本報訊 從今年10月1日起，開發商收存商品房預售款將全部納入資金監管賬戶，預售資金使用實行封閉式管理，銀行將根據項目節點完工證明，分批次向開發商支付資金。這是由人行杭州中心支行和銀監會浙江監管局聯合下發的《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》(征求意見修改稿)中的規定。

    離文件執行時間不到一個月，對于預售資金的管理新規定也在我市開發商中引發了討論。業內人士表示，對預售資金進行監管，對購房者來說更加安全，而對于開發企業來說，將會使資金流動減慢，開發速度放緩。

    開發商用預售款像取公積金

    “商品房預售資金監管”，就是開發商根據建設項目的實際情況，按照商品房預售許可規模或者建設項目全部作為獨立的預售資金監管對象，在當地商業銀行申請開立商品房預售資金專用存款賬號。購房者按合同約定支付的預購房款(含商品房按揭貸款、住房公積金貸款)，將全部納入該賬戶，由銀行進行封閉式監管，開發商將不得挪用該筆資金。若開發商申請使用監管項目預售資金，需向監管銀行提出申請，并提交監管項目監理單位出具的建設項目分部分項工程完成證明或者監管項目其他有效的資金支付證明。

    根據《暫行辦法》的表述，此舉的目的為規范商品房預售資金監督管理，確保商品房預售資金用于相關工程建設，防止商品房交易風險，保障預售商品房當事人的合法權益，維持房地產市場正常秩序。

    為保證預售資金用于項目建設，《暫行辦法》中規定，商品房預售資金在項目竣工驗收備案前，優先用于項目工程建設投資，其中包括支付項目工程款、建筑材料、配套設施、設備等款項和法定稅收，以及歸還本項目房地產開發企業貸款。從這些手續看，有點像市民提取公積金，雖然都是自己的錢，但都要有特定的用途才能提取。

    在保證本項目工程建設資金使用的前提下，資金賬戶中商品房預售資金累計總額，只有超出該監管項目工程預算清冊總額的110%時，房地產開發企業才可以調用其中超出部分資金。

    據《暫行辦法》規定，在10月1日以后批準預售的商品房項目(含經濟適用房、限價商品房)將全部納入預售資金監管對象范圍。

    對于未簽訂商品房預售資金監管協議的項目，房地產行政主管部門不得發放商品房預售許可證。房地產開發企業申請辦理“商品房買賣合同”預售備案登記時，也需要提供商品房預售資金存在資金賬戶的證明。

    若開發商提供虛假申報材料申請開立資金賬戶，騙取工程建設資金、擅自截留挪用購房人房款或不將購房人房款存入所設定的資金賬戶，房地產行政主管部門將立即停止該項目的銷售，并勒令其限期改正。同時，將其行為記入企業的誠信檔案和人民銀行的企業征信系統。

    行業影響幾何

    以前在同企業的不同項目中資金乾坤大挪移，甚至利用資金炒股、炒地皮的情況時有發生，今后這些行為將被列入監管。房地產企業會受到影響嗎？

    業內人士表示，現在的開發商都是十個茶壺八個蓋，一些小開發商將一個項目回籠的銷售資金投入下一個項目中，原本應該是償還銀行貸款或者支付工程款，卻拿去買地、放貸等等，而開發商自己不用多少資金實力就可以運作一個大項目。如果不能保證足額的建設資金，就很容易出現開發商資金斷裂，導致樓盤爛尾等情況。

    因此雖然業內講起來都把這種運作當成資金的高效率利用，卻對房地產業超常規膨脹發展起了推波助瀾的作用。而預售資金一旦納入監管賬戶后，行業內很多不規范的小企業將會很難發展，資金的放大效應沒有了，有多少錢只能干多少事。

    文/嚴瑾漪 圖/方群青