2011年，房價能降嗎？

    今年絕對是房地產市場的緊縮政策年。但今年的房市，漲價仍然是主旋律。

    從年初至年尾，國家連續三次推出房地產調控措施，其中的“4·16房產新政”更是被評為史上最嚴厲的調控措施。但據國家統計局最新數據顯示，11月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，環比上漲0.3%。

    多家專業機構預測，今年年內全國平均房價上漲幅度應為7%左右。

    央行12月15日公布的一則調查報告顯示，全國50個城市75.5%儲戶認為“房價過高，難以接受”，但與此同時，“房地產投資”又被受訪者列為投資首選。

    在這種悖論中，房價能下降嗎？調控至今，房價在小跌大漲中節節走高的奧妙何在？高房價真的就是一個死結？

    嘉賓

    朱中一　　中國房地產協會副會長

    楊紅旭 　上海易 居房地產研究院綜合研究部部長

    楊少鋒 　北京聯達機構總裁

    “3月份漲上來的這部分房價明顯是泡沫”

    朱中一：房地產業對經濟的貢獻較大，因此今年政策調整的主基調是抑制部分城市房價過快上漲，而并沒有說降低房價。

    中房協在“十二五”規劃中有關房地產業的建議稿中，就匯報過要淡化降價的目標預期，否則容易造成市場信號混亂。目前來看，無論是十七屆五中全會還是中央經濟工作會議，都沒有提到房價問題或降房價的概念，就是為了避免引起市場的巨大波動。

    楊紅旭：從年初執行的“國十一條”，到“4·16國十條”，再到“9·29新政”，今年中央三次出臺房產調控政策，打壓地產市場。整體而言，今年全國房價還是上漲，但漲幅較去年已經明顯收窄，去年全國房價成交均價實際上漲了25%，今年的上漲幅度只有去年的三分之一左右。從這個意義上講，調控取得了一定成效。不過，沒能讓少數房價過高的城市房價下跌一些，多少有點遺撼。

    楊少鋒：無論是從租售比還是房價收入比等指標來看，中國房價的泡沫因素十分巨大，這對發展中國經濟以及改善民生制約深遠。從市場來看，2007年以前，以北京為例，絕大部分的項目漲價幅度在幾百元/平方米，每次開盤漲三五百元，最多漲1000元。但從2007年以后，很多項目一個月內能漲5000元/平方米。就今年而言，年初尤其是從3月份漲上來的這一部分房價明顯是泡沫，這一部分泡沫應該擠掉。

    “未來半年內一線城市房價會下跌”

    楊紅旭：最新數據顯示，今年1至11月，全國房地產開發企業房屋施工面積38.43億平方米，同比增長28.6%；房屋新開工面積14.51億平方米，增長48.7%；全國房地產開發企業完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%。

    新開工面積暴增，意味著今年四季度至明年，可供預售的商品房規模將較大幅度增加；土地購置面積的大增，則意味著明年下半年直至后年，可供預售的商品房規模也將持續擴大。供應增加，而需求卻因調控明顯萎縮，這也就意味著，未來兩個季度，甚至更長時間內，很多城市將出現持續的商品住宅供大于求的狀況。

    預計在強大的調控壓力、市場供大于求、企業漸趨差錢等三大因素影響下，在未來不到半年的時間內，70個大中城市、尤其是一線城市的房價，將總體呈現下跌趨勢。

    盡管11月份部分城市成交上漲，一些大型房企也斬獲頗豐，但應格外關注，本輪調控政策中最重要的“限購”和“限貸”政策，具有一定的“后發效應”。因此，明年二季度之前，市場會保持降溫態勢。

    楊少鋒：只有房地產缺錢的時候，開發商才會降價。現在開發商都出現了資金緊張的情況，中小型企業資金普遍緊張。而且現在暫停上市房企的融資，加強了預售資金的監管，從各個環節把開發商融資的渠道堵上，迫使開發商必須通過賣房子才能進行資金的回籠。那么開發商就會開始重視銷售，這個時候賣房市場會變成買房市場。

    半年以后，就會出現像2008年一樣房價大幅度的波動，最快可能在明年年初就會出現大量項目價格下跌。

    朱中一：房價下降的壓力是比較大的。在目前通脹持續走高和股市低迷的環境下，居民的投資渠道十分匱乏，盡管房價在高位運行，但仍然有很多人比較熱衷于投資地產業。

    另外，今年土地、勞動力、建筑材料等價格都漲幅較大，這也從成本上對房價有一定的推動作用。

    從市場主體來看，包括投資商、銀行、地方政府，都比較看好未來的房地產發展，尤其是地方政府。不過地方政府也比較無奈，離開了土地出讓收入，許多地方政府根本無法滿足財政需求，這是一個復雜的結構性矛盾。目前東部地區許多城市采取了限購政策，這對高房價有一定的抑制作用，但是在這種格局下，資金會被迫大量轉向中西部二三線城市，進而推高中西部地區的房價水平；而且從東部地區來看，這些城市恰恰是中國土地供應最緊張而市場需求最大的地區，因此這些地區房價很難下降。

    抑制房價須破解土地財政

    楊紅旭：房產稅確實箭已在弦，只是引不而發。至于什么時候發出來，主要是等待合適的時機。如果穩定房價的效果不佳，投資投機需求依然興風作浪，那么就會出臺。房產稅對房價屬于利空，但對于抑制房價的力度，尚存疑慮。

    首先，率先試點的只是個別城市，范圍太小，不可能對市場全局產生重大影響，而且在全國市場推廣可能仍曠日持久。其次，試點階段，房產稅的稅基小、稅率低。從征稅范圍看，只向二套以上和一定面積段以上住宅征收，絕大部分自住房屋將會免征。

    在近幾年房價年均上漲20%左右的情況下，不足1%的房產稅，不太可能將多數投資客嚇跑。不過，房產稅試點開征之后，未來很多年，征收范圍只能是越來越大，稅率也有可能上調，這將在一定程度上影響投資者們的心態和積極性。總之，房產稅短期有利于抑制房價，長期效果不能奢求。

    按當前通脹趨勢，近期極有可能再來一次加息，明年有可能加息2～3次，當前已經進入加息周期。而歷史經驗表明，在貨幣政策緊縮和加息的過程中，房地產市場將漸漸降溫，尤其是在加息周期過半之后，將會明顯壓制房價上漲。

    楊少鋒：造成高房價的一個重要原因就是房企大量囤地，要抑制房企囤地，根源就是地方政府公正執行打擊囤地的政策。但目前地方政府既是運動員又當裁判員，執行中難免不公正。所以要讓地方政府的利益跟土地利益脫鉤，這是一個根源，這個問題沒有解決，再多的制度都沒有用，破解高房價要從土地上治理，而解決土地市場困境的根源就在于要破解土地財政。

    解決這一難題就在于如何開征房產稅。盡管房產稅的執行很可能抑制房價，但我不認為房產稅的目的是降房價，房產稅是從根源上改變了目前我們中國的財稅體制。地方政府有一個比較穩定的稅源，這個時候就不再過于依賴土地。

    朱中一：如果政策進一步趨緊，保障房的供應規模能迅速增大，這對高房價產生極大的抑制，不過這仍然需要時日。