房市，還有多少土地在閑置？

    面對越來越嚴的調控，開發商囤地依然熱情似火。日前，一份據稱是國土資源部提供給銀監會用作信貸風險排查的《有關房地產開發企業土地閑置情況表》被媒體公開，全國共有1457宗閑置土地被列入“黑名單”。然而，事實很快就證明，閑置土地遠不止這些。

    8月19日，國土資源部土地利用司司長廖永林在新聞發布會上表示，截至今年5月底，全國共上報房地產違法違規用地宗數3070宗，這其中，閑置土地宗數高達2815宗，閑置土地面積達16.95萬畝，接近1.13億平方米。這會不會仍是開發商囤地的冰山一角？

    多家房企儲地可用十余年

    據國家統計局公布，2009年全國房地產開發企業完成土地開發面積2.3006億平方米。廖永林通報的閑置土地面積是去年土地開發面積的一半左右，據此計算，這些閑置土地足夠全國房地產企業半年開發之用。

    看起來，這一組土地閑置數據大得有些驚人。不過，從房地產企業角度得到的結論卻更加超乎想象。

    8月24日，碧桂園集團發布2010年半年報顯示，該公司今年上半年房地產開發實現營業收入111.79億元，所銷售的總建筑面積為209.5萬平方米。而目前該公司土地儲備（建筑面積）高達4285萬平方米。

    再以恒大地產為例，該公司2009年年報顯示，截至2009年底，該公司擁有近5497.6萬平方米的土地儲備（建筑面積），而去年該公司實現交樓面積只有88.1萬平方米，以如此開發速度計算，恒大地產的土地儲備足夠其開發60多年。即使以該公司2010年計劃竣工500多萬平方米物業面積計算，其當前的土地儲備量也至少可用10年。

    按照有關規定，土地閑置滿兩年，將依法無償收回。但目前開發企業普遍采用分期開發模式，以規避囤地嫌疑。

    據接近國土資源部的一位人士透露，此前傳出的“1457宗閑置土地”是截至2009年9月份的情況，而在這份詳細名單中，泛海建設、華潤置地、金隅、金融街、和記黃埔、香江國際、新世界中國等都榜上有名，不少地塊閑置時間甚至超過了10年。

    坐等土地升值遠勝建房

    事實上，有關部門對于囤地的查處越來越嚴，但囤地現象屢禁不止，甚至有愈演愈烈之勢。據前后公布的兩份土地閑置情況對比發現，從去年9月到今年5月這段時間，土地閑置數量幾乎增加了一倍。

    廖永林表示，各地上報的2815宗閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調整規劃等客觀原因造成閑置的約占六成以上。他進一步指出，由于客觀原因造成閑置的比例大、協商查處難度大，再加上較早出讓的“毛地”拆遷難，以閑置土地為主的房地產違法違規用地查處結案率比較低。

    在稍早前媒體曝光的“1457宗囤地黑名單”中，泛海建設旗下4宗地塊于2004年8月31日取得，開工日期定在2005年2月27日，竣工日期定在2007年5月30日，但至今這4宗地塊尚未動工。

    據了解，這4宗地塊分別是北京朝陽區東風鄉泛海國際居住區二期1、2、3、4號地，其建設面積30.57萬平方米，總建筑面積87.31萬平方米。在2004年為取得這4宗地塊，泛海建設總共花費2.25億元。從2004年至今6年間，這4宗地塊一直未開工，而地價卻一飛沖天。

    去年12月17日，保利地產以30.4億元奪得東風鄉高井村居住混合公建用地，樓面價高達23500元/平方米。據此計算，泛海建設旗下閑置的87.31萬平方米土地的總價值已經高達205億元，其當初買地的花費簡直微不足道，輕松溢價200多億元。

    針對土地閑置現象及回收傳聞，泛海建設在8月4日發布公告，將這4宗土地延期開發的原因歸為土地功能、規劃調整，并稱土地不存在被收回的風險。

    據記者了解，這4宗土地中的1號地目前正在進行規劃調整。今年5月7日，泛海建設子公司北京泛海東風置業有限公司向北京市規劃委員會提出申請，在二期地上建筑規模不變的前提下，將1號地原規劃建筑高度100米～120米，擬調整為260米～338米。

    據北京市國土局資料顯示，2004年批地時1號地建筑面積為22.8萬平方米，而當前1號地的總規劃建筑面積已調整到63.85萬平方米，其中地上43.11萬平方米，地下20.73萬平方米。

    北京中原地產市場總監張大偉分析認為，在建筑面積不變的情況下，建筑高度提高后，樓棟可以做得更少，有更多的面積可以做綠地，居住舒適性將大大提高，隨之升值的就是其產品價值及利潤。以其建筑面積和目前4.5萬元/平方米的均價計算，其額外收益可以增加數百億。

    SOHO中國董事長潘石屹曾在網聊中公開表示，“建房子的不如倒地的更賺錢”。土地的迅速升值，讓囤地的開發商有利可圖，他們可以等到土地升值后再開發或者轉讓，這正是囤地的動力所在。

    記者就此事致電泛海建設，但目前尚無回應。

    10月底前完成閑置土地查處

    “閑置土地是社會財富的巨大浪費，”潘石屹認為，由于土地閑置，市場上房子供應量就少，房子價格永遠遵循市場供求關系的規律，供應量少，房價就會上漲。而且囤積土地讓房地產市場越來越扭曲，土地囤積越多，市場上房子的供應量就越少，房價就上漲得越快。而房價上漲得越快，土地的價格就上漲越快，“地王”的現象就會越來越多，這樣反過來更加刺激房地產開發商去囤地。

    廖永林表示，打擊囤地將能遏制部分城市房價過快上漲，促進房地產市場健康平穩發展。

    據國土資源部公布，截至目前，全國已開展查處的各類房地產違法違規用地共計2208宗，總面積約13.25萬畝。其中，閑置土地2044宗，面積12.35萬畝。全國已查處結案的房地產違法違規用地宗數為826宗，面積約4萬畝，共收回土地使用權面積1.2萬畝，收取罰款或閑置費總計4.8億元。

    對于此次公布的2815宗閑置土地，國土資源部也設定了一個清理期限：今年10月底前。

    廖永林表示，已經及時將閑置土地等違法違規用地情況抄送了相關部門。下一步，國土資源部將督促各地加快查處進度，維持對違法違規房地產用地的高壓態勢，形成強大的聲勢與壓力，確保于10月底前基本完成查處任務。

    有業界人士指出，對于多年不開發閑置土地的處理，最重要的就是及時處理。可將全國房地產閑置用地公之于眾，這樣更有利于清理閑置土地。