浙江在線12月22日訊 2010年的房地產市場在密集的政策調控中運行。陽春3月，樓市一片艷陽天，市場延續了去年以來的熱銷狀態。然而，4月之后，樓市政策突變，新國十條、二次調控、加息……史上最嚴的房產調控政策重拳出擊。在政策的調控下，樓市一波三折。至歲尾收官，房價走勢依然膠著，調控之下的房地產市場回歸理性，商品房交易量、銷售價格都處在一個較為穩定的狀態。

    過去的2010年樓市該如何評價？以下的9個關鍵詞或許能做出部分回答。2010年，這些房地產熱詞中也包含了更多的內涵。

    1新國十條

    4月17日，國務院發布通知要求各地嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

    對于國務院這一紙《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，業內人士將此詮釋為房產調控的新國十條政策，旨在抑制樓市的投機、投資行為。

    從衢州的商品房銷售情況看，新國十條政策落地有聲，對市場影響很大。今年前4個月，全市商品房銷售面積59.1萬平方米，與去年同期相比增長30.4%；5月份增幅明顯回落至3.3%；6月同比去年下降13.9%、7月同比去年下降34.6%、8月同比去年下降33.9%，到9月底止，全市商品房銷售面積113.9萬平方米，與去年同期相比下降31.7%。

    2百姓最喜歡樓盤

    金杯銀杯不如老百姓的口碑。對于房開企業來說，老百姓的認可和褒獎是最大的榮譽。

    今年8月份，《衢州日報》房產版啟動“2010百姓最喜歡的衢州十大樓盤”評選，這是一次由普通市民投票發表話語權選取“最喜歡樓盤”的活動，也是首次由普通市民為獲選樓盤頒獎。

    8月20日，“2010百姓最喜歡的衢州十大樓盤”出爐：金都·春江月、新湖景城、瑞宏·陽光水岸和幸福家園、華都·維多利亞被評為“2010百姓最喜愛的衢州十大樓盤”特別獎；祥華·中央郡、中都·和家園、通力·九潤公館、長河·翰林綠洲、新宏·香格里拉、衢州花園、東城華庭、新宏·香榭麗舍、通力·頤和人家、萬華·金河灣被評為“最喜歡的樓盤”；瑞霖·中央廣場被評為百姓最喜歡的商業地產項目。獲獎開發商表示，老百姓的認可是最大的榮譽，要為衢州百姓奉獻質量更好、品質更高的精品樓盤。

    “百姓最喜歡樓盤”評選營造了良好的市場氛圍，也展示了衢州樓盤的風采，拉動了市場人氣，最終促進衢州房地產市場走向平穩健康發展。

    3結構矛盾

    去年下半年到今年上半年，房價經歷快遞上漲，總價較低的中小戶型正成為市民購房首選。然而，市場上大戶型開發量大，中小戶型房源相對緊缺，衢州樓市這種供需結構性矛盾今年備顯突出。

    從施工面積看，今年前三季度，全市90平方米以下施工面積只占住宅施工面積的25.6%，而140平方米以上施工面積占住宅施工面積的比重達到了35.1%；其中別墅和高檔公寓施工面積就占住宅施工面積的22.3%。

    現在，更多市民愿意選擇總價相對較低、經濟實用的中小戶型和住宅，但市場上中小戶型的供應量短時間內還是顯不足。在市場的盤整下，供需結構失衡是樓市健康有序發展需要解決的問題之一。不過，現在不少開發商已經意識到存在的結構矛盾問題，一些開發商開始調整營銷策略，優先推出中小戶型。

    4二次調控

    為鞏固上半年房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展，9月底，國務院多部委分別出臺措施，包括各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款、商品房首付款比例調整到30%及以上等。

    經歷了4個月時間的觀望和冷清，進入9月以來，市區商品房交易量迅速回升，成交量翻倍。突如其來的二次調控讓回暖的樓市一時走勢迷離。然而，二次調控對市場部分購房者產生影響，樓市整體成交量并未下降，10月、11月市區商品房交易量仍維持在高位，市場并沒有回到4月新國十條剛出臺時的冰凍狀態。

    其實，二次調控出臺更多是針對成交量的強勁復蘇、對價格反彈跡象的一種警示，真正打擊的是市場回暖后出現的投資投機型需求。隨著投資投機型需求再次退市，樓市進入更加理性的發展狀態。

    5加息

    10月19日，央行晚間宣布上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。

    加息可以看作是房地產市場調控政策的延續，央行此舉可以抑制資產價格的大幅上漲，減輕通貨膨脹現狀。不過，公積金和商業貸款全面加息，對購房者實際影響比較有限，但對他們的心理影響明顯。

    房地產行業對信貸依賴度很高，進入加息周期，將直接提高開發貸款和個人房貸的利息成本，增加房地產開發和個人購房的難度，長期來看市場需求可能會因此發生變化。銀行政策進入了加息通道，未來房地產市場面臨收緊，在調控背景下，房價下調空間被放大。

    6保障房

    加快保障性安居工程建設，是促進房地產市場平穩健康發展的重要條件。2010年，衢州保障性住房的建設力度進一步加大，公共租賃房開工建設成為衢州保障性住房建設的一個新亮點。今年衢州新開工建設公共租賃住房1.5萬平方米，走在全省前列。

    今年前三季度，衢州已完成新增城市廉租房745戶，新開工建設廉租住房3萬平方米，新開工建設經濟適用房房源5.76萬平方米，已開工建設舊住宅區、危舊房改造2.74萬平方米，已建設完成農民工公寓2.14萬平方米，新開工建設限價商品房5萬平方米。

    近年來，市區的住房保障制度不斷的進步和完善，通過廉租房、經濟適用房以及危舊房、棚戶區、城中村改造安置房、農民工公寓等供應形式，使一部分低收入群體有了住房保障，但保障覆蓋面有限。今年國家出臺的公共租賃住房制度則彌補了原來保障方式上的缺失，可以很好的解決這一矛盾。目前，市區未來五年的住房保障規劃已經開始編制，將進一步擴大市區住房保障的覆蓋面。

    7投資升溫

    今年以來，衢州房地產新開工項目大幅增加，開發規模不斷擴大，投資增勢強勁。截止到11月底，全市新開工面積達202.4萬平方米，同比增長40.6%。今年前11個月全市累計完成房地產開發投資額56.8億元，與去年同期相比增長76.5%，增幅列全省第一。

    2010年,衢州房地產開發投資持續升溫，這與去年房地產市場行情好、開發商踴躍拿地入市有關。隨著新開工項目的增加，市區房源供小于求的局面已經改變，大量新房源上市使購房者有了更多選擇。

    8公積金

    今年是公積金貸款提取政策變化相當大的一年。先是5月份市區實行了差別化公積金貸款提取政策，11月公積金貸款政策又再次發生變化。

    目前仍在執行差別化的住房公積金提取政策。職工購買套型建筑面積在90平方米以下的商品住房，憑經過備案的購房合同和不低于20%的首付款發票提取住房公積金；購買90平方米以上的商品住房，憑經過備案的購房合同和不低于30%的首付款發票提取公積金。

    11月3日，住建部等四部門聯合印發了《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》，公積金貸款政策再次發生變化，首次明確二套住房公積金貸款發放對象僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的改善型普通自住房，非改善型二套房將停放公積金貸款，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。

    9預售資金監管

    10月25日，由衢州市建設局、中國人民銀行衢州市中心支行、中國銀行業監督管理委員會衢州監管分局聯合制定的《衢州市區商品房預售資金監督管理實施細則》正式出臺，《細則》規定，市區批準預售的商品房建設項目要全部納入預售資金監管對象范圍，預售資金須存入專用存款賬戶，實行封閉式管理，開發商不得支取現金等。

    一直以來，動用預售款滾動開發是房地產開發中的“潛規則”，但是對于購房者來說，這其中蘊含著風險。所以，預售資金監管制度對于購房者是有好處的。

    不過，預售資金監管制度實施在一定程度上加大市區開發商的融資壓力，對那些開發項目小，資金實力不足的房開企業會產生較大的影響，由此加速市區房開企業的優勝劣汰。積極的作用是，預售資金監管制度對促進市區樓市供應量的增加，穩定房價將產生積極的作用。

    (據衢州日報 記者 趙崢琳/文 志浩/攝)