除了留學和移民需求以外，受國內房產限購、限貸影響，越來越多的投資人群都將目光投向了海外房地產市場。目前，美國、加拿大和澳大利亞是國人置業的首選區域。但專家提醒，海外置業不能盲目跟風，要事先了解所選區域的經濟以及房地產市場，包括政策、稅費以及匯率變化在內的多重因素都應納入考慮范疇，做好風險防范。

    防范貶值風險

    選準黃金地段

    “購買一套條件相當的房源，如果在美國需要10萬元的話，在加拿大的溫哥華地區需要70萬元，在澳大利亞的墨爾本需要50萬-80萬元?！杯h球財富咨詢的孫先生(James SUN)簡要勾勒出三大海外置業熱點的價值對比。

    雖然美國房產的價格要明顯低于其他兩個國家，但這并不意味著投資門檻越低，升值潛力越大。一般來說，澳洲和加拿大的投資回報要大于美國。

    一位業內人士則透露，近七八年來，澳洲的房產幾乎翻了一番，但在去年澳大利亞的房價下滑了6%。他分析，這是由于今年以來澳大利亞在留學移民政策上的收縮，導致購房需求減少，從而影響房價。

    孫先生直言，房產本身并不能增值，增值與否將取決于市場以及周邊環境，因此業內人士建議“置業者必須對區域以及當地的房地產市場做好充分的了解”。

    “雖然美國不少房源價格跌了一半，但是華盛頓或者紐約中心的房價并沒有動搖?！币虼?，業內人士建議，選擇市中心物業的保值概率更高。

    防范持有成本

    精通稅費政策

    和國內置業不同，海外置業者即使已經持有物業，仍然需要繳納包括物業稅、房產稅在內的各種稅費，根據國家和情況不同，稅費的額度有可能很昂貴，這些都可能成為降低投資回報收益的因素。

    美國、澳大利亞以及加拿大的房產都需要每年繳納一定的房產稅，具體額度取決于房產種類、占地面積、評估價格等。鉑地國際房產一位銷售經理告訴記者，一般來說，美國的房產稅最高，澳大利亞的房產稅均價在1500澳元左右，相當于約1萬元人民幣。加拿大溫哥華區域的房產稅為房產評估價的8%。。

    此外，各個國家和地區的物業管理費也是從幾千元到幾萬元不等。相較而言，公寓類住宅由于要對包括電梯、外墻在內的多種設施進行維護，物業管理費反而要比一般別墅要貴。此外，隨著房齡的增加，物業維護費也會增加。

    因此，在海外置業會面臨后期持有成本比較高的問題。專家建議購房人，在買房前務必對區域的相關稅費政策做全面了解，從長遠角度衡量房產增值潛力。

    防范匯率波動

    長期持有物業

    4月16日，銀行間即外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度從千分之五擴大至百分之一，外匯指定銀行為客戶提供當日美元最高現匯賣出價與最低現匯買入價的差額由不得超過當日匯率中間價的幅度也從1%擴大至2%。

    由此引出一個海外房產投資不得不關注的匯率波動問題。以美元為例，如果購房人是在以往1美元兌換8元人民幣的兌換高位時購買了一套總價40萬美元的房產，則其實際支付的人民幣為320萬元。如果這位購房人現在出售房產，假設房價并沒有升值，仍為40萬美元，但如果按現在接近1:6的美元與人民幣兌換比例來計算，則兌換成人民幣以后，售價僅為240萬元人民幣，相當于房產縮水80萬元。即使該套房產在過去幾年中有所升值，其升值比例也必須超過25%，才足以彌補匯兌損失。

    從某種程度上來說，現在的匯率背景為投資者提供了一個置業海外的良機。但業內人士建議購房人，“如果長期持有的話，匯率波動實際影響不會太大”。

    律師提醒

    違約責任 需詳細界定

    江蘇君遠律師事務所姜志民認為，海外置業的最大風險為，購買到的房源是否與中介介紹的情況相符。他表示，由于置業地點在國外，很多購房人難以得到去購房現場看房的機會，因此在購房過程中，中介起著非常重要的作用。

    他認為，無論是不誠信還是溝通不暢，都有可能導致不動產價值名不副實的現象出現。另一方面，假如國內購房人意圖通過置業而定居海外，也可能由于缺乏對所在國家、地區移民政策的了解，導致購房人實際上不能居留。

    為此，他建議購房人在與中介公司簽訂合同時，一定要對合同內容進行明確約定。“尤其是針對合同中承諾內容如果不符合事實，應該如何處理，以及中介公司應該承擔什么責任的界定”。