)劃建設的那一刻起，全程涉及的工作內(nèi)容主要包括：規(guī)劃立項、項目定位、市場細分、客群確定、招商組織、銷售執(zhí)行、推廣支持、物業(yè)管理和經(jīng)營管理九大方面。本篇僅著重對物業(yè)管理與經(jīng)營管理的內(nèi)容進行詳細說明。 一、商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理 完善的物業(yè)管理是商業(yè)開街后營運能否順暢的重要保證，對于不同類型的商業(yè)項目及其目標客戶群體，所要求的物業(yè)管理服務項目和服務水準各不同。物業(yè)管理，主要包括以下六大職能： 1、建筑物與裝修的維護 大型商業(yè)綜合體是現(xiàn)代化建筑物業(yè)，在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、功能、設施等方面均要求較高，其維護需要由專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)來承擔，一方面保證物業(yè)不受損害，能經(jīng)受住時間歲月的考驗 另一方面也是物業(yè)保值與升值的需要。 建筑物與裝修的維護主要包括： 物業(yè)建筑結(jié)構(gòu) 物業(yè)建筑外觀 商場公共區(qū)域裝修 規(guī)范各商戶門面裝修 商場內(nèi)部導向標志。 2、物業(yè)配套設備的維護 首要工作是要保證配套設施、設備能夠安全、正常地運轉(zhuǎn)工作，特別地供電設備與電梯的正常運作關(guān)系重大，配套設備、設施如果出現(xiàn)差錯問題，會對商業(yè)經(jīng)營造成極大的負面影響，所以，專業(yè)的物業(yè)管理公司都有一套完整的保養(yǎng)、檢修工作規(guī)程。 物業(yè)配套設備的維護主要包括： 電梯維護保養(yǎng) 后備發(fā)電機維護保養(yǎng) 電路電器維護保養(yǎng) 供水、供暖、供氣系統(tǒng)維護保養(yǎng) 空調(diào)、冷氣系統(tǒng)維護保養(yǎng) 三廢排放及處理系統(tǒng)維護保養(yǎng) 3、物業(yè)消防與安全的管理 一般來說，商業(yè)是通過配套設施、設備、人員和保險等方式來避免人為或自然因素引起的損害，每一個商業(yè)物業(yè)應做到的是“安全第一”，確保物業(yè)所有者、經(jīng)營者安心從事商業(yè)經(jīng)營活動，消費者安全、舒適地享受購物樂趣。 物業(yè)消防與安全管理一般包括以下幾個方面內(nèi)容： 消防設施維護保養(yǎng) 消防器材配置 消防設施標志 商業(yè)物業(yè)出口與道路管理 內(nèi)部保安巡查 自動報警系統(tǒng)維護保養(yǎng) 危及安全的標示與防范 4、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理 這是物業(yè)管理中最基本的管理職能，主要包括： 公共區(qū)域管理 公共區(qū)域的擺設與綠植、景觀維護 日常清潔、垃圾清理 環(huán)衛(wèi)設施維護 促銷宣傳品安置規(guī)范 5、車輛及交通的管理 以前，國內(nèi)的建筑物業(yè)尤其商業(yè)物業(yè)開發(fā)都忽略了停車場的建設規(guī)模，在“汽車時代”即將到來的今天，汽車已越來越成為人們出行的必要交通工具，停車難的問題也就成了阻礙人們出門購物消費的決定因素之一。 車輛及交通的管理包括 車輛交通疏導指揮 停車場管理 貨流運輸管理 車輛安全 6、處理商場緊急事件 這主要是涉及到物業(yè)管理公司在應對突發(fā)事件時的反應能力和處理手段，主要包括： 建筑物或裝修事故 停電或電路故障 電梯、設備或設施故障 發(fā)生火警、惡劣天氣 人員受傷或急病 買賣糾紛、格斗等事件。 二、商用物業(yè)的經(jīng)營管理 目前，在國內(nèi)的社會分工和專業(yè)化程度仍然較低，特別是在二三線城市，現(xiàn)有的商業(yè)管理經(jīng)驗基本上是從百貨商場或超市中演變出來的，有的甚至還與物業(yè)管理混淆在一起，真正的商業(yè)經(jīng)營管理優(yōu)勢還遠遠沒有完全體現(xiàn)出來。 商業(yè)經(jīng)營管理的實質(zhì)就是以進場商戶的利益為前提，制定出相應的經(jīng)營規(guī)則，讓全體商戶共同執(zhí)行和遵守，以限制和規(guī)范商戶的經(jīng)營行為，最終達到吸引更多的顧客來消費的目的。通俗點理解，物業(yè)管理是業(yè)主的“管家人”，經(jīng)營管理則是商家的“協(xié)調(diào)人”。 經(jīng)營管理，主要包括以下九大管理職能： 1、統(tǒng)一開業(yè)計劃 一般情況下，一個商業(yè)物業(yè)是由眾多業(yè)主或經(jīng)營者擁有，是所有進駐商家共同經(jīng)營場所，必須統(tǒng)一各商戶的開業(yè)時間，才能吸引顧客前往消費，不允許出現(xiàn)因某幾個商家關(guān)門而影響到顧客對整個商業(yè)中心的信心和印象。 一般包括： 開業(yè)時間確定 試營業(yè)期 開業(yè)日程計劃 確定開業(yè)日期 商場推廣計劃 商場及商鋪裝修完成進程等 2、規(guī)范經(jīng)營方向 3、商場后期招商維系 4、組織宣傳推廣活動 5、建立和維護商場品牌 6、協(xié)調(diào)客戶關(guān)系與維持商場秩序 7、 禁止惡性競爭 8、 杜絕假冒偽劣商品 9、 處理投訴