話題背景

    10多天前，一條爆炸性消息受到義烏市民關注———國務院正式發文批復了《浙江省義烏市國際貿易綜合改革試點總體方案》。義烏由此成為繼上海浦東新區、天津濱海新區、深圳市、武漢城市圈、湖南長株潭城市群、重慶市、成都市、沈陽經濟區、山西省之后，又一個綜合改革試點。

     這個消息，讓義烏又多了兩個第一：浙江省第一個國家級綜合改革試點，全國第一個由國務院批準的縣級市綜合改革試點。而為了區別于1979年起陸續設立的深圳、珠海、汕頭、廈門、海南省等“經濟特區”，媒體將上述“綜合改革試點（試驗區）”通俗地稱作“新特區”。“新特區”這一名詞很快傳遍了義烏的大街小巷，連街頭報亭的工作人員都說，義烏的新一輪高速發展期又要來臨了。

    與此同時，有一部分投資者開始集結資金，準備購進房產展開短線操作。這讓人隱約聯想起海南獲批“國際旅游島”后出現的房產投資熱。而也有一部分投資者覺得，在嚴厲政策的打壓下，買房并非當下最好的理財選擇。

    那么，“新特區”獲批后，義烏房地產市場、義烏房價究竟會呈現怎樣的走勢？會迎來暴漲，還是會難敵政策壓力呈現跌勢？財富·會客廳此番邀請義烏房地產界三位資深業內人士，請他們來聊聊這一購房者眼下頗為關心的話題。

    話題主持人：本報記者 陶后夫

    特邀嘉賓：浙江日信房地產開發有限公司董事長 呂世良

    伊美控股集團董事局主席 何克能

    義烏市中廈房地產開發有限公司總經理 趙錫堂

    “義烏房價下跌論”缺少支撐因素

    主持人：在義烏獲批全國第十個經濟“新特區”后，義烏一些網友就在稠州論壇上展開了對房價走勢的討論。網友“舍得”說：“義烏被國家批為‘十大經濟特區’之一，想讓房價跌，那是不可能了。”不過，網友“風云突變”認為，義烏的房價有點扛不住了，原因是最近媒體上已有不少關于上海、北京、廣州等大城市樓盤降價打折的消息。再加上今年通脹預期肯定小于去年，買賣方心理上可能會產生變化，不是急需買房的一般都會觀望。

    我也了解到，今年房產調控依然以從嚴從緊為基調。那么，我們先請各位嘉賓討論一下，義烏房價在未來1~2年內到底會不會跌？

    趙錫堂：我認為，義烏房價下跌的可能性不大，未來1~2年內，房價最有可能走上平穩、有序上漲的通道。

    義烏從原來只有50萬人口，發展到目前擁有210萬人口（其中外來人口135萬），人多地少的矛盾日益突出，這使得義烏房地產市場總體呈現供需失衡的局面。

    而根據義烏市統計局的數據，去年，義烏城鎮居民人均可支配收入達35220元，富裕家庭又為數眾多，這又為房地產市場提供了很好的購買力量。按照市場規律，供小于求且購買力旺盛，商品價格顯然要往上走。加之，獲批“新特區”，義烏經濟發展再添新活力，房地產市場必然迎來利好。所以，房價下跌可能性不大。

    呂世良：在調控的宏觀大氣候下，義烏房價漲速趨緩是必然的，但這并不意味著房價會下跌。原因不僅在于供需失衡的市場基本面，還在于，目前義烏市民的投資渠道太狹窄，除了股市、期貨、外匯，就是房產。而眼下國際政治經濟領域出現動蕩，股市、期貨、外匯投資回報不穩定，房產顯然是市民投資置業的較佳選擇之一。當然，義烏獲批經濟“新特區”，也會在很長一段時間里，成為支撐義烏房價的有利因素。

    何克能：無論是剛性需求還是投資性需求，都應該注意到一點，義烏有大量外來人口，所以義烏房產的出租率很高。我們不提倡買房只為套利，但事實是，現在房產在義烏依然是很好的長期投資品，是通脹之下閑散資金的“避風港”。

    對于“義烏房價下跌論”，我當然持反對觀點。除了供需問題外，日益增加的房地產項目開發成本也使得房價難以走跌。去年義烏興中商業地塊B、C地塊國有建設用地使用權出讓，結果競買人只給出4.4億元的價格，地塊流拍了。可今年，同樣的地塊僅是因商業部分規劃作了修改，就拍出10.97億元的價格。這一方面反映大趨勢下義烏房地產市場仍然保持著特殊性，另一方面也表明，土地成本正在逐年增加。而土地成本的增加，勢必推高房價。再加上人工成本、建筑材料成本，即使開發商愿意主動讓利，壓低利潤率，新建住宅的價格也跌不了多少。

    義烏房價平穩上行可能性大

    主持人：看來義烏房價跌不了，是大家的一致觀點。那么，在“新特區”概念備受義烏市民及各類媒體關注的情況下，義烏房價可能出現暴漲嗎？

    值得注意的是，類似的現象不是沒有，比如，2007年，重慶獲批“新特區”，有媒體就報道說，該市在獲批“國家統籌城鄉發展綜合試驗區”兩周內，房價上漲7.6%，當時重慶還出現了個別開發商“捂盤惜售”，故意抬高房價的現象。

    海南就更不用說了，海南在獲批“國際旅游島”后，房價幾乎翻倍漲，不少義烏投資者都從中獲利不少。

    呂世良：我認為，義烏房價要出現暴漲可能性不太大。一方面，國家出臺宏觀調控政策，本身就旨在抑制房價過快上漲，目前一部分市場需求已呈現觀望態度。另一方面，義烏這兩年房價上漲的速度略有加快，原因是去年年底北門街12號地塊拍出高價，刺激了開發商的定價神經。也就是說，一部分漲價動力被提前釋放了。這種種牽制因素，大大降低了義烏房價出現暴漲的可能性。

    趙錫堂：鑒于眼下的調控大背景，我們中廈房產作為開發商，正努力推行房地產“平價超市”的運營模式，力求為義烏房地產市場平穩健康發展作出努力。實際上，對利潤的期望值放低一點，房地產開發企業仍然可以生存，仍然可以很好地發展。我剛才也已表明觀點，義烏房價的未來走勢，是平穩上漲。這不僅是國家宏觀調控的目的，也是購房者正在日益變得理性，義烏房地產市場應時而變的結果。

    主持人：目前義烏市政府對房地產市場的監管正在不斷加強，一個規范有序的市場也不允許房價出現暴漲。還想問一個問題，今年國家的主要任務之一是控制通脹，今年，央行已三次上調存款準備金率，那么，銀行信貸投放量的縮減，會影響開發商的資金鏈嗎？

    何克能：真正好的項目，銀行還是會愿意放貸的，畢竟這是互惠共贏的。

    義烏商業地產前景看好

    主持人：我注意到，在《浙江省義烏市國際貿易綜合改革試點總體方案》中，轉變、提升貿易方式是義烏試點的發展目標。其中提到的建立新型貿易方式、優化出口商品結構、加強義烏市場建設、探索現代流通新方式、推動產業轉型升級等等，均是實現這一目標的具體落腳點。義烏是一座商城，是一座工貿結合的城市，顯然，“新特區”獲批后，義烏在貿易、商業、金融等方面將更具優勢。由此，義烏的商業地產未來會不會有更大發展？

    呂世良：去年以來，義烏住宅價格有被拉高趨勢，當然現在已逐漸穩定，但是義烏的商業地產，這里不包括國際商貿城，同期的漲勢不是太明顯。而按照國外的經驗，商業地產的價格應該是住宅的3~5倍。也就是說，目前義烏商業地產和住宅的價格呈現倒掛現象。

    “新特區”獲批后，義烏將朝著成為轉變外貿發展方式示范區、帶動產業轉型升級的重要基地、世界領先的國際小商品貿易中心和宜商宜居宜游的國際商貿名城的方向發展，在這樣恢宏的藍圖中，不可能沒有商業地產發展的空間和機遇。

    主持人：在近段時間義烏出讓的土地中，有不少地塊有商業性質。各位嘉賓所在公司，可能也拿了這種類型的地。現在，項目雖然尚未推向市場，但我仍想問問情況怎么樣？

    趙錫堂：還不錯，我們中廈預計將在現有項目中打造一個大型頂級的零售商業中心，也有部分商鋪，從目前的咨詢情況看，市場對這樣的商業配套房產需求并不小。

    主持人：感謝各位嘉賓接受新報記者采訪，本期財富·會客廳探討的是獲批經濟“新特區”后的義烏房價走勢，讀者要是對此有獨到見解，也可致電、致信本報一同探討。電話：85592756 QQ：176616350