今年“十一”長假期間,全國各地樓市不同程度“遇冷”,傳統(tǒng)的“金九銀十”風(fēng)光不再。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這一現(xiàn)象的出現(xiàn),與長假前國家有關(guān)部委出臺的調(diào)控政策不無關(guān)系。

    權(quán)威人士透露,“十一”長假前的新政不是二次調(diào)控,它只是落實中央政策的實施細(xì)則,使此前的政策措施施行得更加完善。調(diào)控的長遠(yuǎn)目標(biāo)是為了更多人有房住,特別是那些住房困難的低收入人群。

    專家認(rèn)為,現(xiàn)在最重要的問題就是解決老百姓的住房問題,要把保障性住房和房地產(chǎn)分開。此外,當(dāng)前的高房價與地方有關(guān)部門發(fā)生偏差的觀念不無關(guān)系,而在未來,這也將成為住房保障政策實施的最大阻力

    今年的“十一”長假業(yè)已謝幕,對于本該屬于樓市銷售黃金期的假期而言,各地樓市卻不同程度地“遇冷”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這一現(xiàn)象的出現(xiàn),緣于9月29日國家有關(guān)部委房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺。

    此次房地產(chǎn)調(diào)控被坊間稱為“二次調(diào)控”,其效力能持續(xù)多久,各方人士仍眾說紛紜。但不能忽視的是,自2003年以來,幾乎每年都有樓市調(diào)控政策出臺,而且基本上都是限制性調(diào)控政策。尤其在2010年,截至目前已經(jīng)有大大小小30多次涉及房產(chǎn)調(diào)控的政策出臺。然而,如此頻繁的政策出臺與房價的一路走高相映成趣,究其原因,中國社會科學(xué)院社會政策研究中心秘書長唐鈞告訴《法制日報》記者:“一句話,調(diào)不下來。”

    但是,也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次房地產(chǎn)調(diào)控政策力度空前,對人們的心理預(yù)期起到了正面地引導(dǎo),有希望使房價出現(xiàn)理性回歸。但目前還沒有辦法準(zhǔn)確量化出政策可能對樓市成交量以及房價所造成的影響。后市如何要看調(diào)控政策接下來的走向以及現(xiàn)有政策的執(zhí)行效果。

    同時,有業(yè)內(nèi)人士分析說,不斷豐富和完善的公共租賃住房政策、房地產(chǎn)稅試點工作以及對銀行、開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等機構(gòu)監(jiān)管的進一步加強,將成為下一階段房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向。

    調(diào)控加強“金九銀十”風(fēng)光不再

    今年4月的樓市新政出臺后,從5月開始,一線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交量驟減的行情。

    不過,這個數(shù)據(jù)上的“拐點”并沒有持續(xù)多久。隨著8月的到來,房地產(chǎn)市場似乎看到了政策的“底部”,部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇、回暖跡象,不僅成交量明顯反彈,價格亦開始企穩(wěn),甚至出現(xiàn)小幅上漲。在少數(shù)城市,如廣東省深圳市和浙江省杭州市新建商品房成交量已超過調(diào)控之前的水平,許多城市排隊購房現(xiàn)象重現(xiàn)。

    在這輪來勢洶洶的反彈行情中,對樓市“報復(fù)性反彈”的擔(dān)憂再次出現(xiàn)。隨著傳統(tǒng)的“金九銀十”消費旺季的到來,樓市回暖的閘門是否會就此打開?

    “如果沒有9月底突然出臺的一系列政策,那么此前市場預(yù)計的‘金九銀十’行情也許真的會成為現(xiàn)實。”北京某地產(chǎn)中介公司的一名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說。

    據(jù)了解,在今年“十一”長假之前,國家有關(guān)部門為“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”,出臺了包括“各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策措施的力度；完善差別化的住房信貸的政策；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策；切實增加住房有效供給；加大住房交易市場檢查力度,依法查處經(jīng)紀(jì)機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價等行為”的措施。

    正如這名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所言,上述被稱為“二次調(diào)控”的措施出臺之后,各地樓市都不同程度“遇冷”,樓市傳統(tǒng)意義上的“銀十”褪色不少。

    “十一”長假的第5天,《法制日報》記者走訪了北京市一些房地產(chǎn)中介門店后發(fā)現(xiàn),觀望成了樓市主旋律。

    北京市某房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人小李告訴記者,第二輪調(diào)控政策出臺后,客戶的觀望情緒非常明顯,“這幾天約人看房都變得困難起來,9月中旬的時候,我差不多每天都要帶好多組客戶看房,可是黃金周這5天我只帶客看了兩套房”。

    而據(jù)媒體報道,國慶黃金周前,沿海某經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市的商品房單日成交量在300套至400套,而“黃金周已至末尾,但全市成交依然盡顯低。10月5日這天全市商品房成交套數(shù)僅66套”。

    此外,《法制日報》記者從北京市某大型房地產(chǎn)中介公司了解到,根據(jù)該公司買賣業(yè)務(wù)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至目前,“十一”期間,該公司買賣業(yè)務(wù)成交量與9月末相比,出現(xiàn)30%左右的降幅。

    “黃金周成交量的回落主要源于假期市民出游的客觀影響以及‘二次調(diào)控’效應(yīng)的初步顯現(xiàn)。”這家公司的一名負(fù)責(zé)人對記者分析說。

    調(diào)控解讀政策措施更加完善

    就在二次調(diào)控出臺的同時,討論多年的房產(chǎn)稅也似乎真的要成為現(xiàn)實。

    近日,財政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整公開表示,近年來,隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高,商品房市場日益活躍,改革和完善房產(chǎn)稅制度,對個人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的,既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配,也有利于健全地方稅體系,促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用,引導(dǎo)個人合理住房消費。從國際經(jīng)驗及公平、規(guī)范的角度看,房產(chǎn)稅應(yīng)對個人所有的住房普遍征收。但考慮到這項改革情況復(fù)雜,擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點,恢復(fù)征收房產(chǎn)稅,積累經(jīng)驗后逐步擴大到全國。

    有不少購房者向記者這樣表示,對于樓市調(diào)控政策對房價的影響,持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。今年下半年房價可能保持平穩(wěn),不會出現(xiàn)大的波動。畢竟不斷出臺的政策顯示出決策層遏制房價的決心,房價很難“只漲不跌”了。

    而對于此輪調(diào)控措施的出臺,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮在接受《法制日報》記者采訪時說:“新出臺的政策是為了進一步貫徹落實‘新國十條’,主要體現(xiàn)在堅決遏制房價過高及過快上漲,抑制投機性炒房,貫徹落實住房保障體系,區(qū)別化信貸政策這幾個方面。”

    “這次新政不是二次調(diào)控,它只是落實中央政策的實施細(xì)則,使政策措施施行得更加完善。”陳淮說。

    此外,陳淮還向《法制日報》記者詳細(xì)解讀了此次新政的相關(guān)條款。

    對于條款中備受“矚目”的“貸款標(biāo)準(zhǔn)”,陳淮向記者透露說:“原來的政策只是個別城市出臺的信貸政策,如今推及到全國,顯然是比‘國十條’的政策力度更大。此次出臺的政策不再區(qū)分面積、房屋套數(shù)和房屋性質(zhì),一律要求‘對貸款購買商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上’。”

    他認(rèn)為,此前相關(guān)政策中規(guī)定的兩成首付是刺激性優(yōu)惠政策,其中的風(fēng)險是由銀行來承擔(dān)的,但銀行不可能長期承擔(dān)風(fēng)險,所以此次有關(guān)貸款的政策調(diào)整是恢復(fù)常態(tài),進一步嚴(yán)格了首付款比例。

    “其中,地方政府問責(zé)制也是新政出臺的強有力措施。而加快保障性安居工程建設(shè),也是房地產(chǎn)市場調(diào)控中的重要舉措。”陳淮說。

    陳淮認(rèn)為,此次出臺的措施中,再次強調(diào)了加大住房保障的政策支持力度。在供地方面,要求各地切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃。

    “住房保障是政府的責(zé)任所在,調(diào)控的長遠(yuǎn)目標(biāo)是為了更多人有房住,特別是那些住房困難的低收入人群。”陳淮說。

    中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容也表示,在“金九銀十”之際出臺房地產(chǎn)新政,表明有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場調(diào)控的信心和決心是不會改變的。

    “事實上,‘新國十條’中80%的內(nèi)容都沒有得到落實,這次是在繼續(xù)地落實。”易憲容說,政府調(diào)控樓市的初衷就是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)炒作行為,通過稅收、金融等方面的政策措施來調(diào)控房地產(chǎn),就能起到打擊炒作的效果。

    調(diào)控“后市”房價應(yīng)該怎樣降

    查閱相關(guān)資料不難發(fā)現(xiàn),近年來,國家相關(guān)部門屢屢出臺有關(guān)房地產(chǎn)的新政,目的只有一個——讓房價降下來。

    而對于以往房價“越調(diào)越高”的現(xiàn)象,唐鈞認(rèn)為:“因為有關(guān)部門一調(diào),就顯得房源緊張,反而刺激了消費沖動。”

    對于此輪調(diào)控后的房價走勢,唐鈞告訴《法制日報》記者:“房價的走勢是沒有必要預(yù)測的,這不是我們要解決的問題。因為房地產(chǎn)市場其實跟一般的老百姓住房沒有關(guān)系。現(xiàn)在把房價調(diào)低一半,像北京四環(huán)內(nèi)的房子從4萬元每平方米調(diào)到2萬元每平方米,對想買房子來住的人來說,可能還是買不起。”唐鈞說,“現(xiàn)在的問題不是供不應(yīng)求,甚至可以說供過于求。最重要的問題是要把保障性住房和房地產(chǎn)分開。”

    “普通居民的住房問題應(yīng)該主要由政府通過住房社會政策,也可以理解為‘保障性住房’來解決。從理論上講,每一個公民在其一生中應(yīng)該有一次機會得到政府以成本價供應(yīng)的住宅。同時,這套房子還應(yīng)該有機會成為公民的私人財產(chǎn)。這就是政府滿足公民居住權(quán)和資產(chǎn)形成權(quán)最基本的社會政策理念。”唐鈞說。

    此外,唐鈞還認(rèn)為,當(dāng)前的高房價與地方有關(guān)部門偏差的觀念不無關(guān)系,而在未來,這也將成為住房保障政策實施的最大阻力。

    “‘經(jīng)營城市’這個概念現(xiàn)在被一些地方領(lǐng)導(dǎo)奉為‘圣典’,實際上卻是‘政績秀’。當(dāng)?shù)胤秸汛罅抠Y金都投向‘城市建設(shè)’時,工薪階層的收入分配卻總是得不到提高。從理論上說,政府的職責(zé)就是在社會領(lǐng)域提供公共服務(wù)和在經(jīng)濟領(lǐng)域進行宏觀調(diào)控。如果引入‘經(jīng)營’的概念,就是將政府變?yōu)橐粋€‘無限公司’,利潤最大化成為其追求的現(xiàn)實目標(biāo),這必然成為貪腐的溫床。”唐鈞說。