針對房地產調控是否將“松綁”的議論，中央高層早已給出了明確答案，即“繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸”。作為房地產調控“鞏固年”的龍年，樓市調控將怎樣繼續從嚴？

    從當前各地方傳遞出的信息來看，限購政策短期內難以放松、保障房建設繼續推進且覆蓋范圍有望逐步擴大、信貸稅收等政策仍舊跟進……業內人士普遍認為，房地產政策和市場走向不可避免地將面臨長期博弈，2012年房地產市場或仍以“穩中有降”為主旋律。

    嚴厲調控+雙節阻擊市場成交持續萎縮

    2012年的房地產市場在1月份成交極度萎靡中拉開了帷幕。

    來自房地產指數研究院的數據顯示，今年1月超八成城市成交量環比下跌，平均跌幅為38.14%，其中，天津環比跌幅最大，達78.78%。

    與此同時，記者獲悉的一份報告也顯示，今年1月，全國10個典型城市新建商品住宅存銷比再創新高，連續3個月處于“過大”區間。據介紹，1月份存銷比數據顯示，10個典型城市新建商品住宅存銷比為16.0，刷新了去年12月份住宅存銷比的最高點14.4，庫存量再次步入過大區間。

    從往年的經驗來看，春節所在月份由于受到假期限制，多為一年當中成交量最少的月份。而今年1月份元旦春節雙節疊加，造成工作日進一步減少，購房者關注點轉移。然而，“市場持續萎縮的更深層次原因還在于深度調控的延續使得市場主體的預期進一步降低，購買力難以釋放。”亞豪機構副總經理任啟鑫說。

    面對市場開局所表現出來的成交低迷，有業內人士表示，今年房地產市場所面臨的形勢更加嚴峻，成交低迷將籠罩整個上半年。任啟鑫認為，嚴厲調控再加上國內通脹壓力、股市長陰等外部環境難以提振等各方面綜合因素影響，當前樓市成交量進入低谷，并很可能在一段時間內長期筑底。

    “受房價下降預期進一步增強的影響，2012年上半年購房者熱情將進一步減退，同時，開發商資金鏈逐步趨緊的壓力也將使其加大推盤，打折促銷。”業內人士認為，預計2012年上半年房地產業將進一步深度調整，存銷比將繼續升高，房價下行壓力進一步加大。

    信貸“松綁”利好剛需調控從嚴基調并未改變

    同市場的冷清相比，與房地產調控相關的舉措則是此起彼伏、從未間斷。日前，央行關于“滿足首次購房家庭貸款需求”的表述更是引發了市場的廣泛關注。多位專家分析認為，差別化住房信貸政策并不意味著房地產信貸的全面松動，當然更并不意味著房地產調控的松動。

    業內人士表示，當前政策仍屬于支持剛需階段，樓市調控從緊的基調并未改變，況且改變樓市基調是肯定不行的。事實上，當前房地產調控取得的只是階段性成果，尚不到鳴金收兵的時候。我國決策者也清醒地認識到，我國房地產市場亂局已不僅是一個簡單的經濟問題，而成為嚴重的社會問題和民生問題。

    可以看到，在當前房價已有一定回落，積蓄已久的購房需求亟待釋放的情況下，信貸政策向首次購房人群傾斜，有助于購房需求的釋放，成交量也有望出現一定程度的放大。業內人士認為，保護剛需將有利于加快樓市庫存消化和房源的合理流轉，促進房地產市場的健康發展。全國工商聯房地產商會會長聶梅生也表示，下一步就需要恢復合理的購房需求，房地產交易量也需要合理回歸，否則房地產市場無法健康穩定發展。

    綜合近期各地方透露的信息，“鼓勵自住、抑制投資投機”仍是今年年初樓市調控的主調。例如上海宣布調整普通商品房住房標準，天津市上調普通住宅指導價，北京表態將改暫住證為居住證，把非京籍人口列入限購范圍等。

    政策微調有保有壓房地產市場結構進一步完善

    房地產調控是一項長期持續的政策，在2012年我國房價沒有完全回歸合理區間之前，政策基調不會改變。對于政策可能出現的局部微調，專家表示，樓市調控的根本是抑制投資性需求而非自住需求，有關部門也多次表態，未來將支持居民的合理住房需求，優先保證首次置業購房需求。

    交通銀行（601328）金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉認為，今年房地產政策將在總結去年調控經驗、鞏固調控成果的基礎上，著眼長遠，進一步完善房地產市場結構。

    國務院發展研究中心企業研究所的報告也表示，“2012年中國房地產業將開始真正意義的結構調整。”2012年，房地產市場投資結構不合理、供給結構不合理、信息結構不對稱、制度和標準不健全、誠信缺失等問題將逐步得到治理，一些不具競爭力的企業將被市場淘汰。

    我們注意到，此次央行提到加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，這無疑對未來樓市的供應形成一定保證，也表明保證中小戶型普通住宅供應的調控思路不會發生根本變化，未來“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的住房供應體系，正逐漸從藍圖走向現實。