近期，全國(guó)土地市場(chǎng)“高燒”不斷：一方面全國(guó)各地土地市場(chǎng)“開(kāi)閘放水”，而與其同步的是各大開(kāi)發(fā)商輪番上陣，上演了一幕又一幕的“搶糧”大片。

    “面包”的價(jià)格雖然不全由“面粉”來(lái)決定，但“面粉”卻是“面包”的重要組成部分。

    面對(duì)供需兩旺的土地市場(chǎng)，是否因?yàn)?ldquo;嗅覺(jué)”敏感的開(kāi)發(fā)商“嗅”出了土地市場(chǎng)新動(dòng)態(tài)？抑或樓市調(diào)控政策即將放松？還是樓市即將反彈？土地“高燒”現(xiàn)象再度刺激了人們敏感的神經(jīng)，該如何解讀土地市場(chǎng)供需兩旺現(xiàn)象？華西都市報(bào)記者多方采訪，試圖解開(kāi)未來(lái)的樓市密碼。

    1問(wèn)：各大城市為何集體“放糧”

    8月24日，武漢舉行了今年規(guī)模最大的土地拍賣(mài)會(huì)，集中拍賣(mài)36宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，本輪土地出讓總面積高達(dá)3229畝。

    最終，28宗地塊以121.68億元的總價(jià)成交，創(chuàng)下了近3年來(lái)武漢土地市場(chǎng)單日成交價(jià)最高紀(jì)錄；兩天后，杭州土地拍賣(mài)會(huì)上也出現(xiàn)了類(lèi)似場(chǎng)面，推出的7宗土地悉數(shù)出讓?zhuān)偝山活~達(dá)54.38億元，單日成交地塊數(shù)量和成交額均創(chuàng)下年內(nèi)新高；與武漢、杭州相比，北京、上海等城市的土地供應(yīng)節(jié)奏也明顯加快。

    據(jù)悉，8月17日至27日短短10天內(nèi)，北京市就推出了14宗住宅用地，出讓總量相當(dāng)于北京前7個(gè)月供應(yīng)總量。同樣值得關(guān)注的是溫州土地市場(chǎng)，溫州近期一次性推出52宗地塊，共計(jì)3220畝，規(guī)模是過(guò)去幾年土地出讓的總和。

    2問(wèn)：各大開(kāi)發(fā)商為何頻頻出手？

    與土地市場(chǎng)“開(kāi)閘放水”同步的是，各大房地產(chǎn)企業(yè)也加大了“搶糧”的力度。

    8月28日，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]以5854元/平方米樓面地價(jià)拿下了東莞一塊約1.74萬(wàn)平方米的商住地塊，溢價(jià)率為68%，刷新了當(dāng)?shù)厣套∮玫貑蝺r(jià)最高紀(jì)錄。萬(wàn)科、龍湖[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、中海[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]以及保利等4大房企近兩個(gè)月內(nèi)共拿地19次，支出金額達(dá)200多億元，超過(guò)四家房企去年總拿地金額的四成。

    鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月上旬10家龍頭房企中有3家出手拿地，合計(jì)拿地金額達(dá)82.4億元。讓人記憶猶新的是，8月23日，成都市國(guó)土資源局在組織拍賣(mài)成都市武侯區(qū)紅牌樓北街2號(hào)一宗土地時(shí)，吸引了包括華潤(rùn)、萬(wàn)科、佳兆業(yè)、旭合、金房、西南設(shè)計(jì)院、欣發(fā)等34家房企參與報(bào)名競(jìng)拍，最終被成都世紀(jì)華榮房地產(chǎn)(集團(tuán))公司以7600元/平米的樓面地價(jià)拿下，一舉刷新了4月期間，由遠(yuǎn)雄地產(chǎn)創(chuàng)造的7080元/平米的最高樓面地價(jià)。

    除了單價(jià)“地王”記錄被刷新外，作為成都土地拍賣(mài)最高溢價(jià)記錄也被改寫(xiě)。8月29日，在拍賣(mài)新都區(qū)大豐街道一宗地塊時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)拍出了610萬(wàn)/畝的天價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)165%。要知道，作為城北區(qū)域的大豐板塊，此前地價(jià)未突破過(guò)600萬(wàn)元/畝。

    3問(wèn)：總額“地王”為何屢屢被刷新？

    樓面地價(jià)被刷新，地塊溢價(jià)率被改寫(xiě)，單宗土地成交總額記錄也被刷新。

    今年3月，作為外資的樂(lè)天集團(tuán)，當(dāng)時(shí)以17.4億購(gòu)得錦江區(qū)攀成鋼一地塊，創(chuàng)下了今年至當(dāng)時(shí)段單宗土地成交總額“地王”。17.4億元的單宗土地成交總額“地王”記錄，近日又被復(fù)地集團(tuán)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]刷新。復(fù)地集團(tuán)以18億，一口氣拿下高新區(qū)兩宗地塊，總面積為180畝。

    作為央企背景的華潤(rùn)置地[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]，華潤(rùn)以5110元/平方米樓面價(jià)格，拿下錦江區(qū)萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]花園以東97畝地塊，溢價(jià)率38%。此外，來(lái)自川東的房企藍(lán)潤(rùn)，以3600元/平方米價(jià)格拿下了錦江三圣板塊97畝地塊。7月31日，萬(wàn)科以成交價(jià)2721元/平米的樓面地價(jià)，拿下成華區(qū)建設(shè)路2號(hào)(國(guó)光地塊)，面積約44.5794畝。與此同時(shí)，作為家電龍頭背景的四川長(zhǎng)虹，也于9月7日在青羊區(qū)培風(fēng)社區(qū)拿下74畝土地。

    -解讀

    別恐慌，拿地屬正常現(xiàn)象

    如果不出意外，近期出讓的土地，將會(huì)在明年上半年以樓盤(pán)形式入市。

    土地的價(jià)格，無(wú)疑影響著明年上半年樓市的走向。一邊是各城市加大供地力度，一邊是開(kāi)發(fā)商熱情不減的拿地激情。

    未來(lái)樓市到底向左還是向右？如何解讀當(dāng)前土地市場(chǎng)供需兩旺現(xiàn)象？對(duì)此，中原地產(chǎn)華西董事總經(jīng)理莊澤寶說(shuō)，近期拿地的開(kāi)發(fā)商基本是按照開(kāi)發(fā)節(jié)奏拿地，并非預(yù)見(jiàn)樓市將出現(xiàn)政策松動(dòng)而拿地。盡管目前國(guó)內(nèi)不少城市出現(xiàn)了樓市回暖現(xiàn)象，但大多基于“以?xún)r(jià)換量”爭(zhēng)取的。正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商通過(guò)以?xún)r(jià)換量消化了部分存量，手中才有了近期拿地的資金。同時(shí)，因?yàn)榍捌谙瓉?lái)的土地儲(chǔ)備量減少，開(kāi)發(fā)商確實(shí)到了需要“填倉(cāng)”的時(shí)期，這才輪番上演了開(kāi)發(fā)商踴躍拿地現(xiàn)象。

    目前，雖然不少房企資金壓力緩解，但對(duì)于拿地依然顯得謹(jǐn)慎。從近期武漢、杭州等城市的土地拍賣(mài)結(jié)果來(lái)看，雖然單日成交額屢創(chuàng)新高，但低價(jià)、底價(jià)成交現(xiàn)象依然屬于主流。土地低成交、底成交現(xiàn)象更說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商手中的資金仍不充裕，相比2010年前“地王”頻頻出現(xiàn)的時(shí)代，已經(jīng)有了本質(zhì)的區(qū)別。近期確實(shí)出現(xiàn)了一些地塊高溢價(jià)現(xiàn)象，畢竟屬于優(yōu)質(zhì)地塊，還是個(gè)別現(xiàn)象，不代表市場(chǎng)主流。

    未來(lái)的土地市場(chǎng)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，預(yù)計(jì)土地價(jià)格將保持穩(wěn)步小漲趨勢(shì)。在土地價(jià)格趨向穩(wěn)定基礎(chǔ)上，樓市也會(huì)呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，由此應(yīng)理性看待土地市場(chǎng)。

    -回放

    近期部分品牌房企成都拿地一覽

    1、9月4日，成都國(guó)土局以掛牌方式出讓高新區(qū)裕民片區(qū)88.9062畝地塊以及高新區(qū)裕民片區(qū)91.0468畝地塊，出讓面積合計(jì)約為179.9畝。兩宗被業(yè)界稱(chēng)為南瓜島的金融城[最新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]三期重磅項(xiàng)目，上海復(fù)地以2586元/平方米的底價(jià)競(jìng)得兩地。

    2、9月6日，中鐵二局以132萬(wàn)元/畝的成交底價(jià)，拿下都江堰市青城山鎮(zhèn)芒城村七、九組，該地塊面積為98.6937畝。

    3、9月7日，華潤(rùn)置地以1108萬(wàn)元/畝，溢價(jià)率為38.1%的價(jià)格，拿下位于錦江區(qū)川師大北側(cè)一宗地塊，該宗地塊面積為97.8畝。

    4、9月7日，四川長(zhǎng)虹以4140元/平方米成交價(jià)，拿下青羊區(qū)培風(fēng)社區(qū)7組、8組，中壩社區(qū)6組界內(nèi)地塊，該地塊面積為74.6497畝。

    5、9月13日，成都置信以87萬(wàn)元/畝底價(jià)，拿下位于蒲江縣壽安鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)蒲江河南側(cè)迎賓大道與利民路間兩宗地塊，總面積約112畝。