《中國經(jīng)濟周刊》見習記者劉德炳︱北京報道

    調(diào)控聲聲不息，地王依舊歸來。

    這一輪地王的誕生軌跡，似乎與2009年如出一轍。彼時先有所謂的“小陽春”，接著京滬等城市出現(xiàn)多家房企爭搶地王的局面，再之后就是房價突飛猛漲。不同的是，2009年房地產(chǎn)市場的激烈演進過程在今年被濃縮在“金九銀十”之際了——8月底出現(xiàn)“真假回暖”之爭，9月初全國地王頻出，房價出現(xiàn)上漲苗頭。

    有業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時表示，如相關調(diào)控政策無明確進展，市場預期或?qū)l(fā)生改變。

    龍頭房企爭搶地王

    號稱“10年來最嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策已出臺5個月，來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份全國70個大中城市房價環(huán)比持平，同比上漲9.3%。對此，國家統(tǒng)計局發(fā)言人盛運來表示，全國70個大中城市房價同比漲幅已經(jīng)連續(xù)4個月回落，而且北京、上海、廣州、杭州等一線城市的房價環(huán)比總體下降，房地產(chǎn)調(diào)控成效比較明顯。

    不過，就在這組數(shù)據(jù)出臺前后，全國土地市場風起云涌，地王接連而出。8月31日，經(jīng)過52輪競奪，廣州越秀城建斥資23.8億元，以近7300元/平方米的單價奪得曾經(jīng)遭遇退地的“番禺地王”番禺4-2地塊，刷新了該地塊的成交紀錄。9月1日，合生創(chuàng)展以16488元/平方米樓面價奪下了上海松江單價“地王”廣富林2-5號地塊。9月8日，九龍倉以48.28億元奪得黃浦江沿岸E18地塊，樓面價高達35490元/平方米，創(chuàng)上海住宅單價之新高。

    9月19日，南京臨江老城改造建設投資有限公司以200.34億元掛牌底價獲得南京下關濱江兩大型地塊，據(jù)相關報道稱，央企中冶置業(yè)持有該公司80%的股份。此地塊創(chuàng)下今年以來全國總價最高，僅次于去年底由廣州亞運城地塊制造的255億元記錄。

    這僅僅是已經(jīng)破殼而出的地王，事實上，全國一大批地王級項目都在金九銀十之際待勢而出。比如，位于北京國貿(mào)橋東北角的中央商務區(qū)12宗地塊，8月份進行了第一輪投標，目前正在評估。

    在上述地王的爭奪中，記者發(fā)現(xiàn)，萬科、保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、中國建筑、合景泰富、招商地產(chǎn)、新鴻基、遠洋地產(chǎn)等數(shù)10家開發(fā)商前去參戰(zhàn)，從數(shù)量看，搶地王的房企日漸增多。

    龍頭房企的表現(xiàn)更能證明土地市場的熱鬧。根據(jù)萬科8月份銷售及近期新增項目情況簡報，在整個8月份，萬科新增項目10個，合計購得權益建筑面積300多萬平方米，另外還參與160萬平方米的保障房建設。參閱以往資料可見，這一土地儲備量至少是近3年以來萬科單月最大采購量。

    同樣，保利地產(chǎn)也在8月份低調(diào)大舉擴張，購地建筑面積高達近100萬平方米，其中包括廣東順德今年推出的最大一宗商住地塊——合計22.8萬平方米的順德新城德勝商務區(qū)5宗地塊。該地塊設置了較高的競買條件，保利地產(chǎn)以底價14.6922億元奪得。

    綠地集團京津冀事業(yè)部營銷總監(jiān)李驥對《中國經(jīng)濟周刊》表示，“近期開發(fā)商大量買地，尤其是土地市場上涌現(xiàn)多個地王，其根本原因是成交放大、市場回暖，開發(fā)商為避免踏空。” 9月初，綠地集團也在上海、北京等地參與了幾宗地塊的爭奪，并以25.84億元競得北京朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村一個地塊。

    成交回暖緣于政府調(diào)控？

    據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布，今年1-8月，全國商品房銷售面積5.27億平方米，同比增長6.7%，商品房銷售額2.64萬億元，同比增長12.6%。進入9月以來，據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測，北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢等城市商品房成交量環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲。

    不過，這種成交量的上升，被一些業(yè)界人士解讀為“假性回暖”。在這些人士看來，成交放大主要是因為剛性需求的釋放，集中在中小戶型、中低價位的房源上。樓市離全面回暖尚遠。以北京為例，近期上市的萬科長陽半島、保利茉莉公館、綠地新里苑等樓盤的成交量在7、8月份的成交總量中占較大比重。

    對此，李驥表示，“成交回暖是政府調(diào)控政策作用的結果”。他認為，從京津等一線城市來看，性價比較高的房子銷售速度較快，一些成交較好的房子選擇低價開盤，這說明宏觀調(diào)控發(fā)揮了作用。

    不過，房地產(chǎn)咨詢機構GVA衡信柏迪營銷部董事岳鋒剛認為，調(diào)控政策如不能深入執(zhí)行，后市成交上升的局面將會持續(xù)較長的時間，因為市場預期正在發(fā)生變化。

    近期央行在全國50個大、中、小城市進行的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，對未來房價，3季度有36.6%的居民持上漲預期，相比上季度大升7.2%。

    麥田房產(chǎn)總監(jiān)吳存勝表示，隨著近期成交上揚，金九銀十值得期待。下半年會持續(xù)回暖，降價可能性小。

    此外，盡管8月份全國70個大中城市房價環(huán)比保持不變，不過全國商品房價格卻出現(xiàn)了較劇烈的上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局9月10日公布，8月份，全國商品房銷售面積6886萬平方米，銷售額3533億元，以此計算8月份全國商品房銷售均價為5131元/平方米；7月份，這個數(shù)據(jù)為4742元/平方米。相比之下，8月份全國商品房均價環(huán)比上漲了近400元/平方米，上漲8.2%。

    不過李驥認為，這種數(shù)據(jù)很容易會受到供應結構的影響，由于房地產(chǎn)的區(qū)域性強，因此從具體的區(qū)域來看房價更準確，僅僅從整體來看并不能反映區(qū)域房價的具體變動情況。

    專家稱量價齊升根源是信貸過多

    剛性需求的釋放并不能解釋房地產(chǎn)全部的市場動態(tài)。

    8月11日，國家統(tǒng)計局公布，7月居民消費價格(CPI)同比上漲3.3%。兩天后，位于北京昌平小湯山鎮(zhèn)的別墅項目“保利壟上”取得預售證并開盤。截至9月13日，該項目已經(jīng)賣出90套，合計2.5萬多平方米，基本賣至清盤。

    岳鋒剛表示，近期部分樓盤的放量成交與通脹有一定關系，因為在通脹壓力下，部分購買力強的投資需求會出手。

    9月11日公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，8月份CPI再創(chuàng)新高，達到3.5%。

    不過，在中國社會科學院金融研究所研究員易憲容看來，房價與成交量的上漲，根源是信貸過多，“只要信貸政策繼續(xù)從嚴執(zhí)行，市場就會恢復理性。”

    國家統(tǒng)計局9月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款8460億元，增長27.8%；個人按揭貸款5745億元，增長27.5%，兩者合計達到1.42萬億元。這與去年同期房產(chǎn)新增貸款量1.19萬億元相比，增長了近20%。

    值得注意的是，去年我國房產(chǎn)新增貸款1.97萬億元，占全國新增貸款總量9.59萬億元的約1/5，已經(jīng)升至歷史最高值。而如果今年后4個月成交出現(xiàn)局部反彈，今年房產(chǎn)信貸量占全年新增信貸總量的比例，很可能突破1/5。

    不過，易憲容表示，從目前來看，國家對房產(chǎn)信貸的控制已經(jīng)越來越規(guī)范。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算，房地產(chǎn)新增貸款量自今年6月以來，連續(xù)3月呈減小趨勢。

    中國工商銀行北京分行信貸部門一位負責人也對記者表示，今年4月以來，監(jiān)管部門對銀行的整個信貸規(guī)模有一個比較嚴格的管理，上半年北京工行大部分房產(chǎn)信貸都投向了去年已經(jīng)在建或者續(xù)建的項目，新項目并不多。

    “只要政府把‘國十條’深入落實、執(zhí)行下去，房價往下調(diào)整誰都阻擋不了。”易憲容9月10日做客人民網(wǎng)時稱。