近年來，臺州中心城區商場紛紛破產、關門。先是杭州大廈破產倒閉，愛華國際購物中心自稱“完美謝幕”，隨后，一批商界新星在無情的市場競爭中紛紛落馬：歐美雅國際家居廣場申請破產，“新時代購物中心”退出經營，臺州君泰百貨被椒江鉑金購物中心取代，僅3個多月，鉑金購物中心突然關門歇業。

    現在，被稱為臺州首家綜合型奢華家居廣場的德家家居廣場也難以為繼。

    中端消費仍是臺州市內的消費主流

    岑佰其來自寧波，在德家家居廣場有三四個店鋪，是商場里最大的商戶。他說，他不埋怨德家家居投資方，對方投了近2000萬元，也希望將商場做火，只不過失敗了，失敗的原因有多方面。

    “臺州的商業環境和其他地方有很大不同。”岑佰其說，臺州人的首要消費觀念是物美價廉，高檔消費品就要到大城市購買。高檔商品進駐臺州的話，銷售情況一般都不會太好。比如星級酒店方面，寧波有20多家五星級酒店，臺州只有一家。

    “每個商場倒閉都有自己的原因。”新世界百貨商貿部經理金淼說，比如鉑金購物中心倒閉，是因為管理團隊不專業，很明顯的一點，就是他們收銀臺的設立和撤銷，鉑金購物中心是租賃形式經營，允許商戶自己收錢，但是鉑金廣場又設立了收銀臺，這是很矛盾的。商戶自己可以收錢，當然不會讓消費者到收銀臺繳費，收到自己手里是最安心的。

    “其實進入臺州市場的商戶只看到了臺州官方公布的消費力。”金淼對德家家居的倒閉有自己的看法，他認為，臺州有近600萬常住人口，看上去和寧波常住人口相當，但臺州有消費實力的外來人口并不多，而且臺州外出經商人數眾多，在外置業在外安家，帶走了大部分的高端消費力。

    金淼說，中端消費是臺州市內的消費主流，路橋和洪家等區塊的家居市場已經能滿足家居市場需求了。

    商鋪分割銷售的商場很難成功

    “臺州經濟開發區東商務區幾個無法維持運營的商場倒是有一個共同特點，就是商鋪分割銷售。”金淼說，只有愛華購物中心不一樣，愛華商場是開發商自己經營商場，只不過他們沒有做商場的經驗。

    杭州大廈以及德家家居廣場附近幾家商場，都是典型的商鋪分割銷售。所謂商鋪分割銷售，就是開發商將開發的大面積商業物業按樓層分割為成百上千個小面積的獨立產權單位，也就是一個個小商鋪，銷售給眾多的商鋪投資者或經營者，該商鋪由投資者或經營者出租經營，也有由開發商售后包租。

    “都說杭州大廈倒閉的原因是經營不善，那是說給外行人聽的。”一位不愿意透露姓名的業內人士向記者透露，杭州大廈是一個紹興房地產商開發，為了提高房價和促銷，房地產商“買下”杭州大廈團隊，打出廣告，承諾給購房者3年平均8%的返租回報率，3年后是否繼續回租由業主委員會研究決定，這是開發商找了一個說法擺脫3年后可能承擔的責任。

    “打出短期返租承諾的廣告，那這個開發商根本沒有長期運營商場的打算，行內人都知道這個規則。”金淼也贊同這種說法，他認為，一個業態不可能3年就出效果，這只是一個幌子，讓購房者覺得有利可圖，開發商只承諾3年返租，3年后呢？開發商賺得盆滿缽滿，已經走了。

    金淼認為，業主眾多，意見就很難統一，有人要高租金，有人同意低租金，這對于大型賣場來說，阻礙很大，不利于持續發展，這也導致商鋪分割銷售形式的商場很難成功。

    “在商鋪分割銷售后，開發商一開始會引進大型賣場，還有另外一個原因。”另有業內人士認為，這可能涉及返租稅費的問題，包租期間，按照法律的規定，稅費大概占到返租額的17%左右，包稅吧，稅費支出還挺高，不包稅，肯定影響銷售，那只能選擇委托經營、租賃經營或者聯合經營，來合理避稅。

    國家建設部曾表態，售后包租涉嫌違反國家相關法律規定

    據了解，作為商業地產的一種營銷方式，“售后包租”由來已久，在中國內地最早出現于20世紀90年代初期。它與當時的房地產投資熱潮伴生，一經推出，就異常火爆。但往往因為開發商最終無法兌現承諾，樓還沒蓋完，就卷款而逃，導致了大量爛尾樓的出現，并引發房地產泡沫。

    為有效遏制這一不規范的商品房買賣行為，2001年6月1日，國家建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》中明確規定，房地產開發企業不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產開發企業不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

    有媒體報道，2006年，國家建設部表態，售后包租涉嫌違反國家的相關法律規定，同時要求，對違背有關法律法規規定銷售商品房的，一經發現要嚴肅查處。

    但是，記者發現，“售后包租”、“承諾回報”還有融資或變相融資性質的銷售形式在臺州比比皆是。

    浙江海貿律師事務所陳明律師介紹，從法律角度深層分析，其實只要開發商將每個小商鋪都做產權登記，就可以分割銷售，國家建設部也只是表態，沒有明確規定，浙江省也沒有針對商鋪分割銷售的法律細則。

    “只能說分割銷售的商鋪投資風險很大。”金淼說，如果開發商一開始就抱著賺錢的目的，那分割銷售的商鋪對于購房者來說，就是美麗的陷阱，不管怎么發展，最后得益的只有開發商。