樓市調控的效果正在進一步加深，繼通州、大興、昌平等郊區率先下調房價之后，北京城區出現首個大幅度降價區域。據北京中原地產市場研究部發布的報告，海淀區以西北五環為界，不包括五環以南的上地區域成為城區受調控影響最大區域，房價一年跌16.5%。

    現狀：量價齊跌降幅領跑城區

    根據北京住建委網站數據顯示，泛上地區域，特別是在2009年達到歷史頂峰以后，持續下調，其中2011年的1907套，環比之前一年3740套，下調幅度達到了49%。

    在2012年截止到3月5日僅簽約商品房190套，不足2011年總簽約量的10%。上地市場已經從2009-2010年的樓市熱點區域，逐漸成為市場的非熱點區域。

    價格方面，均價更是從2011年的30989元每平方米，下調到了今年的25804元每平方米，環比均價下調幅度達到了16.5%，大部分在售項目都面臨著銷售難的現象。

    原因分析

    外地人多限購擋住一半客源

    北京中原地產市場研究部分析認為，上地區域因為集中了比較多的新技術人才，其中以外地戶籍為主，這也使得在限購之前，這一區域購房人群60%以上都為外地戶籍。

    最近一年，通過中原地產的數據統計，這一區域的外地戶籍購房比例不足10%?！皩⒔话氲目驮幢粨踉陂T外，那些外地人是攥著錢干著急?！?/p>

    因此，可以說限購令是成交量銳減的最大原因，也是上地成為海淀區乃至全北京城區中受到調控影響最大的區域。

    性價比不高高端房產賣不動

    據了解，泛上地區域內的房價相對比較高，普遍在3萬以上，性價比高的項目少。雖然北五環周圍的經濟發展相對其他區域更好，但是區域內的房價也達到了東四環周圍的價格。

    亞豪機構統計數據顯示，截至2月底，今年前兩個月北京成交超過40套的項目中，成交均價在20000元/平方米以上的僅有3個，共計售出132套，而同期20000元/平方米以下的項目卻多達17個，共計售出商品住宅1378套，銷量是20000元/平方米以上項目的10倍。

    平均到每個項目，今年以來的兩個月時間，單價2萬以下項目平均售出了81套，是2萬以上項目銷量的一倍左右。

    配套不足替代性供應搶客源

    雖然價格到了高端的水準，但是因為品質及配套的問題，區域內需求并不多，影響了區域市場的需求。因此，在區域內替代性供應比較多的情況下，大部分客源被分流。

    據了解，目前在上地工作的主要為兩部分人群，分別是小企業主及年輕白領，這兩部分人群需求，分別是改善性及剛需產品。改善性產品在北四環中關村等區域，不僅有成熟的商業環境，學區教育配套也更完善。而對于剛需產品，上地區域遠不如回龍觀及昌平等區域的價格優勢。

    預期：房價還有明顯下調的可能

    北京中原地產市場研究部分析認為，上地作為之前的熱點樓市成交市場，目前市場基本陷入冷凍，特別是高端項目，更是因為缺乏性價比，成交慘淡。目前區域內個別已經下調價格的項目占據了市場90%以上的成交，預計區域內后期很可能會出現以價換量。

    從成交情況來看，春節后，泛上地區域簽約的基本都是2萬以下項目，銷售數據回暖的樓盤大多為剛需盤，由于春節前后兩周時間都沒有類似項目推盤，已經積累了不少客戶，再加上政策的部分刺激因素，才會出現成交量回暖的現象，但是可持續性不強。

    因此，作為海淀區乃至北京城區首套限購及限貸政策影響最大的區域，上地市場不容樂觀，房價還有明顯下調的可能。