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一線城市房價為何如此“堅硬”

作者:徐紹峰 時間:2011年08月03日 信息來源:金融時報

    “一線城市房價下降,四五月或現拐點”,4月份的空頭預言,如今早已落空;“一線城市房價將下降30%”、“一線城市房價下降已成定局”,4月份的空頭預測,如今也早已成了笑談……

    中國指數研究院最新發布的“百城價格指數”報告顯示,7月份,京滬廣深4個一線城市的房價繼續小幅上漲。這讓空頭們異常困惑:一線城市房價何以如此抗跌,甚至時至今日,仍在小幅上漲?

    千萬不要拿北京通州、大興下跌的房價,來饒舌這是北京房價的下跌。那是通州、大興,不是北京的二三環。那些地方本不該跟風飆升,那些地方也本不屬于北京中心城區。

    我們還是來求解空頭們的困惑:為什么那么多被稱作“史上最嚴厲的調控措施”的樓市新政,那些堅定了很多空頭“看空”信心的樓市新政,居然沒有按下一線城市房價上漲的牛頭?

    恒大地產日前在港發布的中報顯示,上半年恒大新開盤項目銷售合計122.6億元,其中,三線城市銷售金額74.1億元,占比60.4%;而在恒大上半年423.2億元銷售額中,三線城市項目銷售128.1億元,占比30.3%。恒大地產中報還披露,6月份恒大新開11個項目,其中7個項目位于三線城市;恒大上半年新開盤33個項目中,三線城市項目有23個,占比69.7%;目前,恒大擁有在售項目共計89個,其中三線城市33個,占比37.1%。

    這就是答案了。

    在“限購”、“限價”等一系列宏觀政策調控下,一線城市樓盤成交萎縮,國內大型房企紛紛將發展觸角伸向二三線城市。原本很多人以為,樓市新政的密集出臺,會迫使一些受困于資金鏈問題的房企不得不降價促銷,一線城市房價下跌將不可避免。然而,幾個月過去了,人們非但沒有看到一線城市房價出現拐點,更沒有看到一線城市中心城區房價有任何松動。現在看來,房企在二三線城市的項目收益,不僅給他們的報表帶來了靚麗的數字,也讓他們擁有了足以抗衡樓市調控政策的充足的現金流,更讓他們在一線城市的項目無須為了資金壓力而降價促銷。因為,國家統計局提供的今年1至6月全國70個大中城市新建商品住宅價格指數顯示,二三線城市房價漲幅靠前,且占據主體。換言之,很多房企在二三線城市早已賺得盆滿缽滿。

    不過,房企也并非沒有煩心事。二三線城市房價的高歌猛進,已讓國務院明確表示,將會對部分房價上漲過快的二三線城市采取限購措施。這意味著,二三線城市房價的“野蠻生長”將會得到遏制,給開發商帶來高額回報的一些二三線城市,或將不再是房企掘金的沃土。而銀監會主席劉明康日前在銀監會年中工作會議上的講話,同樣讓房企憂心忡忡:下半年要嚴格落實房地產開發企業“名單式”管理;要求銀行業金融機構一定以在建工程為抵押,并及時調整抵押物估值;加強對商業物業抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監測,杜絕各類信貸資金違規流入房地產市場。這其中,“將繼續對商業地產和二三線城市房地產風險保持關注和警覺”的表述,更是讓開發商嗅到了一絲不祥氣息。

    不過,千萬不要以為開發商將會束手就擒,房價從此會一路下跌。既然一線城市限購,房企可以到二三線城市發展;那么,二三線城市限購,房企為何不可以到四線城市,甚至到縣城發展?事實上,中國指數研究院報告顯示,三四線城市市場需求已經支撐了房企的銷售回升。可以說,未來,不限購的城市,無論處于幾線,都將是房企樂于開掘的“金礦”。更何況,聽聽住建部官員怎么說,“樓市限購令年內不取消”。年內不取消,明年取消?年內還有多長時間,不就剩下5個月么?扛過這5個月,明年對房企而言,是否又將迎來一個上漲的年代?

    再說,對于一些房企而言,他們不僅可以縱橫馳騁于三四線城市,繼續收獲暴利,還可以進軍保障房。而保障房的資金,銀監會是這么說的:“支持設立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺,督促銀行業金融機構在符合要求的前提下,加大力度抓緊放貸,增強責任意識,全力支持完成今年的保障性住房建設任務。”對于一些神通廣大的房企來說,既然信貸資金的通道并未徹底堵死,那么,有這么一個“口子”,保持一線城市房價繼續“堅硬”已經足夠了。

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