“想買個商鋪，但好地段的買不到，偏點的又看不上?！苯?，由于住宅產品市場受限越來越多，商業地產的投資前景成為一些置業者的討論話題。

    目前，由于市區商業主要集中在老城區，這就造成中心商業區域內的商業地產很熱，而相對偏一些的商業地產卻很冷，有些商鋪更是無人問津。業內人士表示，商業地產的發展需要新的驅動，以改變衢城商業地產現有的結構矛盾。不過，這種狀態可能隨著市區商業中心規劃的出臺而改變。

    衢城商業地產升溫

    就在11月1日，市區西區某大型樓盤開始推出了一批商鋪銷售。這個樓盤銷售經理余先生表示，樓盤的商業街原先由開發商統一對外招商，不對外出售，但現在商業街已經形成一定規模，衣食住行等基本商業形態已經完備，“再加上現在住宅產品受限比較多，一些老業主也有購買商鋪的需求，因此有了針對老業主出售的打算?！?/p>

    由于宏觀調控政策的密集出臺，住宅的投資屬性正逐漸被剝離，即便現在商鋪、寫字樓等商業地產貸款利率有所提高，不少市民依舊熱衷于尋找有價值的商業地產產品?！肮善?、黃金等產品現在都不是特別好，購買商業地產產品的目的之一就是保值。”市民高宏這樣說。

    也正因如此，在平淡的樓市中，一些商業地產項目的成交顯得有些扎眼。9月份市區某單身公寓項目一天就銷售了15套，10月份另一個類似項目也在一天內銷售了24套。業內人士分析，在普通住宅購買受到一定限制的情況下，商業地產既不占用限貸名額，也不占用住宅的購買名額，這說明市場上對于商業地產存在著需求，成為一些購房者的資金釋放出口之一。

    此外，不少區域的商業用房價格甚至低于同區域的住宅價格，使得商業地產價格看起來更沒有泡沫，成為部分投資者的首選。業內人士認為，衢州目前西區商鋪的均價在住宅均價的1.5倍左右，而一些商業地產較為成熟的城市，商鋪的均價在住宅均價的2到3倍，這意味著衢州商業地產具備著發展潛力。

    供需矛盾糾結于地段

    盡管有投資需求的置業者看好衢州商業地產市場，但由于衢州市商業地產形態單一，熱點區域一鋪難求，較偏地段租售倒掛，使得衢州市商業地產的銷售總體上不溫不火。

    “衢州市面上像上下街、坊門街一帶的商鋪很少進入市場交易，而地段差一點的商鋪則很難賣動。近期想買想賣商鋪的都很多，但供需對不上號。拿出來賣的商鋪一般位置比較偏，無人問津；想買的則在尋覓好的商鋪，卻很難找到?！笔袇^東河沿一家房產中介負責人琚女士說“供需矛盾主要是糾結于地段?！睒I內人士分析，衢州市的熱點地段主要集中在老城區，相對還是太少，商業地產市場需要更多的熱點來獲得進一步的發展。

    這可以從一些數據上得到體現。一般來說，同一小區的住宅因為朝向、樓層等因素，租金價格和售價有所差異，但差異普遍保持在較小的區間中?？墒?，即使在同一條街上，每一間商鋪因為其位置、周邊環境、經營項目的不同，租金、售價甚至可能出現天壤之別。在主城區，位置好的商鋪價格高達一平方米幾萬元，但投資者盡管熱衷，卻一鋪難求；而位置差的商鋪售價盡管只有七八千元，但卻始終賣不動。據了解，市區一些商鋪出租回報期為60年甚至是上百年。

    商業中心規劃促新發展

    新的熱點地段從何而來？近期出臺的《衢州市市區“十二五”服務業空間布局規劃(2011-2015)》或許提供了一個契機。

    這個規劃主要對市級商業中心、區級商業中心和專業市場進行布局，形成“二主三副多點”的商貿服務業空間布局形式。兩個主中心包括中心區商業中心和西區商業中心兩個市級商業中心；兩個副中心包括衢江區商業中心、南區商業中心；多點則包括多個專業市場。

    據了解，商業中心有市場主導形成和規劃主導形成兩種類型。不管是哪種類型，一個商圈對一個地段的經濟帶動是明顯的。市區三衢路商圈這一帶，以前盡管人流量較大，但商業氛圍不濃，從2003年開始有大型超市進入后，陸續帶動了更多的賣場來到了這里，三衢路商圈的商業氛圍也日漸濃厚。如今，這里的家電、家裝、電瓶車銷售已經頗具規模，三衢路上的商鋪生意也得以帶動，這一帶商鋪年租金也從當初的不到2萬元漲到了現在的4萬多元。

    “在浙江省內的一些城市，也有不少這樣的例子。杭州的城東新城是市場主導形成，政府規劃完善的例子，而舟山的臨城新區、紹興上虞的城北區域則是由政府主導規劃而形成的?！蹦撤慨a咨詢公司工作人員吳志軍表示，上虞的城北區域被規劃為商業中心后，隨著一些大型商業綜合體的入駐，帶動了一個區域的繁榮。“近幾年衢州的經濟發展很快，不少人都看好衢州的商業發展，市區大型商業地產項目也不斷涌現，商業地產也處在升級通道中?！睒I內人士表示，隨著城市化進程速度加快，商業項目的發展是必然的。商業中心對于百貨型商業地產、寫字樓等有著促進作用，如果是專業市場型的商業中心，對于專業市場型商業地產也有促進，待市場繁榮后，也會帶動商鋪這樣的社區型商業地產發展?！搬橹菀呀浶纬闪藥讉€具有一定規模的商圈，通過商業中心的規劃加以引導發展，將能起到繁榮衢州商貿業，完善商業地產形態，帶動商業地產發展的作用?！?/p>