“尊敬的客戶，我行將于2012年1月1日起執行央行新利率，請適當增加月還款額，詳情請咨詢貸款行。”昨日，貸款買房的市民王女士接到了銀行發來的告知短信。

    從今年元旦開始，對于選擇“按年調整利息”的房貸老客戶，各銀行開始執行去年三次加息后的房貸利率。記者從多家銀行了解到，利率調整后不少貸款人的月供數額都有所上漲，如果還按照去年的月供額還款，將導致還款不足，產生不良征信記錄。除了貸款人自行注意調整還款額之外，目前部分銀行已經開始通過短信、信函等多種方式提醒貸款人。

    提個醒：

    銀行“點對點”發信提示貸款人

    “從去年12月開始，我們就著手給貸款客戶發送短信，告知客戶由于加息，月還款額會有調整，提醒客戶今年要適度增加還款額。”昨日，工商銀行北京分行個貸部相關負責人介紹說，除了發送短信之外，銀行方面目前還在抓緊制作針對每個客戶的“存款貸款計劃表”，本月內將按照客戶在辦理貸款時留下的地址，全部郵寄完畢，確保客戶能夠及時了解貸款調整信息。“每一張計劃表都是根據客戶的貸款情況，具體分析得到的調整額度信息，是"點對點"的通知。”

    此外，還有部分銀行表示已經通知了各網點大堂經理，在客戶辦理業務時主動提示，調整還款額。銀行業人士提醒，購房者房貸利率執行的具體規定在貸款合同中可以看到，貸款者在貸款時需要看清貸款合同，當貸款發放后也應去銀行拿回貸款合同，避免因為利率上調而影響了自己的還貸。

    對于部分沒有收到短信的市民，專家提醒，貸款者若繼續按2011年的還款計劃還款會導致還款不足，產生不良征信記錄影響日后貸款。因此最好在銀行打印房貸還款計劃單，了解每月的還款金額，保證賬戶中有足額的款項來應付銀行劃賬。

    算細賬：

    發貸款時間不同還款額有別

    從2010年12月26日至今，央行先后三次加息，房貸利率也隨之調整，到目前為止，5年以上的貸款基準利率從6.40%上調到7.05%。

    銀行業人士介紹，目前商業貸款利率調整有三種形式：一是銀行利率調整后，貸款利率在次年的年初執行新調整的利率；二是滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率；三是雙方約定，一般在銀行利率調整后的次月執行新的利率水平。而在公積金貸款方面，已貸的公積金貸款新利率則統一在次年1月1日起執行。

    如此計算下來，由于去年歷經三次加息，在去年年中貸款的貸款人，和去年之前貸款的“老”貸款人，今年月還貸金額上漲的幅度也有所不同。

    具體來說，如果購房人在2011年2月9日前辦理房貸，元旦后基準利率從6.40%上漲到7.05%，上漲0.65個百分點；2011年2月9日至4月5日辦理的房貸，元旦后基準利率從6.60%上漲到7.05%，上漲0.45個百分點；2011年4月6日至7月6日辦理的房貸，元旦后的基準利率從6.80%上漲到7.05%，上漲0.25個百分點。

    建行北京分行的專業人士幫貸款人算了一筆賬。以2011年6月30日發放一筆商業貸款為例：貸款金額100萬元，貸款期限為30年，還款方式為等額本息。貸款發放時，貸款執行年利率為6.8%，貸款利率調整方式為下年初調整，每月還款日為30日。照此計算，2011年7月30日至2011年12月30日，貸款月均還款額為：6519.25元；2012年新利率執行值為7.05%，2012年1月30日起，客戶月還款金額變更為6684.99元。利率調整前后月還款差額為165.74元。

    同樣以總計100萬元、30年期商業貸款為例，采用等額本息還款方式，在去年2月9日前申請到房貸的購房者今年月供上漲的幅度則更大。此前還貸執行的利率為6.40%的基準利率，月供6255元；而經過三次調整后的執行利率為7.05%，每月需還6687元。這樣算來，從2012年開始，月供比上一年最多的要增加432元，一年下來累計為5184元。

    由于大多數購房人每月的還款日并非當月的第一天，因此也就牽連出分段計息的專業問題。北京銀行業務人員介紹，“分段計息”就是將計息月分為兩個部分計算。如還款日為每月10日，那么，2011年12月11日到2011年12月31日，還款利息按照加息前的利率計算；2012年1月1日到2012年1月10日，利息則按照加息后的利率計算。

    支個招：

    優惠利率借款不急提前還

    部分手握貸款“過元旦”的老借款人擔心，原來享受的7折或是8.5折利率優惠的借款人，2012年的貸款利率折扣會不會隨之改變。銀行人士表示，原來享受7折或8.5折利率優惠的貸款者仍可享受原有利率折扣，存量房貸的優惠不變。但基準利率一漲，利率自然跟著上浮。

    在2012年繼續還貸，此前的加息效果顯現，每月比原來多支出好幾百元，有的購房人有了提前還貸的想法。

    北京中原三級市場總監張大偉表示，一些購房人不必著急提前還款，大致分為以下幾類：首先是正享受7折利率房貸的借款人。即使經過一年三次加息達到7.05%，7折后仍僅為4.935%，不僅低于5年定期存款利率5.5%，也低于多款銀行發行的一年期理財產品收益，這也意味著普通投資的收益即可滿足房貸利息。第二，等額本息還款已到中期的借款人。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多是本金，不劃算。第三，等額本金還款已超過1/3，提前還貸不合適。等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。當還款期超過1/3時，借款人已還了一半利息，此時提前還貸，償還的更多是本金。