上周五，證監會發審委召開2008年第24次發行工作會議，通過了杭州濱江房產的IPO申請。這是去年10月份證監會放緩房企融資流程后首次受理房地產公司的IPO和配股申請，被市場視為房地產公司在A股融資開閘的積極信號。進入2月底，去年11月前后曾屢創新高的A股房地產股和香港內地房產股，已經比昔日最高價下跌了接近40%。管理層嚴格調控，房地產企業交易清淡，融資困難。濱江房產的IPO過會透露的政策動向在這個時候顯得尤為重要。近期A股和港股房地產止跌回穩，回暖趨勢還不明顯，但融資困難一途已在解決之中。

    融資規模有所縮減

    中國證監會網站預先披露的濱江房產的首發招股說明書(申報稿)顯示，公司此次擬發行6000萬股，發行后公司總股本不超過5.2億股，募集資金不超過人民幣15億元，用于3個房地產項目。而此前濱江房產的首發招股方案擬發行數量1億股以上，房企的融資規模較之前有所縮減。

    2007年濱江房產凈利潤4.5億元，比上年同期上漲124%，2006年較2005年上漲115.51%，最近3年凈資產收益率呈現穩定上升態勢。招股說明書顯示，公司擁有在建和擬建項目土地權益面積100.87萬平方米，規劃建筑面積205.45萬平方米。在2006年，公司成為當年杭州通過招拍掛公開拿地最多的企業。該公司曾聯合綠城以36.3億元拿下名為“杭汽發”的西子湖畔“地王”。該公司是僅次于綠城的杭州房地產企業，成為幸運兒也就在預料之中。

    房地產IPO開閘信號？

    早在去年10月，市場上就傳出證監會已暫停房地產企業在內地A股市場的IPO申請受理和審批工作。當時，華遠地產借殼上市的方案未獲證監會通過，2007年初已向證監會遞交了回歸A股申請的上海復地(2337.HK)和富力地產(2777.HK)至今A股融資申請未獲通過。整個2007年，在A股獲得上市的房地產企業也只有廣宇集團(002133)和榮盛發展(002146)。業內人士認為，開閘并不代表全面開放，“成熟一個，發展一個”，仍是管理層對房企上市的審慎態度。

    現在土地市場熱度明顯下降、大牌企業打折促銷、房產中介度日艱難。海市地稅局發布的2007年第四季度欠稅公告里，房地產公司成為欠稅大戶。在房地產信貸收緊、銷售疲軟等帶來的資金壓力下，一些底子薄弱的開發商的資金供應很容易會出現“崩盤”。此時開閘與否，相關意義重大。“這只是帶來個案意義，并不改變行業自身發展規律，但會給后市帶來些暖意。”中信證券(600030行情,股吧)的房地產分析師王德勇對此表示。

    多渠道融資成生存之道

    同期，房地產企業在香港上市融資成為熱點，遠洋地產、SOHO中國以及中國奧園、眾安房產相繼在香港聯交所掛牌上市。中房研究院華東分院副院長陳晟表示：“在香港上市與否主要看認購的情況而定，不像內地，是有沒有發行的機會”。但在香港上市，又會面臨資金難以匯入內地市場的問題——在港融資，如果市盈率在10倍左右，意味著10%的成本，事實上，遠高于信貸成本，是不劃算的。再加上公司如果分紅利，要交20%的紅利稅。

    此外，由于央行繼續維持貨幣緊縮政策，以及內地樓市前景不明朗，眾多曾經在去年因大幅增加土地儲備，從而使得資產負債率高企的內地房產股，成為外資投行競相大幅減持的對象。其中，綠城中國(3900.HK)和合景泰富(1813.HK)在減持浪中最為受傷。綠城的股價已在過去3個月下跌約40%。

    花旗指出，綠城過去數年以大量補充土地儲備及加快推出預售項目作為主要營運方式。從前綠城的高負債、快速運轉的模式以及多融資渠道獲得發展資金的做法，未來或難以持續。其去年底的杠桿比率達106%，為同業中最高之一。綠城在過去3個月進取地購入6個項目，涉資34億元。財務狀況難在今年獲得改善。

    目前政府實行從緊的貨幣政策，加上銀行加強審查貸款風險的配套措施，使得房地產開發商向銀行貸款的融資渠道縮小。多策略融資成為房地產公司生存、發展的必經之路。房地產公司通過其他融資策略，如利用外資、房地產信托、REITs、保險資金、房地產抵押貸款的證券化等融資方式正成為新趨勢。(作者：王熙喜)