專家稱相關(guān)部門(mén)房地產(chǎn)調(diào)控有誤既得利益者化公權(quán)力為私利

    “的哥”李杰熟練地轉(zhuǎn)動(dòng)著方向盤(pán)，出租車已經(jīng)駛?cè)肓私陙?lái)北京樓市最受關(guān)注、價(jià)格漲得最快的區(qū)域之一———朝青板塊。

    順著李杰提示的方向，《法制日?qǐng)?bào)》記者看到路旁的某高檔小區(qū)的很多房子都是“黑燈”。

    3個(gè)月前，有媒體報(bào)道，“國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國(guó)660個(gè)城市查出一個(gè)數(shù)據(jù)，總共有6540萬(wàn)套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。”

    “6540萬(wàn)套”房子被空置？隨后，雖然國(guó)家電網(wǎng)表示并未發(fā)布此數(shù)據(jù)，這個(gè)缺乏權(quán)威來(lái)源的調(diào)查結(jié)果依然引起了持續(xù)不斷的波瀾。今年5月和8月，媒體調(diào)查結(jié)果顯示，北京、天津等地的一些熱點(diǎn)樓盤(pán)的空置率達(dá)40%，而多處新城成為“空置房”密集區(qū)，這將人們對(duì)于“有人有房不住，有人沒(méi)房住”的憤怒撩撥到了極點(diǎn)。

    有業(yè)內(nèi)人士一針見(jiàn)血地指出，這場(chǎng)“全民大討論”所體現(xiàn)出的最為核心的問(wèn)題，仍然是當(dāng)下樓市諸多利益群體矛盾的聚焦和升級(jí)，是對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)勢(shì)利益集團(tuán)長(zhǎng)期操控價(jià)格和話語(yǔ)權(quán)的一次“民間反擊”。

    甚至有學(xué)者直言不諱道———任由這場(chǎng)有關(guān)“空置率”的“混戰(zhàn)”繼續(xù)發(fā)展，“百病纏身”的中國(guó)樓市、單靠“頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳”的調(diào)控以及“羞羞答答”的政策在未來(lái)的某個(gè)時(shí)刻矛盾很有可能會(huì)進(jìn)一步升級(jí)。

    住房空置率之民間調(diào)查

    按照國(guó)際上通行的定義，住房空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。一般來(lái)說(shuō)，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企，買(mǎi)不起房的人日益增多的狀況下，住房空置率正成為“無(wú)房者”質(zhì)疑的焦點(diǎn)。

    “一個(gè)門(mén)戶網(wǎng)站有個(gè)曬‘黑燈’的活動(dòng)。有一次網(wǎng)站工作人員打車的時(shí)候跟我提了一下，看我有沒(méi)有興趣。我的拍照時(shí)間是晚上8點(diǎn)到10點(diǎn)。之所以選周日，因?yàn)榈诙焓侵芤唬蠖鄶?shù)人在這個(gè)點(diǎn)應(yīng)該在家，我就放棄了賺錢(qián)的時(shí)間，去四惠那邊的幾個(gè)樓盤(pán)，拍一拍。”李杰對(duì)《法制日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)。

    李杰拍的數(shù)百?gòu)堈掌?0多個(gè)入住一年以上的社區(qū)，記者從他所發(fā)布的“黑燈”照中發(fā)現(xiàn)，部分樓盤(pán)“黑燈”的現(xiàn)象確實(shí)比較明顯，比如位于東風(fēng)北橋東的“瞰都”樓盤(pán)黑燈的住戶約過(guò)半，而位于朝陽(yáng)北路的高檔樓盤(pán)“星河灣”的黑燈率更高。

    “我也并非是單獨(dú)只拍一張樓房的照片，而是拍樓的各個(gè)面，加上挑的時(shí)間段，雖然不能全部以此為準(zhǔn)，只不過(guò)把這個(gè)現(xiàn)象曬出來(lái)，畢竟大部分人還是買(mǎi)不起北京的房子，讓大家看看，也想呼吁政府有關(guān)部門(mén)根據(jù)收入水平出臺(tái)一些政策讓每個(gè)階層的人都能有房住，無(wú)論是廉租房還是經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在這種房子的門(mén)檻卡的比較緊，讓真正需要房子的人有房可住。”李杰說(shuō)。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)就住房空置面積回答媒體提問(wèn)時(shí)亦反問(wèn)記者，在座的各位生活在北京的人士，假如生活水平提高以后在海南買(mǎi)一套房子，平時(shí)在北京，周末到海南度假，那算不算空置？

    但是，除了李杰外，還有不少人也在積極調(diào)查住房空置率，民間似乎在用各式各樣“花樣迭出”的計(jì)算辦法回應(yīng)著“官方的反問(wèn)”。

    北京聯(lián)合大學(xué)教授張景秋與孟斌帶領(lǐng)的課題組對(duì)北京50多個(gè)2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行的調(diào)查表明，電表幾乎不走的比例高達(dá)27.16%。

    據(jù)了解，上述兩次調(diào)查間隔兩個(gè)月，其間正值炎熱的夏季，如果有常住戶的話，其用電量應(yīng)該較大。因此假定，如果兩個(gè)月內(nèi)某住宅用電量在10度以內(nèi)，就可以認(rèn)定該住宅為空置，由此計(jì)算出空置率為27.16%。

    但也有業(yè)內(nèi)人士指出，由于電表一般都在戶外，所以遇到的調(diào)查阻力相對(duì)小些。不過(guò)，這種空置率的計(jì)算方法只是探討的方向、一種學(xué)術(shù)研究的調(diào)查方式，由于調(diào)查取樣范圍不大，因此其數(shù)據(jù)并不具有權(quán)威性。

    曬水表，也是人們發(fā)明的調(diào)查空置率的方法之一。

    據(jù)媒體報(bào)道，杭州水業(yè)集團(tuán)的一份最新內(nèi)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，杭州五城區(qū)57萬(wàn)戶安裝水表的住宅中，有3萬(wàn)戶為“零水表”。杭州水業(yè)集團(tuán)工作人員稱，這3萬(wàn)個(gè)“零水表”主要分布在20多個(gè)小區(qū)，并且6個(gè)月度數(shù)都為零度的有17742戶。

    住房空置率究竟可不可查

    中國(guó)的住宅到底有多少空置，這似乎成為了一個(gè)讓公眾痛斥炒房者“惡行”和駁斥“中國(guó)房地產(chǎn)無(wú)泡沫論”的強(qiáng)大利器，“昭然若揭”地證明著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了“危險(xiǎn)境地”。

    所以，人們迫切地想了解真相：中國(guó)的住宅空置率到底有多高？甚至有人呼吁公布國(guó)家權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以正視聽(tīng)。

    8月11日，盛來(lái)運(yùn)就空置率問(wèn)題首次公開(kāi)回應(yīng)：“房屋空置是近幾年由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的新問(wèn)題，我們的調(diào)查統(tǒng)計(jì)制度還沒(méi)有來(lái)得及作出統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方面的制度還不能計(jì)算出空置率這樣的指標(biāo)。”

    據(jù)了解，即將進(jìn)行的第六次全國(guó)人口普查增加了住房情況的登記，其中涉及到一些住房的指標(biāo)，包括住房面積，住房的間數(shù)、建成年代，住房是采用什么方式獲得的(商品房、福利房或租房)等。

    與此同時(shí)，住建部政策研究中心有關(guān)負(fù)責(zé)人也“適時(shí)”地公開(kāi)表示，民間計(jì)算“空置率”的方法并不科學(xué)。首先，在樓盤(pán)選擇上存在片面性，不能代表整體情況；其次，“現(xiàn)在很多白領(lǐng)晚上在酒吧，或者出差在外。”有很多情況都會(huì)影響此類調(diào)查結(jié)果的真實(shí)性。“在我國(guó)進(jìn)行住房‘空置率’的調(diào)查并不難，只需要在全國(guó)重點(diǎn)城市，針對(duì)不同檔次的樓盤(pán)進(jìn)行抽樣調(diào)查，就能得出結(jié)果，當(dāng)然，這需要一大筆的資金投入。”

    此外，這位負(fù)責(zé)人還進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，空置率跟高房?jī)r(jià)沒(méi)有直接關(guān)系，同時(shí)將投資或投機(jī)行為認(rèn)定為高房?jī)r(jià)的直接原因并不準(zhǔn)確，“房產(chǎn)到底是自用還是投資、投機(jī)，其實(shí)很難進(jìn)行界定”。

    不出人們意外的是，在這個(gè)問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)保持了“驚人”的一致。

    自稱經(jīng)過(guò)測(cè)算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商任志強(qiáng)認(rèn)為，房屋“6500萬(wàn)套空置的謠言根本不成立了”，并語(yǔ)出驚人：“也許這些謠言正是為了欺騙那些不動(dòng)腦子的記者們。在新增量住房中的空置調(diào)查只能證明有些小區(qū)中有一定比例的空盤(pán)，但并不能證明這6500萬(wàn)套謠言的真實(shí)性。”

    同時(shí)對(duì)于電視臺(tái)調(diào)查住房空置率的做法，任志強(qiáng)指責(zé)說(shuō)，“因此僅用個(gè)別小區(qū)的調(diào)查來(lái)證明任何事情都是錯(cuò)誤的，只能是用個(gè)別現(xiàn)象代替全局的一種偏頗的導(dǎo)向。不知ⅹⅹ電視臺(tái)想把民眾帶向何方，不知他們是否是故意在激化社會(huì)的矛盾”。

    對(duì)于住房空置率調(diào)查的問(wèn)題，曾經(jīng)實(shí)際作過(guò)住房空置率調(diào)查的河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)公共管理學(xué)院教授賈士靖告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者，住房空置率是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡的重要指標(biāo)，商品房的空置水平不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有直接影響，還對(duì)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)有序發(fā)展產(chǎn)生很大影響。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待深刻變革

    住房空置率之爭(zhēng)看似屬于技術(shù)問(wèn)題，但實(shí)則是房地產(chǎn)行業(yè)日益對(duì)立陣營(yíng)間日益深重的矛盾的集中爆發(fā)。

    8月4日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2005年至2010年6月全國(guó)商品房待售情況，其中，待售住宅面積在2008年出現(xiàn)同比55.5%的“井噴”，并迄今穩(wěn)定在1.06億平方米左右。而在2005年至2007年，這一數(shù)字大致在7000萬(wàn)平方米至8000萬(wàn)平方米左右，并逐年遞減。

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)的住房空置率僅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中一年以上沒(méi)有出售的住房。試想，在住房市場(chǎng)采取住房預(yù)售制度及早幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)利用銀行資金或政府優(yōu)惠政策全面爆炒的情況下，怎么可能出現(xiàn)“空置”的問(wèn)題？

    “但是，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房不會(huì)空置在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中，卻可空置在住房投機(jī)炒作者手上，而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還沒(méi)有對(duì)住房空置率這個(gè)概念引起足夠重視。既然在統(tǒng)計(jì)局那里沒(méi)有這個(gè)概念，那么對(duì)相應(yīng)的既得利益者來(lái)說(shuō)，這種空置率就不存在了，有關(guān)部門(mén)也就從來(lái)不會(huì)把這種住房空置率放在其房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中。但是，我在多年前就警告過(guò)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，僅是依靠‘本本上的東西’是無(wú)法對(duì)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活做出合理解釋的，也無(wú)法制定出合理的房地產(chǎn)政策。”易憲容說(shuō)。

    易憲容認(rèn)為，住房空置率調(diào)查傳遞出許多信息，包括，“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作十分嚴(yán)重，無(wú)論是一線城市還是二三線城市都是如此；國(guó)內(nèi)住房空置率如此之高，而且能夠盛行多年，并讓房地產(chǎn)投機(jī)炒作越演越烈，或幾乎到了無(wú)可復(fù)回的地步。其根本原因是有關(guān)部門(mén)一系列錯(cuò)誤的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致的結(jié)果，是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)知跟不上現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)果，從而導(dǎo)致了一撥又一撥刺激房地產(chǎn)賺錢(qián)效應(yīng)的政策；政府房地產(chǎn)政策‘本本主義’十分嚴(yán)重，由于政府統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中沒(méi)有這種住房空置率，也就造成房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒(méi)有將其納入其中”。

    “如此重要公開(kāi)透明的信息，本來(lái)只需在政府職能部門(mén)查詢一下就能夠獲得的，但是為什么政府職能部門(mén)會(huì)不知道或沒(méi)有采取合適的政策來(lái)調(diào)整？這里既有部分政府職能部門(mén)對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知問(wèn)題，也有既得利益者化公權(quán)力為私利的問(wèn)題。”易憲容直言不諱地指出。

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海則建議，統(tǒng)計(jì)部門(mén)在提出待售率之后，有必要聯(lián)合建設(shè)部、國(guó)土資源部、公安部甚至國(guó)家電網(wǎng)公司共同調(diào)查清楚住房空置率。

    曹建海認(rèn)為，高空置率顯示中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重過(guò)剩，而非短缺。要糾正當(dāng)前過(guò)剩導(dǎo)致投機(jī)、過(guò)度投資引發(fā)高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，在當(dāng)前扭曲的房地產(chǎn)制度下，中國(guó)不能再采取短期的市場(chǎng)調(diào)控政策，“政策即針對(duì)一年期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況而制定，一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條就會(huì)采取刺激政策，過(guò)熱則采取緊縮政策”。

    曹建海進(jìn)一步建議，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不能局限于市場(chǎng)調(diào)控，更應(yīng)當(dāng)實(shí)施一場(chǎng)深刻的制度改革。在此，中央高層需要在法律、土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、信貸以及保障房建設(shè)等方面建立一攬子制度框架，社會(huì)輿論需要在傳播房地產(chǎn)市場(chǎng)事實(shí)層面有所作為。