“2017年抑房價與去庫存并行”，這是廣東房地產市場景氣分析會對今年樓市整體形勢的判斷。

    3月23日，廣東省房地產行業協會在廣州舉辦“2017廣東房地產市場景氣分析會暨金融創新交流會”，廣東房企、有關主管部門、專家學者、各地房協負責人以及媒體朋友200多人齊聚廣州，剖析市場走勢和房地產金融形勢。記者現場了解到，會議聚焦的熱點話題包括：轉型升級進程中特色小鎮、長租公寓、產業地產等新業態的發展前景，探討資產證券化、產業基金、發行債券、信托融資等金融創新破冰的可能，探索兼并收購、股權合作、聯合開發等資源整合戰略。

    1-2月廣東樓市總體活躍，地價漲幅大

    今年1-2月，廣東商品房銷售量和銷售均價同比基本持平，市場整體表現較為活躍。廣東省房協透露，全省商品房銷售面積、銷售金額分別為1443.82萬平方米和1545.98億元，同比增長0.6%和3.3%。其中，商品住宅銷售面積1286.40萬平方米，增長0.1%；銷售額1309.38億元，同比持平；銷售均價10179元/平方米，同比略降0.1%，比全年平均水平下降757元/平方米，降幅為6.9%。其中，珠三角地區受多個城市實施嚴厲調控政策影響，商品房銷售面積908.36萬平方米，同比下降15.0%；占全省的62.9%，同比下降7.6個百分點：銷售均價13833元/平方米，同比上漲12.5%。粵東西北地區市場表現強勁，商品房銷售面積同比分別增長87.4%、14.7%和53.3%，增幅均較為明顯。但2月末的待售面積比去年末有所反彈。

    土地市場方面，1-2月，廣東房地產土地購置面積、成交價款為186.62萬平方米和166.76億元，同比分別增長68.4%和212.5%；成交均價8936元/平方米，同比增長85.6%。省房協認為，土地購置面積大幅回升，是市場平抑房價快速上漲、逐步走向穩定的前提，但土地價格的大幅上漲也加大了房企的開發、經營風險。

    分城施策成效顯現，限購難止需求累積

    1-2月廣東商品住宅銷面積同比增長的城市達16個，且主要為三四線城市；房價同比上漲的城市則達19個，其中珠三角城市總體上不僅絕對值高，相對漲幅也較大。省房協認為由此反映出，房地產調控政策的導向作用日益顯效，珠三角地區因熱點城市調控嚴厲而成交萎縮，但房價上漲壓力仍然較大；而粵東西北主要為三四線城市，政策環境仍以促進去庫存為主，市場整體表現活躍。

    得益于都市圈和城際交通發展，人口政策等利好，房地產需求將不斷積累。3月調控加碼，世聯行董事長陳勁松分析認為，基于熱點城市客戶上門量持續上升，長遠來看恐怕限購難止回暖。陳勁松分析中國房地產市場走勢，認為未來三年隨著大都市圈的形成，城市分化會更加嚴重。而隨著一些與房地產相關的新規則的誕生，房地產業態可能會出現許多新的變化。

    資金壓力增大，投資開發回落調整

    受調控政策尤其是信貸政策影響，企業銷售回籠資金不如去年同期，行業資金壓力增大，投資開發同比增速回落調整。

    據統計，1-2月，廣東房地產到位資金3317.90億元，同比增長19.8%。其中，定金及預收款同比增長9.4%，個人按揭貸款同比下降3.9%，明顯不如去年全年20.0%和53.7%的增速。投資方面，1-2月廣東房地產完成投資額1112.53億元，同比增長12.2%，增速比2016年全年回落8.5個百分點。建設方面，1-2月，廣東商品房施工面積57113.44萬平方米，同比增長12.3%。其中，新開工面積1781.68萬平方米，同比增長7.6%；竣工面積1612.75萬平方米，同比增長41.3%。

    近期國家不斷加強金融風險管控，東方花旗證券創新與金融機構部總經理方原草認為，在促進金融資源更多流向實體經濟，降低房地產杠桿水平的情況下，房企傳統的融資渠道門檻將越來越高。

    REITs亟待破冰，金融創新積極推進

    隨著涉房企業的公司債政策收緊，嚴禁銀行理財資金違規劃進入房地產領域，加強房地產信托業務合規經營，尤其對支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進行規范，今年房企資金壓力更大。方原草認為，中國房地產金融亟需創新，但真正的REITs產品的推出仍面臨一系列的問題與困難。一是缺乏REITs基礎資產發行上市的管理辦法，無法將當前穩定現金流的不動產公司上市掛牌與一般公司的上市發行相區別；二是缺乏REITs基金投資運作的管理辦法，目前除了個別基金試點外，還不能大規模有序發展；三是缺乏信托制度下對金融產品和持有人征稅的正確認識，雙重征稅壓制了REITs的產品發展。但方原草仍認為REITs的未來十分光明，且當前房地產資產證券化等類REITs產品在中國資本市場方興未艾，東方花旗將持續推動該方向項目的融資探索。

    未來房地產證券化將繼續深化推進，房企可借力于專業的房地產基金，深耕房地產細分領域。包括養老地產、健康地產、文化旅游地產、商業地產等。

    預計今年熱點城市成交回落，非限購城市階段性活躍

    與會嘉賓預測，今年熱點城市的成交量將有所下降。而熱點城市房價的快速上漲，激發了三、四線購房群體的購房意愿，在當前投資環境尚未明顯改善、投資渠道仍較有限等背景下，非限購城市的樓市可能呈現階段性的活躍期。

    關于今年房價走勢，總體房價上漲趨勢將得到遏制，但預計調整幅度有限。一方面是熱點城市的供求矛盾依舊難以扭轉，另一方面是高地價成為房價的有力支撐，而日益稀缺的土地資源現狀更增強大企業對優質地塊和資產的渴求。

    連線：

    廣東省房協會長王韶：

    打造資源整合平臺，細分領域大有可為

    廣東省房協會長王韶認為，為堅持住房的居住屬性，強化“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，中央“抑泡沫、控房價、防風險”態度異常堅決，不斷從嚴調控、強化預期管理。“兩會”前后，包括北京、廣州、長沙等20個城市收緊或持續收緊限購限貸政策，且有進一步加碼空間，宏觀調控政策沒有最嚴，只有更嚴。一句話：2017年，中國房地產市場態勢將非常困難、非常復雜。

    王韶建議：一要領會當前形勢，積極支持配合中央和地方的調控精神，切實保證房地產市場平穩健康發展；二要順勢而為，深入研究和分析市場發展趨勢，更加注重產品研發和市場需求，回歸產品和服務提升，提高市抗風險能力；三是結合粵港澳大灣區建設和《廣東省貫徹落實國家<十三五旅游業發展規劃>實施方案》的實施，以新思維、新技術、新手段擴大房地產內涵，延伸開發鏈條，適時穩步推進企業轉型升級。

    事實上，中國的市場依然巨大，旅游休閑、養生養老、體育文化、特色小鎮、長租公寓等，都有旺盛的需求。關鍵是政府部門要真正清費降稅，給實體經濟創造一個良好的營銷環境，堅決推進供給側改革，激發企業創新發展熱情。

    王韶表示，廣東省房協將在四方面著力：一是加強和有關部門聯系溝通，開展房企稅費負擔調查，代表行業發聲，切切實實讓會員單位獲得好處；二是通過人大和政協代表提交議案，不斷推動經濟體制改革，為行業營造良好的經營發展環境；三是關注房地產新業態發展，尤其是特色小鎮建設，引導行業轉型升級；四是著手與相關機構合作，搭建土地、資金、人才交流等平臺。