春節(jié)期間是樓市傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季，而延續(xù)至2012年的嚴(yán)厲調(diào)控政策，使得全國(guó)樓市都在2012年的第一個(gè)月成交慘淡。對(duì)此，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，相比往年春節(jié)期間，今年大部分開(kāi)發(fā)商都下調(diào)了對(duì)市場(chǎng)的期望值，為了避免開(kāi)盤(pán)冷清，在一月份入市的新項(xiàng)目非常少，開(kāi)發(fā)商都期待在2月份市場(chǎng)能夠有所回暖。

    但同樣有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，今年樓市并不一定會(huì)延續(xù)開(kāi)年的下行趨勢(shì)，反而有可能出現(xiàn)回漲的情況。

    一月樓市慘淡

    公開(kāi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期北京“技術(shù)性零成交”，廣州僅簽約23套，深圳與上海分別成交17套和16套。二三線城市中，青島、東莞、揚(yáng)州等9個(gè)城市成交只有個(gè)位數(shù)，濟(jì)南、無(wú)錫、哈爾濱等城市則更為尷尬，遭遇“零成交”。廣發(fā)證券(000776)的統(tǒng)計(jì)顯示，33個(gè)重點(diǎn)城市春節(jié)期間的樓市成交量同比下跌69.5%。今年樓市寒流撲面而至。

    北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份受到春節(jié)及調(diào)控的影響，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的成交量均出現(xiàn)了明顯的下滑，總成交僅48368套，環(huán)比12月份的114380套下滑了57.7%，同比下調(diào)幅度也超過(guò)50%。

    北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年1月份，北京新建住宅成交量為4473套，為2008年2月來(lái)連續(xù)47個(gè)月的最低值。其他主要城市1月份的成交量也大幅下降。1月份成交低迷主要受到一直以來(lái)的調(diào)控影響，同時(shí)也要考慮元旦和春節(jié)假期的因素。與此同時(shí)，1月份二手住宅簽約2934套，也創(chuàng)下自2008年11月以來(lái)新低。除新建住宅外，1月二手住宅不到3000套的成交量也創(chuàng)下三年多來(lái)的新低。與此同時(shí)，二手住宅成交均價(jià)也出現(xiàn)回落。

    而據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)顯示，2011年上海商品住宅成交累計(jì)均價(jià)為22432元/平方米，比2010年微跌0.5%。

    在2012年1月，廣州全市住宅網(wǎng)簽成交量共3348套，環(huán)比2011年12月成交量下跌33%，房?jī)r(jià)方面，1月網(wǎng)簽均價(jià)12449元/平方米，環(huán)比上漲10%。

    據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2012年1月全市新房成交量?jī)H為1372套，環(huán)比下降56.4%，總成交量更是低于去年春節(jié)當(dāng)月的1806套。成交面積12.11萬(wàn)平方米，環(huán)比下降57%。2012年1月份，深圳樓市出現(xiàn)“倒春寒”——新建住宅成交量大幅萎縮，僅為1372套，比去年12月大幅下降56.4%。

    而中國(guó)指數(shù)研究院2012年2月1日發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，今年1月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8793元/平方米，環(huán)比2011年12月下跌0.18%，住宅平均價(jià)格連續(xù)第五個(gè)月環(huán)比下跌。報(bào)告顯示，在全國(guó)100個(gè)城市中，39個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，60個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市持平。與2011年相比，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)漲幅自2011年8月以來(lái)持續(xù)縮小，2012年1月同比上漲1.71%，較上月縮小1.16個(gè)百分點(diǎn)。

    熱點(diǎn)地區(qū)量跌價(jià)升

    而伴隨著樓市寒流的，是調(diào)控從緊的信號(hào)繼續(xù)傳遞。2012年1月31日，國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，溫家寶總理指出，“要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控成果”，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。這意味著以限購(gòu)為特點(diǎn)的抑制性政策依然是2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主旋律，但是，不影響地方政府取消或放松限購(gòu)政策的到來(lái)。

    據(jù)了解，截至目前，全國(guó)48個(gè)限購(gòu)城市依然延續(xù)了去年以來(lái)的政策，并未做出調(diào)整。不過(guò)，部分城市的地方政府已經(jīng)正式開(kāi)始研究限購(gòu)政策如何差異化或差別化的靈活執(zhí)行。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，在2012年一季度之后，如果樓市銷(xiāo)售成交量依然未見(jiàn)好轉(zhuǎn)，部分地方政府將會(huì)變相調(diào)整或放松限購(gòu)。

    而就百城報(bào)告所顯示出的信息，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》表示，北上廣深一線四城市除上海房?jī)r(jià)漲幅微下調(diào)外，其他北廣深三城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)上漲。一方面是市場(chǎng)依然存在大量的剛性需求，另外一方面是通脹壓力下，投資房地產(chǎn)保值是首選產(chǎn)品，其次就是這三個(gè)城市的樓市比較穩(wěn)定，雖然經(jīng)大的調(diào)整，四是地價(jià)和房地產(chǎn)稅費(fèi)及蓋房成本等收入上漲的因素，還有就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)成交的拉升關(guān)系存在。

    而針對(duì)“價(jià)升量跌”的現(xiàn)象，謝逸楓認(rèn)為，一方面是大量的投資和改善需求被政策抑制。另外一方面是房地產(chǎn)調(diào)控以限字的政策未放松，影響到買(mǎi)賣(mài)雙方心理。買(mǎi)方繼續(xù)觀望，賣(mài)方無(wú)心賣(mài)房。

    房?jī)r(jià)雖已下調(diào)，但相比購(gòu)房者的心理價(jià)位差距依然比較大。隨著調(diào)控的延續(xù)，買(mǎi)方對(duì)價(jià)格下調(diào)的幅度期待值越來(lái)越高。今年春節(jié)格外冷。春節(jié)期間，大部分城市的樓市創(chuàng)下歷史交易新低。而2010年新開(kāi)工面積史無(wú)前例的大增，加上持續(xù)一年多的限購(gòu)、限貸政策，造就了去年四季度開(kāi)始的供應(yīng)量急升，樓市買(mǎi)賣(mài)雙方情勢(shì)逆轉(zhuǎn)，買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)到來(lái)。2012年銷(xiāo)售、去庫(kù)存不容樂(lè)觀，房?jī)r(jià)整體將繼續(xù)下行。但就北上廣深等熱點(diǎn)地區(qū)來(lái)說(shuō)，輕言房?jī)r(jià)下跌還為時(shí)尚早。