11月1日，《中國經濟周刊》報道稱，經過數月時間，該媒體研究部通過對125家內地上市房企及20家香港上市內地房企的2009年報、2010年半年報以及三季度土地市場表現進行梳理，并對一些房企旗下的項目長期跟蹤，同時借鑒證券公司對內地上市房企財報的解讀，制作出“內地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

    其中令人關注的是，有房地產企業“四大金剛”之稱的“萬保招金”被列入內地上市房企囤地前十名內。保利地產（600048）以3369萬平方米的囤地面積位居第一，萬科地產以3268萬平方米的囤地面積位居第二，金地集團（600383）以1334萬平方米的囤地面積位居第七，招商地產（000024）以1000萬平方米的囤地面積位居第十。

    中國經濟時報記者隨即分別對“萬保招金”的相關負責人進行了采訪。關于保利地產這次被列在囤地榜首的事，本報記者采訪了保利地產相關負責人士，但到截稿時，沒有得到回復。

    萬科：沒有囤地動力

    針對此次被指囤地，萬科表示無意也無需大規模儲地，沒有囤地的動力。

    萬科相關人士向本報記者回應稱，萬科對自身的定位是房地產行業內的“制造業企業”，以快速開發為主要的經營策略，通過提高周轉率來提升收益率，并沒有囤地的動力。

    萬科內部研究結論認為，在房價與地價之間關系基本合理的前提下，高速周轉型企業可以獲得更高的資產收益率。

    “所以對于萬科來說，土地僅是生產房屋必需的原料。在滿足經營和增長可持續性的前提下，萬科無意也無需大規模儲地，更不會將持有土地以獲取升值收益作為主動的業務模式。相反，過多的項目資源會導致資金沉積，囤地、捂盤均會降低公司的周轉率，這不符合萬科的發展策略?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

    分析人士指出，很長一段時間，萬科的土地儲備量、利潤率均處于行業低位，而周轉率一直領跑行業，資產收益率則領先于行業平均水平，這些特點均與萬科的策略選擇相吻合。

    依據萬科的快速開發戰略，如果發揮到極致，在理論上最優的配置將是“零土地儲備”。萬科相關人士說，考慮到土地供應存在不均勻性和不確定性，不可能“隨用隨取”，而盤活存量土地的洽談過程更為漫長，最終能否成交的不確定性更高，因此“零土地儲備”在現實中并不可行。

    萬科相關人士強調，兩到三年的項目資源保有周期，是萬科多年實踐證明可以滿足開發企業經營和增長持續性的下限水平，也是可以實現最大住房供應能力的最優水平。

    萬科提供的信息顯示，2009年末萬科規劃中項目資源降低到了少于未來兩年開工量的水平，其銷售金額繼續蟬聯全球冠軍，但年末土地儲備量排名不在行業前十位。直到土地市場降溫的2010年，萬科將開發重點由一線城市轉向二三線，其以面積計量的項目資源保有量才有所擴大，同時開工面積、建設面積也將同步增加，但相對于經營規模，萬科的項目資源量仍在低位。

    “相對于萬科目前的開發規模，即使不考慮未來兩年的開發面積增長，萬科持有的土地資源也不到3年的開發量?！比f科相關人士表示。

    金地喊冤

    被列入囤地榜單第七位的金地集團，其董事會相關人士在接受中國經濟時報記者采訪時表示公司很冤枉。

    “我們沒有閑置土地，金地的土地儲備是1500萬平方米，這是正常的土地儲備，媒體卻把這個叫做囤地，而所有的地產公司都有土地儲備，媒體卻把所有的土地儲備都叫做囤地。”金地集團董事會相關人士11月2日在接受本報記者采訪時表示，如果金地涉嫌囤地、土地閑置兩年以上，早就被政府查處了。

    “可以這么說，我們沒有任何違規行為，也沒有囤地、捂地行為，因為政府已經對所有的閑置土地進行過數輪清查，這里面并沒有金地，也沒有主流的上市房企?！彼麑Ρ緢笥浾哒f。

    “任何的土地開發都肯定是有周期的，開發商拿地后要先做規劃設計方案，然后報政府備案，政府審批后開發商才能動工?！彼f，囤地對于像金地一樣的上市房企來說沒有任何好處。

    他還對本報記者表示，有時候開發商拿到的地塊是面積較大的，不可能一次性全部開工，是需要分期開工的，而在開工前則需要做規劃。幾乎所有的開發商都會有分期開發的土地，就像人們去買房子會有一期二期樓盤一樣。

    而發布囤地榜單的媒體則引述一位業內資深人士的話說，一小塊一小塊對土地進行分期開發、或者對一個項目中某一地塊長期撂荒，這是整個房地產行業儲備土地的一個極其重要的手段，事實上就是造成了土地的閑置，從根本上講影響了市場供應。

    金地集團董事會相關人士對本報記者說，金地的做法是在拿地時就會對整個地塊開發的時間、周期、預計開發產品的品類做出計劃，并將這個計劃報備政府，政府要查開發商是否囤地就看其是否遵照執行了之前報備的計劃?！坝械牡貕K是沒有辦法在兩年內一次性全部開發的，金地并不存在囤地的情況?！?/p>

    招商地產：土地儲備不算大

    招商地產董秘劉寧2日在接受中國經濟時報記者采訪時表示，“并不認可1日某媒體對招商地產以1000萬平方米囤地面積位居第十的統計，相反，招商地產的土地儲備量在以往都排在20名以后。”

    劉寧指出，土地是房地產開發企業最基本的生產要素，所以房企積極進行土地儲備無可厚非，事實上，招商地產現在的土地儲備和同業相比，并不算很大。

    廣發證券（000776）認為，招商地產投資風格謹慎，三季度招商地產僅新增土地儲備40萬平方米土地支出約16億元，今年來共新增土地儲備86萬平方米不算很大。安信證券也認為，招商地產發展策略理性，三季度在漳州、佛山、廈門共取得項目儲備約40余萬平方米，加上上半年的新增儲備尚遠低于2009年的拿地規模。

    業內人士：存在概念混淆

    針對有關囤地報道，業內人士向本報記者指出其中存在的概念混淆。

    “在從2000年—2009年10年的時間內，全國房地產企業一共購置占地面積近33億平方米土地，而在這10年內全國房地產完成土地開發面積僅有近21億平方米，這意味著僅僅這10年出讓的房產開發土地，就被房地產開發企業雪藏了近12億平方米，這并不包括今年前9個月購置房產開發土地2．9億平方米?！?/p>

    一位不愿意透露姓名的業內人士表示，上述報道披露出的數字實際上是對“完成開發土地面積”這一統計指標的誤解，完成開發土地面積并不是指開發企業用于房屋建設的土地面積，而是指開發企業將獲得的毛地轉換為可開發的熟地的總量，它并沒有包括通過招拍掛制度直接被企業拿下的熟地。

    “在許多地方政府的統計中，對開發土地面積進行統計時并沒有將通過拍賣方式獲取的土地納入其中?！彼f，這意味著近幾年熟地出讓比例的不斷增長導致完成開發土地面積的數量不斷減少被有意識地忽視了。

    國內某房地產企業稱，該報道混淆了正常的土地儲備和囤地的概念，將土地儲備等同于囤地。

    他強調，與其它房地產企業相比，該報道中所列的“內地上市房企囤地排名”中的前十大公司在周轉速度上，明顯高于行業整體水平。這說明上市公司開發節奏更快，土地儲備年限更短，將土地轉化為房屋供應的效率更高。