價格下調超過20%的項目占據了市場銷售榜的前列

    開發商為吸引購房者——

    陽春三月，雖然各家售樓處相比春節前后多了許多人氣，但是很多購房者依然抱著“多看少動”的原則走走看看，下定成交的購房人依舊稀少。以前市場好的時候想求一房而不可得，現在購房者卻可以體驗主動要求折扣的待遇，讓很多購房人難以想象。而隨著調控政策的持續以及開發商心態的松動，京城200多個房地產項目加入到了打折大軍。不過在購房者眼中，在遍地都是的打折樓盤當中，真正能吸引他們購買的樓盤并不多。有購房者直言“只有降價到位的房子，我才會考慮出手”。

    北京超過200項目打折城區項目加入打折大軍

    前不久，位于東三環邊的豪宅項目世茂宮園推出了其3居特價房產品，起價29500元/平方米，總價600萬起，一次性付款享5折優惠；位于南四環的商住項目藍光云鼎，也推出其19000元/平方米的特價房源，相較于前期26000元/平方米的單價，均價直降7000元/平方米，相當于7折優惠。隨著樓市調整的深入，越來越多的樓盤加入到打折大軍，對于購房者而言，機會正在加速到來。

    北京中原市場研究部統計數據顯示：截至目前，北京在售開放售樓處的項目有800個左右，其中最近半年有成交量的有400個左右。當前樓市調控的效果在北京已經明顯，相比2011年的市場最高價，目前90%以上的項目折扣都已經達到了5%左右，其中相比最高點房價回落20%以上的項目有50個左右。

    通州的京洲世家、珠江拉維小鎮、華業東方玫瑰、富力金禧花園；房山區長陽半島、山水匯豪、大興領海朗文世家、綠城陽光公館、昌平的金隅萬科城等項目價格下調明顯。北京中原市場研究部總監張大偉分析認為：在目前市場情況下，輕微的價格松動很難獲得消費者的認可，到底降多少才能獲得銷量成為最大的難題，郊區項目供應較多，也使春節后上述幾個區縣有可能成為價格調整比較早的區域。

    北京中原調查數據顯示：已經基本確定在3月份增加或維持折扣的項目達到了200個左右，占到了目前市場上活躍項目的一半左右。預期3月份很可能出現一波降價潮，在這次降價潮中大興、順義、通州和昌平依舊都是打折的主力區域。城區也逐漸開始參與。

    當前，北京樓盤折扣普遍超過95折，局部項目全款折扣甚至達到9折，相比2011年“限購”初期的95折而言，折扣幅度已經明顯增大。不過，對于買房人而言，這樣的折扣顯然還不能令他們滿意。在東四環某項目售樓處，我們見到了一位姓張的買房人，他對于打折盤的看法或許代表了相當多買房人的心聲。“我看的這個項目，前兩年的漲幅早已超過200%，可是最近的打折幅度僅是96折，這能算真正的打折嗎？我感覺，不到真正嚴峻的時候，開發商是不會拿出‘實心價’的。”

    新盤入市簽約情況差上半年庫存或超15萬套

    研究機構的統計數據顯示：自去年9月份以來，北京市場共有125個項目開盤，累計供應了35259套住宅，但截至今年2月26日，僅售出9865套，總體銷售率僅28%，尚不足三成。最近入市的25個項目簽約率更是不足18%。在北京限購難以解禁的背景下，新一輪的降價風暴即將來臨。

    張大偉分析認為：3月份歷來是一年的最關鍵時期，不僅是市場的定調時期，也因為有兩會，也是一年內政策的風向標，而即使其他城市可能松動政策，北京基于人口以及資源壓力，松動政策的可能性也接近于零，兩會后，唯一的僥幸利好破滅，那么庫存壓力以及3月份即將到來的信托兌付高峰會壓迫開發商降價促銷。

    另一方面，庫存壓力也成為開發商普遍看淡的一個因素。據統計，在目前北京商品住宅的庫存量已經接近12萬套，上半年還將有5萬套增量商品住宅入市，而目前樓市單月成交量均低于5000套，可以預見上半年樓市庫存量可能將會達到15萬套的峰值水平。

    3月開始新盤供應增加打折幅度成決定銷量主要因素

    北京中原市場研究部統計數據顯示：預期在3月份開盤的項目僅有20個，2011年特別是年底慘淡的市場使得大部分開發商對春節后的市場并不看好，大部分項目選擇了冬天模式。

    在20個項目中，郊區占據絕對多數，除5個城區項目外，郊區占大部分，其中昌平、房山、大興、順義項目供應比較多，在2012年春節后這幾個區縣有可能成為價格調整比較早的區域，在限購調控政策不松動的大環境下，限貸抑制了大部分需求，區域內的庫存量及潛在供應量決定了區域內房價下調的深度。

    在預期入市的20個項目中，超過一半的項目目前均難以確定開盤售價，可見目前市場決定銷售量的最主要因素依然是降價幅度，價格下調超過20%的項目占據了市場銷售榜的前列。

    北京中原市場研究部分析認為全國樓市已經入冬，開發商積極維持現金流，在放慢建設步伐的同時，亦將減少買地，預期土地市場將繼續冷清，房價調整將持續。

    從春節后的成交量趨勢來看，政策繼續維持原有力度，庫存積壓增加，信貸利率高企，這種情況下上半年成交量依然將維持目前的地量，價格也會明顯處于回歸合理的過程中。

    亞豪機構副總經理任啟鑫指出，市場供應激增，需求繼續萎縮，住宅庫存快速累積，這都是客觀存在的事實，因此在房地產調控繼續從嚴、房企經營壓力有增無減的背景下，降價打折銷售乃大勢所趨，唯有這樣才能帶動成交量的回暖。

    也有業內人士表示，對于確實有降價打算的開發商，在市場普遍打折的背景下“擠牙膏”式的試探性打折，其效果肯定沒有“一次到位”那么好，而對于沒有銷售壓力的開發商而言，小幅度的打折或許只能看作一種應對調控的姿態。