http://www.hengdeshangmaocheng.com/content/?162.html 近來,投資商鋪已經成為眾多投資者的熱門話題。但是,一般的投資者在投資商鋪時,往往只是憑借自己的直覺和簡單分析,缺乏一些科學理性的依據。那么,對于商鋪的投資者來說,究竟有沒有比較科學、準確、適宜的投資分析方法呢?為此,記者帶著有關問題走訪了浙江中原物業顧問有限公司策劃部主任王冬先生。 商鋪投資學問還挺大的,不僅需要對當前的市場有密切的關注,還需要對市場有一定的前瞻性和理性判斷,在此基礎上,再加上科學的技術經濟分析,才能使得商鋪投資更具有合理性。因為商鋪的價值不僅取決于房地產本身的價值,更取決于商鋪的商業價值,即在未來十幾年甚至更長的時間里,商鋪所有者可獲得的巨大商業利潤。 老百姓在購買商鋪的時候,其他的因素考慮得往往比較少,有的甚至連銀#行#利率都不考慮。在此,我們為商鋪投資者介紹幾種商鋪投資的經濟可行性分析方法,大家不妨一試。 商鋪投資收益分析 消費者在進行商鋪投資時,最關心的往往是商鋪的價格和投資的回收期,收益分析即通過每年能收回的商鋪凈收益來測算商鋪的價值。設商鋪的價值為P,則P=A×[(1+i)^n-1]/[i(1+i)^n]。在此公式中,A為商鋪每年的凈收益,i為行業的基準收益率,n為商鋪使用年限。其中,A表示的年凈收益,可由潛在毛收入減去經營(或運營)成本、空置費用求得;i表示行業的基準收益率,除了取決于商鋪日后經營的不同行業收益率外,還與銀#行#的利率、通貨膨脹系數等眾多因素相關。在杭州,目前各個行業的基準收益率一般在5%-10%上下浮動;n表示商鋪的有效使用年限,一般取15~20,雖然商業用地的使用年限一般是40年,但我們還需考慮到房屋的折舊、房屋的空置率等因素。投資者可將由此公式得出的商鋪價值與商鋪的實際價值作一比較。 商鋪投資財務分析 投資需要的資金一般來自自有資金和銀#行#貸款,從銀#行#貸款搞投資的投資者最關心的應該是商鋪的年租金收入能否滿足他所需的投資回報率。假設投資者的自有資金是P1,銀#行#貸款為P2,投資者希望的投資報酬率為i1,月貸款利率為i2,貸款期限為n,則年獲得租金A1=(P1×i1)/[1-1/(1+i1)^n],A2=(P2×i2)/[1-1/(1+i2)^n]。 例如,一投資商欲購買一個200平方米的商鋪,價格為32000元/平方米,銀#行#提供10年6成貸款,利率為6.25%,該投資商要求投資報酬率為10%,考慮到商鋪的保值增值性,10年后商鋪的總價相當于投資額的95%,則有: ①商鋪總價=32000×200=640萬元,其中自投資金P1=640×0.4=256萬元,銀#行#貸款P2=384萬元 ②10年后商鋪總價=640×0.95=608萬元 ③在自設資金報酬率為(i1)為10%,年限為10年的情況下,設年租金為A1,則根據公式,可求得年獲得租金A1=416628.2元 ④年貸款利率為6.25%,則年還款額為501924元 ⑤年投資成本=年獲得租金(A1)+年還款-10年后的商鋪總價/10=416628.2+501924-6080000/10=310552.2元 即若投資者在10年內每年可獲得310552.2元以上的利潤就可以購買該商鋪,償還銀#行#貸款后,投資者獲得年投資報酬率為10%,10年后投資者獲得一個完全產權的商鋪。大家可按以上步驟對自己想要投資的商鋪作一科學計算。