中國房地產將進入下半場,其主要特征是高端房和中低端房的兩極分化:改善型需求增長,高端房價格看漲;保障房供應增長,中低端市場價格平穩
從1-7月銷售業績來看,萬科(000002.SZ)銷售均價較去年均價下降4%,中國海外發展(00688.HK)卻同比大增35.2%,可見在調控之下,中低端住宅市場與高端住宅市場已初步呈現兩極分化格局,中低端房價格拐點臨近,高端房價格看漲。中金公司認為這是未來中國房地產市場的發展趨勢。
以滿足剛性需求為主的萬科2011年1-7月份累計實現銷售面積637. 2萬平方米,銷售金額740.9億元,均價11627元/平方米。而2010年全年,公司累計實現銷售面積897.7萬平方米,銷售金額1081. 6億元,均價12050元/平方米。上半年均價較去年全年均價下降4%。由此可見,萬科上半年的業績建立在以價換量的基礎上。近年來萬科銷售均價一直勻速上升,這是自2007年王石提出拐點論降價以來,萬科的第二個價格拐點。可見萬科代表的中低端住宅市場價格已經出現松動。
致力中高端地產的中海2011年1-7月份累計實現累計實現銷售面積356.5萬平方米,同比增長34.7%;銷售額港幣602.9億元,同比增長82.4%。經測算,銷售均價16900港元/平方米,2010年中海銷售均價12500港元/平方米,在調控背景下,中海的銷售均價反而逆市大漲35.2%。可見中海代表的高端住宅市場的價格并未受到影響。
為何高端房價在調控之下價格堅挺呢?擅長高端地產的龍湖地產(00960.HK)一位高管告訴記者,因為高端房的購買者對于價格的敏感性不高,也大多不依賴杠桿。他們更關注房產的保值增值功能,所以如果降價,反而更沒人買。這時保持價格不變,甚至漲價,才能刺激購買。
北京主要開發商首開股份(12.00,-0.36,-2.91%)(600376.SH)也體現出高端產品和中低端產品打折力度差異很大的特點。其中,中端產品打折力度較大,如7月8日開盤的首開常青藤均價24000元/平方米,1居減14萬元,2居減18萬元,3居減19萬元,復式減33萬元。高端產品折扣不多或沒有折扣,首開璞瑅99折,首開鉑郡沒有折扣。
業內分析人士指出,目前北京市場上購房主力為剛性需求和改善型需求,這兩種需求導致其選擇房源多集中在單價2萬元以下及4萬元以上的品質樓盤,導致單價2萬—3萬元之間的項目處于尷尬地位,不得不以降價吸引買房人。
中金公司地產分析師白宏煒認為,中國房地產將進入下半場,其主要特征是高端房和中低端房的兩極分化:改善型需求增長,高端房價格看漲;保障房供應增長,中低端市場價格平穩。理由是,保障房供給達一定規模后,將擠占中低端房的市場,從而抑制中低端房的價格。而高端房的土地供應進一步減少,高端房價格進一步抬升。商品房價格將更加市場化。
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