浙江在線12月14日訊 在二套房、三套房的貸款政策出臺后，此前為商家津津樂道“對策性產品”，其弊端受房貸政策收緊影響而暴露無遺。

    首先，交易費用增加。政策調控前，購買子母套沒有貸款問題，不但銀行視同“一套房”，購房者還能通過戶型拆分節省契稅。樓市調控后，“子母套”戶型的優勢不再，不但面臨銀行貸款利率上調、甚至無法貸款，契稅優惠也沒了。“原本非普通住宅拆分成兩套房，能享受1.5%的契稅，稅費上節省了不少，但是現在的‘子母房’即使拆分也沒有契稅優惠了。”相關人士表示，如果買“子母房”的購房者是首次購房，一套房執行契稅1.5%的標準，一套房執行契稅3%的標準；如果購買的是第二套房，契稅按3%執行。此外，購買“子母房”還有一些多出的費用，如辦理預告登記需要交兩筆預告登記費，辦理相關證件也需要兩筆費用等等。

    其次，二手房交易可能受影響。當“子母房”進入二手房市場，買賣雙方在二手房交易中不但會遇到更繁瑣的交易程序，買家還有可能承擔更多的交易費用。“同一個小區，對“子母房”感興趣的看房者明顯要比其他房型少。”市區長竿街一家中介的負責人說，一套“子母房”有兩本證，其交易流程、手續復雜許多。

    再次，物業增值潛力趨弱。相對而言，“子母房”不是合適的投資品，受二套三套房貸利率成本大幅上升等因素影響，此類房產的物業增值將受到一定的影響，甚至可能會低于應有的市場值。

    只買了一套房子，卻要辦兩本房產證；第一次買房，到銀行辦理貸款，被告知是“二套房”要執行50%首付、利率上浮10%；如果已經有住房，則被銀行以“三套房”為由拒絕貸款。

    另一方面，由于貸款問題，市場上的“子母房”少有人問津，開發商開始為這樣的房子賣不出而苦惱。曾經熱過一陣子的“子母房”，如今給人們帶來了煩惱。

    市區500余套“子母房”上市

    2008年，衢城市區開始有“子母房”上市，去年下半年到今年迎來高峰，市區至少有10個樓盤曾經銷售或正在銷售“子母房”。到目前為止，市場上依然有不少“子母房”在售。記者通過市商品房銷售網上的公開信息粗略統計，市區已領取預售證、可售的“子母房”不下500套。

    曾幾何時，“子母房”是一種很受歡迎的戶型。“子母房”擁有兩套獨立空間，打通則成為一套大戶型住宅，新穎的設計受到購房者青睞。2008年，南區一個樓盤，第一次在衢城市區推出了部分“子母房”戶型，此后，市區陸續有樓盤銷售“子母房”拼接成的大戶型住宅。2009年下半年，西區一樓盤將“子母房”作為賣點，一時間吸引了不少購房者的眼球，“子母房”的概念真正熱了起來。一套房可以拆分成兩套，既可以自己居住，也可以將其中一套出租……在主打“子母房”的幾個樓盤，售樓小姐描繪的美好藍圖吸引不少購房者下單，“子母房”成為市場上的香餑餑。

    今年年初，一些高端樓盤也按捺不住，推出了精心設計的“子母房”，這些“子母房”戶型面積較大，拼接后面積多在160平方米以上。今年下半年，市區更是出現了一些純銷售“子母房”的樓盤，即所有銷售房源均為拼接戶型，沒有小戶型住宅。這類“子母房”有別于一些樓盤在售的“子母房”，戶型分割后不具備獨立居住功能。

    一戶兩本房產證難進貸款門

    就是這類“子母套”戶型，樓市調控政策消解了“子母房”的優勢，由于“子母房”有兩本房產證，視為兩套房產，所以，購買“子母房”難以在銀行辦理按揭貸款。隨著調控政策的進一步深入，“子母房”銷售情況大不如前。

    今年1月份，徐女士在西區一樓盤購置了一套“子母房”，均價每平方米6500元左右。前不久，徐女士在市區一樓盤又看中了一套房子，卻發現由于自己已經擁有兩套住房，無法再通過按揭貸款購買第三套房。徐女士說，當時并不知道自己買的是“子母房”，也不清楚買了“子母房”就算是有兩套房產，現在突然發現本是首次購房的她一下有了兩套房，再買房為第三套房受調控政策限制，她感到難以接受。

    隨著“二次調控”政策出臺、公積金貸款政策調整，“子母房”陷入了尷尬境地。“‘子母房’就是兩套房。”相關部門人士表示，“子母房”在預售階段辦理兩本預售證，交付時也將辦理兩本房產證。

    9月底以后，市區各家銀行紛紛停止了“子母房”貸款辦理。“9月底有4筆貸款申請來自‘子母房’，總額200多萬元，雖已通過審批，最后還是退回房開公司，沒有放貸。”市區一家銀行的個貸部負責人告訴記者，“二次調控”后，銀監部門對“子母房”進行了干預，雖然沒有明文規定，但是明確了購買“子母房”就屬于購買了兩套房，如果不是首次購房，再買“子母房”就不能貸款。

    “今年下半年以來，購買‘子母房’提出的貸款申請量不小。在調控政策收緊前，銀行一直是按照一套房的標準對待‘子母房’的。”銀行業人士透露，“二次調控”以后，銀監部門對于銀行房貸的干預加強，對于“子母房”這樣的"高壓線"沒有擦邊球可打，“子母房”無法再享受一套房子的標準。

    同樣，公積金貸款政策調整后，“子母房”等同于兩套房，如果已有房產，購買“子母房”將視為三套房，無法獲得公積金貸款支持。

    即使是在調控政策收緊前已經獲得銀行或公積金貸款的“子母房”購買者，依然存在著被“二套房”的問題。一旦買了“子母房”就意味著擁有兩套房，再買房無法按揭貸款。目前，判定房子是不是二套房或三套房，除了通過銀行征信查詢，還要通過房管部門的產權登記備案來核實。對此，房管部門明確表示，“子母房”肯定按照兩套房開具證明。

    貸款難阻礙“子母房”市場交易

    剛剛參加工作的小王在南區購買了一套“子母房”，到銀行貸款時卻被告知買“子母房”就是買兩套房子，所以首付、利率都要上調。“我剛工作沒多久，根本不清楚‘子母房’算是兩套房，而且，我買這么一套房子，以后再買房都沒法貸款了。”小王說，他很后悔在沒了解清楚的情況下買了一套“子母房”，因此萌生了退房想法。

    作為“70/90”政策的應對產物，在人們沒有“二套房”、“三套房”概念時，“子母套”的確有市場競爭的資本，然而隨著國家調控政策的變化，“子母套”曾經具備的優勢不在。當明白自己買一套“子母套”就是買兩套房時，多數人選擇卻步了。

    “二次調控”以后，市區一些有“子母房”的樓盤銷售明顯放緩。通過衢州商品房銷售網上的公開信息可以看到，市區一個通過“子母房”拼接成大戶型的樓盤，近兩個月的銷售量較9月下滑了七八成；南區一個主力銷售“子母房”的樓盤，二次調控后推出的二期房源幾乎賣不動，與一期房源的熱銷大相徑庭。

    “人們對二套房、三套房的概念越來越敏感，‘子母房’在市場競爭中不再具備優勢。”業內人士表示，其實，將一套房拆成兩套，本身在轉讓交易、辦理按揭等方面就會存在不少問題，現在新政明確了二套房的界定標準，將“子母房”的問題提前暴露了。開發商當年的“變通”之道正帶來嚴重后遺癥，“二次調控”后暴露了前所未有的弊端，出現賣家賣不出去，買家貸不了款的尷尬處境。(據衢州晚報 記者 趙崢琳)

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    “子母房”的由來——“70/90”政策下的應對

    2006年5月29日，國務院辦公廳轉發建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》規定，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上……過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整”，這項被簡稱為“‘70/90’政策”的核心規定，使得大量新項目由于不符合新政策的硬性指標，而無法按原計劃取得規劃許可證或施工許可證，因此也就無法按照原定開發進度開盤銷售。

    由于達不到目標要求的樓盤項目不批準預售，很多原建筑規劃以大戶型為主的中高檔項目被打亂了銷售節奏。為了符合新政規定，又不影響實際規劃和銷售，將一套大戶型的商品房拆分成多個中小戶型的“對策”在開發商中廣為流行，子母房為此應運而出。