四、房地產調控，房價迷離，開發企業何去何從

    今年以來，房地產調控可以說是堅定而嚴厲。但房價依然撲朔迷離。房地產商也寄希望于地方政府能夠網開一面，在最后關頭扔下救命稻草。目前對于動輒幾十個億的地王來說，資金壓力是空前緊張。那么，面對現實，開發企業又會何去何從呢？

    對于北京北三環薊門橋邊的閑置地王，全國工商聯房地產商會會長聶梅生指出，土地沒有在合同規定時間內開發的狀況，在以前也有先例，當時主要是因為企業的資金鏈緊張，尤其是對地王這種高投入的項目的開發，更容易出現開發停滯。2010年8月，曾經有媒體公布了一份閑置土地名單，名單顯示，北京的閑置土地有160宗，面積703公頃。有154宗土地的拿地時間是在2006年之前，僅有5宗土地的約定開工日期是在2006年之后。160宗土地約定開工日期最晚的是2007年7月1日，這意味著，這些地塊都已閑置了3年以上。拿地最早的閑置時間已經長達10多年。泛海建設(3.80,-0.02,-0.52%)在北京東四環附近購置的4塊土地閑置6年，6年期間，開發商僅靠坐收土地和房地產自然升值的利潤就超過200億元。聶梅生認為，土地掛牌出讓，使地方政府和企業之間形成了利益關系，而地王高額的土地出讓金，更讓地方政府作為收錢的一方，執法起來，缺乏底氣和力度。

    全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，根據現在的政策，開發商必須交了全款以后才能拿到土地證，如果拍了地王后，又交了全款，又拿到了土地證，那么土地出讓金是地方政府的財政收入之外的非財政性收入。所以一般來講，不到萬不得已，地方政府也不愿意和開發商之間形成退地或者退錢或者收會的做法。

    另一方面，北京去年以來房地產市場持續低迷。有的打出五折銷售的噱頭，有的還使出了饑餓療法。位于北京亦莊的合生世界花園售樓部里，盡管前來看房的人寥寥無幾，但是工作人員告訴記者，距離一期的1000多套房源開盤，還有半個多月的時間。樓盤已于近期開始接受顧客繳納誠意金排號，并已發出300多個號。

    工作人員說，他們肯定也不會開的太差，當天肯定全搶光。開發商專業做房地產的，如果達不到這個效果，就不用做了。

    記者注意到，合生世界花園一共包括住宅和商業房源近2000套，此次預計開盤約1000套，其余將陸續放盤。工作人員坦言，這樣饑餓似的營銷手段是為了給購房者制造出搶購的氣氛，促進樓盤的成交量。

    工作人員還說，盡管已經有那么多人在排隊，也不可以把其它盤放開，這是開發商的一個策略，跟老百姓的想法是不一樣的，物以稀為貴，要是多了，就沒有那么多人去搶了。

    工商聯房地產協會會長聶梅生告訴記者，由于下半年房地產市場的調控政策開始顯現效果，最明顯就是交易量的下降。幾大板塊的價格開始回調，像望京板塊，區域內的房屋庫存量上升，在這種情況下，開發新盤很難獲得良好的競爭力，所以會有開發商陷入建設和推盤進退兩難的境地。

    全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，今年并不是升值很快的地塊，而且樓盤的積壓比較多，庫存量比較大。這種情況之下，開發商不敢再增加庫存。

    而在21世紀不動產首席分析師常智看來，為了規避售樓又不賺錢的尷尬，像大望京一號、東升鄉薊門橋地王項目，甚至鋌而走險，冒著有可能違反國土資源部《閑置土地處置辦法》的風險，選擇“冬眠”，或者盡量減緩開發速度。

    常智說，開發的速度主要取決于三點原因，第一，現在開發產品出來賣不是好時機，因為它不夠成熟，可能發展商會傾向于持有土地，過兩年等區域成熟以后，土地價值上升了以后他才開發。第二，資金方面會有一個問題。第三，現在還沒有對土地的產品定位，找出最佳、最理想的方案。這幾種因素都可能會導致開發商延后開發。

    而對于地王頻出的現象，常智認為，在我國經濟結構轉型未完成前，地方經濟對房地產行業的依賴性非常大。同時，由于企業或個人手中的閑置資金找不到投資出口，都會向房地產業流動，這也就促成了當地政府和投資方，共同推動了“地王”的出現。而現階段房地產調控，雖然能遏制地王的出現，卻對于整治以往地王閑置的問題，起了消極的作用。

    常智認為，現在開發商也受到限購，還有市場調控的壓力，本身它的資金回流也陷入一個非常困難的時期。那么，政府是不是也考慮到目前這樣的情況，所以也沒有加大力度整治。

    聶梅生認為，要解開地產企業利用巨額地價，制約政府整治土地的問題，必須從土地的交易方式上，拆開政府與企業的巨額資金關系。將一次性交付的70年土地出讓金，轉變為逐年繳納的房產稅，才能降低一次性土地交易給地方政府帶來的誘惑，避免地價上漲和地王的產生。

    全國工商聯房地產商會會長聶梅生說，這屆政府把70年的土地出讓全部賣了，然后錢一把收回來，老百姓也不必去承受70年的租金這么痛苦。一年一年地收房產稅，這樣就回歸到一個正常的、理性的軌道，地王的增加問題就可以從根本上得到一些制度上的解決。

    半小時觀察：政府繼續調控房地產，瘋長了的房價被拴上韁繩

    高價面粉必然帶來高價面包，就在今年以前，幾乎所有的地產商對此都深信不疑，不但房地產企業瘋狂拿地，就連一些從來都沒有經營過房地產業務的企業也擠進來想分一杯羹。于是，在過去的兩年中，北京地王頻出。但是隨著調控手段進一步嚴厲，特別是今年北京執行的限購以及金融機構的限貸政策，大部分投資需求被擠出。最近，溫家寶總理、李克強副總理都進一步強調，明年要繼續嚴格的房地產調控政策，讓房價放緩上漲的腳步。這樣的政策信號讓市場信號更加明確。看來，瘋漲了10年的房價，終于被栓上了韁繩，而對于那些拿到地王的開發企業來說，也該調整一下自己的市場策略了。