城區樓盤數量有限房價松動呈現滯漲

    北京中心區房價降得不明顯(市場觀察)

    素有“樓市風向標”之稱的北京春季房展會日前落下帷幕。盡管參觀總人流量達到14.58萬人次，較去年秋展增長約11.5%，但是，此前部分市場人士預料的樓市降價潮卻并未出現，尤其是北京中心城區的房價依然動靜不大，樓市的“春天”何時才能到來？

    中心區房價動靜不大

    北京房地產市場3月出現一波成交高峰，樓市回暖的聲音漸起，也使購房者對本屆春季房展會充滿了期待。但是歷時4天的房展會卻并未給北京的購房者帶來驚喜，開發商降價依舊“遮遮掩掩”。在近50個北京本地的樓盤中，只有10幾家開發商給出了1%-2%的折扣，且大多是五環以外的項目。

    不僅價格優惠幅度不大，樓盤的地理位置也令很多購房者感到失望，五環外的項目占到了北京參展項目的七成以上。盡管此次參展樓盤從二環至六環以外均有分布，但是市中心及熱點地區樓盤項目較少。

    事實上，盡管郊區房價較去年有下降，但是北京中心城區房價依舊動靜不大。北京中原地產統計數據顯示，雖然一季度北京成交前20的住宅項目簽約套數達到了3698套，均價為14741元每平方米，低于成交均價18626元每平方米20.9%，但是在20個熱點項目中，只有一個項目位于海淀，而其他項目全部為郊區項目，通州和大興更是占據了全市熱銷項目的一半。

    能否下降取決很多因素

    北京房價究竟降沒降，為什么購房者還是感覺城區的房價高高在上呢？

    “市場走向低迷之后，往往是郊區的樓盤先出現松動。”中國房地產學會副會長陳國強對本報記者表示，中心城區房價依然堅挺的原因在于，中心城區樓盤供應有限，項目的稀缺性會使房價對政策的反應滯后于遠郊區縣房價的反應。此外，新開樓盤和二手房，即增量房和存量房之間，房價的漲跌反應也不一致。一般來說是存量房先動，首先出現價格回調，然后再帶動增量房價格下降。但這并不能說明是遠郊區縣的房價和中心城區房價的漲跌出現背離的狀況，實際上，這是房地產市場的特性。

    “與其它城市相比，北京有其特殊性，它作為首都的地位是無法替代的。”北京工商大學經濟研究中心主任周清杰在接受本報記者采訪時說，北京進行了嚴厲的房地產市場調控后，1月份和2月份出現新建住宅銷售價格連續兩個月環比下降，2月份新建住宅銷售價格也出現了同比下降，但由于降幅很小，離政府和百姓的預期值還有差距，所以會感到房價依然堅挺。

    那么，未來北京中心城區房價是否會有所松動？周清杰對此卻并不看好，中心城區新建樓盤很少，加之地理位置優越，開發商拿地成本高昂，除非房地產市場供求出現根本性變化，否則該地區的價格很難下降。

    不過，陳國強卻認為也有降價的可能，取決于價格回調的深度和幅度。

    指望大跌也不現實

    但是，如果購房者指望北京中心城區房價大幅下跌似乎不太可能。陳國強表示，中心城區的樓盤在蕭條時期，抗跌性和保值性的特點將更加明顯；在市場景氣時，中心城區的樓盤價格比遠郊區縣的樓盤價格的升值空間也會大很多，所以漲價幅度也會更大些。所以，中心城區房價出現大幅下跌只有在十分極端的情況下才會出現，根據目前調控政策來看，幾乎沒有可能。

    而對于未來房價的走勢，陳國強認為將是穩中有降的趨勢，不會出現大落的局面。但是不同區域調整的幅度、深度是不一樣的。供應量比較集中的，區域競爭會比較激烈，那么價格調整的幅度也會比較大。前期漲幅比較大，但投資未來空間比較明顯的區域、中心城區房價價格回調的時間會更長一些，也會滯后許多。

    那么，目前是購房的最好時機嗎？周清杰認為尚難有定論，關鍵看購房者對住房需求的迫切程度，其自身的資金是否充裕，對價格走勢的預期。

    陳國強則表示，現在在北京有住房認購資格的人，不要去判斷房價是否已經處于底部了，要結合自身需求、經濟支付能力來判斷，如果在市場上能夠找到符合自己需求的項目，而且價格達到你的心里價格，不要再等待觀望了，要主動積極一點把握住購房機會。不要寄希望于將來還會有更大的調整空間，因為不同的樓盤情況不一樣，有的可能已經早就將價格調下來了，再等待也不會有太大的下降空間了。