年關(guān)將至，資本市場為冬日里的房企送來了一縷暖意。

　　11月份以來，規(guī)模房企股價迎來普漲行情，部分內(nèi)房股漲勢更是創(chuàng)下同期新高，與同期恒生指數(shù)1.75%的跌幅形成鮮明反差。

　　而這也幾乎是房企年末的“常規(guī)動作”。對此，業(yè)內(nèi)人士分析認為，這主要是資本基于對年報的樂觀預(yù)期而提前布局。不過，與往年不同的是，除了年報的“誘惑”外，在多地政策“變相微調(diào)”的背景下，市場對來年的調(diào)控政策預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化。2020年的市場真的能如資本所期嗎?

　　頭部房企歲末“慶功宴”?

　　在度過一個平淡的“金九銀十”后，今年11月份以來，港股上市房企在股價上走出了一條分化曲線，其中腰部房企股價多數(shù)回調(diào)，規(guī)模房企則其樂融融。

　　藍鯨房產(chǎn)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，11月份以來，在港交所上市的20余家TOP30房企中，僅佳兆業(yè)集團(HK:01638)一家股價出現(xiàn)小幅下跌，其余均出現(xiàn)不同程度地上漲。其中，中海、奧園、旭輝、融信中國等個股取得了近年來同期的最好表現(xiàn)，而融創(chuàng)、旭輝、綠城也延續(xù)了往年的良好表現(xiàn)，再次實現(xiàn)超10%的增長。

　　而在同期，恒生指數(shù)的表現(xiàn)卻并不理想，在經(jīng)過11月月初時的短暫沖高后，便持續(xù)震蕩走低，截至12月10日，累計下跌1.75%。

　　事實上，據(jù)藍鯨房產(chǎn)梳理，過去5年的年末，頭部房企的股價表現(xiàn)都較好，特別是在2015年、2018年。在業(yè)內(nèi)人士眼中，這是資本基于市場“馬太效應(yīng)”加劇的預(yù)判，以及針對來年披露年報數(shù)據(jù)良好預(yù)期的提前布局。

　　58安居客房地產(chǎn)研究院首席分析師張波對藍鯨房產(chǎn)表示：“近期房企股價的普漲并非毫無征兆，其中一個原因便是整體市場成交量的上漲。當前房企雖然大部分還在沖刺目標，但從銷售量來看，相比2018年品牌房企的銷量大都呈現(xiàn)上漲，這無疑加大了市場對于房企2019年業(yè)績的整體預(yù)期。”

　　數(shù)據(jù)方面，據(jù)報道，截至12月9日，已經(jīng)有32家房企發(fā)布了前11月的銷售業(yè)績，合計銷售額達到56027億元，同比上漲18.6%，刷新了歷史記錄，而這已銷售額也已超出了上述32家房企去年全年的銷售額。

　　在銷售額不斷沖高的背后，近兩年，房企也一直致力于降杠桿，由此來看，龍頭房企交出一份漂亮的財務(wù)數(shù)據(jù)已是預(yù)料中的事。

　　“天氣”漸暖，2020年房市仍難有大變化

　　在張波看來，近期頭部房企股價受到追捧的另一個原因是，市場對來年的政策預(yù)期出現(xiàn)了變化。

　　據(jù)藍鯨房產(chǎn)統(tǒng)計，11月份以來，包括深圳、上海、廣州、成都等多個一二線城市的政策都出現(xiàn)了變相松綁的動作。其中，11月11日，深圳調(diào)整了普通住宅的認定標準，擴大普通住宅的認定范圍;11月20日，上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)發(fā)布了包括購房寬松政策的支持人才發(fā)展的若干措施;11月22日，廣州適當調(diào)整外地戶籍限購條件，將社保和個人所得稅變?yōu)榭莎B加使用。

　　這些動作傳遞出松動的信號。張波表示，從國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，部分城市例如佛山、廣州出現(xiàn)了小幅松動，同時大量城市的人才政策落地也在一定程度上刺激了樓市熱度的提升。

　　不過，這并不意味著2020年的房市將迎來“質(zhì)”的變化。“2020年不同城市的分化雖然將表現(xiàn)得更為明顯，但房地產(chǎn)整體市場不會有大變化。”張波補充道。

　　他進一步表示：“2020年經(jīng)濟環(huán)境的不確定性依然存在，而土地市場在三四線及以下城市的降溫則會表現(xiàn)得更為明顯，金融政策對于房企從緊的大方向很難出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，主力城市群和都市圈的樓市供需兩側(cè)支持力度將持續(xù)增強。”

　　而近日召開的中央政治工作會議亦對房地產(chǎn)只字未提。對此，克而瑞分析認為，這并非寓意調(diào)控政策實質(zhì)性松綁，而是暗含房地產(chǎn)政策穩(wěn)定信號。“改變經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn)，已然上升到國家的政治高度，并將是長期的戰(zhàn)略選擇。本輪調(diào)控政策難言實質(zhì)性轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)整體政策環(huán)境將持續(xù)偏緊，“四限”調(diào)控注定將貫穿更長的時間周期，進一步落實房地產(chǎn)長效管理機制。”克而瑞在研究報告中指出。

　　同時，某頭部房企高管對藍鯨房產(chǎn)表示：“房地產(chǎn)已經(jīng)進入橫盤時代，預(yù)計2020年銷售面積將略有減少，銷售額略有增長，房價小幅上漲。2020年房企回籠資金難以大幅增長，融資仍將受控，因此，明年新開工與投資額仍將在低位運行。”

　　顯然，相較于二級市場資金的積極主動，開發(fā)商眼中的2020年房地產(chǎn)市場仍充滿著挑戰(zhàn)。

　　而在上述高管眼中，城市層級的分化蘊含了房企2020年的機遇，其中值得挖掘的，依舊在一二線城市。其表示，“從樓市看，一二線城市實質(zhì)上是供不應(yīng)求，調(diào)控政策抑制需求，形成供需動態(tài)平衡，長期來看，房價還會在控房價中緩慢上漲。然而，對于三四五線城市來講，市場將進一步出現(xiàn)分化，既有供求基本平衡，也有供大于求。”

　　對房企而言，“一城一策”下的政策微調(diào)是機遇也是挑戰(zhàn)。在城市分化愈演愈烈的背景下，如何抓住機遇進一步擴張，需要房企加強自身的市場研判能力。