央行給房貸族出了一道選擇題——房貸是選固定利率還是“LPR+加點”浮動利率

　　來源丨中新網(李金磊)、上海證券報(張艷芬 劉筱攸)

　　說了這么久的存量房貸利率“換錨”，終于來了。按照央行規定，自3月1日起存量房貸定價利率基準換錨工作將持續近六個月，到8月底前完成。你的選擇將影響你的月供。

　　▲ 部分商業銀行發布公告

　　怎么回事?

　　按照央行的要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩余期限內固定不變;也可轉換為固定利率。

　　什么意思?

　　簡而言之，央行給房貸族出了一道選擇題——房貸是選固定利率還是“LPR+加點”浮動利率?

　　選擇一，固定利率。選擇固定利率后，你的房貸就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

　　選擇二，“LPR+加點”浮動利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行2019年新推出的機制，LPR每月公布一次，可升可降。加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發布的LPR，加點數值確定后固定不變。

　　也就是說，選擇“LPR+加點”浮動利率，你以后的房貸利率會隨著LPR變化，會影響月供多少。

　　需要強調的是，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。

　　誰需要轉換?

　　如果你的房貸同時符合以下三點，需要轉換：

　　在2020年1月1日前發放，或者已經簽訂借款合同還未發放;

　　參考貸款基準利率定價(比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”);

　　浮動利率(比如利率在每年1月1日調整)。

　　注意，不包括公積金個人住房貸款。

　　怎么選比較劃算?

　　固定利率和“LPR+加點”浮動利率，選哪個比較劃算?

　　由于加點是固定不變，所以就要看你個人對LPR趨勢變化的判斷了。

　　如果你認為LPR以后會降低，那么選擇“LPR+加點”浮動利率更劃算，因為利息會變少;如果你認為LPR會上漲，那么選擇固定利率更劃算。

　　建設銀行表示，轉為LPR，房貸利率市場化程度更高，在未來每個利率調整日，隨市場利率水平變化而調整，如LPR降低，可以享受到降息帶來的優惠;轉為固定利率，利率水平將保持不變。

　　目前，從央行公布的LPR走勢來看，5年期以上LPR從4.85%降低到了2月20日的4.75%。

　　具體怎么轉?

　　舉個例子，小張的房貸是20年期，現在利率水平是基準利率打9折，也就是4.9%×(1-10%)=4.41%。

　　如果選擇固定利率，以后房貸利率都按照4.41%執行。

　　如果選擇“LPR+加點”浮動利率，那么先計算加點數值，4.41%(小張現在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%，加點-0.39%確定后固定不變。

　　小張的房貸利率約定于每年1月1日調整。在2021年1月1日，利率水平會隨LPR的變化而調整，如果2020年12月20日發布的LPR下降為4.7%，那么利率水平相應調整為4.7%-0.39%=4.31%，利息支出會變少。

　　房貸利率是否每月調整?

　　不會。根據央行公告，轉換為LPR的，重定價周期最短為一年(利率至少一年調整一次)，因此不會每月調整。

　　如何辦理轉換?

　　切換渠道

　　從各家銀行的公告來看，不同銀行推出的存量房貸利率轉換工作方式并不相同，但主要包括線上和線下：線上即手機銀行APP等移動端和網上銀行等PC端入口自行轉換、接收短信通知由銀行統一操作;線下通過銀行網點智能柜員機轉換，或者服務網點柜臺。

　　而疫情期間，銀行客戶經理需要與客戶一個一個解釋換“錨”的情況嗎?對此，商業銀行多采用網站公告、手機銀行公告、營業廳網點公告、短信通知等方式，對客戶進行通知和提示，同時，也有銀行告訴上證報，客戶還可聯系客戶經理或撥打客服電話溝通了解相關轉換方案。

　　在具體操作中，合同如何重新簽約?據了解，疫情期間，目前銀行多傾向于的“無接觸”式線上切換。

　　“為防止人員聚集感染，疫情期間我行采用線上無接觸方式為客戶簽約，通過線上方式切換，即事前通知到每個客戶，由客戶發起，再由銀行確認進行轉換。”興業銀行相關人士告訴上證報，對于多次公告及短信通知后客戶仍未通過相關渠道進行簽約變更的，該行將通過短信、公告等形式告知客戶，按照標準轉換方案批量轉換為LPR定價的浮動加點的利率方式。

　　注意貸款銀行的切換時間

　　值得注意的是，每一家銀行的具體切換的時間，并不相同。

　　例如，招商銀行擬于4月上旬統一將客戶在轉換范圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。屆時，該行會通過招商銀行App、招貸App、短信、電子郵件等方式中的一種或多種向客戶發出此次浮動利率貸款定價基準轉換的通知。

　　個人貸款產品中只有房貸要切換嗎?

　　其實不然，工商銀行在公告中就表示，轉換范圍為：2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人貸款，包括個人住房貸款、個人消費貸款、個人商用房貸款、經營用途個人金融資產質押貸款、經營用途個人房產抵押消費與經營組合貸款。但不包括公積金個人貸款。

　　建行也在公告中表示：2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的個人消費經營類貸款，包括個人消費貸款、個人質押貸款、個人支農貸款、個人助業貸款等。

來源丨中新網(李金磊)、上海證券報(張艷芬 劉筱攸)