作為政府調控手段的住宅標準，與市場實際需求之間矛盾重重

    北京市最新普通住宅標準發布后的第一個工作日，北京市住建委不但沒有等來叫好聲，反而迎來了一批不速之客。

    11月28日一大早，北京東五環外樓盤"遠洋一方"的十多名業主，匆匆聚到北京市住建委門口"討說法"。這不是他們第一次造訪。此前，他們數次集體登門，反映原普通住宅標準不公平，導致自己購買"蝸居"被征高額契稅。

    如今，新標準出臺。雖然普通住宅標準放寬，令一部分業主契稅得以減免；但仍有一些業主由于在新一輪住房調控政策出臺前購房，結果雖購買的是一個小區同戶型房屋，不但要支付高額價款，還要支付高額契稅。

    "同一小區、同一戶型的房子，物業、配套、交房日期都一樣，憑什么樓下是普通住宅，我們就是豪宅？"業主小李對財新《新世紀》說。

    尷尬新標準

    按照北京市住建委制定的普通住宅新標準，以單價為標準為普通住宅劃線。2010年北京市住房平均交易價格為每平方米建筑面積1.8萬元，考慮到南北、區域區別，南五環享受政策優惠的平均單價是2.16萬元，北部為2.592萬元。只要在該價位以下即被定為普通住宅，可享受房屋買賣的稅收優惠。

    受年初以來限購政策的影響，東五環的"遠洋一方""金隅萬科""富力又一城"等小區相繼調低了價格。降價后買房的業主，可以按照普通住宅標準享受稅收優惠，降價前買房的業主則劃在政策之外。

    業主小李深感政策不公平。她在2010年10月降價前以2.5萬元/平方米買了一套"遠洋一方"67平方米小戶型房，按照新政，她仍需按照非普通住宅的標準交納5萬元契稅。但樓下同一戶型的業主，因為在降價后以2.1萬/平方米的價格購買，契稅只用交納1.4萬元。

    更讓小李們感到不合理的是，由于開發商在銷售中一般采取"小戶型低總價、高單價，大戶型高總價、低單價"的策略，90平方米以上戶型的單價最高也只有2.1萬元/平方米，此次被納入優惠政策之內。維權業主說："別人300萬的大房子不是豪宅，我們不到200萬的房子就是豪宅了嗎？"

    業主的困惑指向普通住宅標準設置的方式。按財政部、地稅局和住建部2010年公布的稅收優惠標準，2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬家庭惟一住房的，減半征收契稅；如該住房小于90平方米減按1%稅率征收契稅。但普通住房必須同時滿足三個條件"容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同區域住房平均價格1.2倍以下"。

    上述三個標準中的價格標準，最初按總價來計量。根據北京市住建委2008年底出臺的"關于公布北京市享受優惠政策住房平均交易價格的通知"，"三環以內總價人民幣215萬元/套、三環至四環之間175萬元/套、四環至五環之間165萬元/套、五環以外100萬元/套"，是享有優惠政策的住房價格。

    不過，隨著房價上漲，2008年的總價限額幾乎都被突破，大部分房屋都很難享受到稅收優惠。因而從2011年11月12日起，從南五環的保利？茉莉公館小區開始，北京五環的小區業主發起"被豪宅接力行動"，呼吁北京盡快調整"普通住宅"標準。

    11月25日，北京市公布了前述以單價和面積為主的新標準，但并沒解決業主們的全部煩惱。小李等認為，據此標準，同一小區只因為購入價不同，就將住房認定為截然不同的性質，說明政策有問題。而且是國家宏觀調控導致房價下降，不能讓他們承擔調控的后果。他們希望普通住房標準取消價格指標。

    與北京同步，武漢在今年12月1日起調整普通住宅標準。此前，天津、大連已經調高了普通住宅標準，但主要是在現有"容積率、面積、價格"維度內調整了價格系數，并無更多突破。

    華遠地產董事長任志強認為，僅憑面積大小和價格高低確定住房的等級是"不合理"的。決定房子價格的是多種因素綜合的作用，比如地段、周邊的地鐵、樹木、學校等配套設施等，價格一上漲就"兜不住了"；郊區的房子雖然面積大，但因為地段偏遠，不能算作"豪宅"，而市中心地段的房子，面積可以非常小，但仍有可能成為普通人消費能力之外的"豪宅"。

    調控造成混亂

    一般而言，世界各國住房發展分為"解決房荒""擴大住房面積""提高住宅質量""社區協調和匹配"四個階段。事實上，主要發達國家早就將滿足住房需求的重心從注重數量轉向提高質量，但中國長期卻面對著住房數量供應不足的矛盾。

    上個世紀60年代，原建工部向決策層提出"解決房荒"問題。至1990年，城鎮人均居住面積水平方從建國初期的4.5平方米提高到1990年的7.1平方米，進入擴大"住房面積"階段。但當時全國仍有無房戶和住房困難戶800萬戶，占全部城鎮人口戶數的25%，其中50萬戶人均居住面積在2平方米以下。

    提升人均住房面積一直是住房市場監管者的主旋律，標準一再提升。2003年全國住宅與房地產工作會議上，原建設部提出小康社會居住的21項指標，規定城鎮人均居住面積35平方米、每套住宅平均面積在100平方米-120平方米左右。城鎮最低收入家庭人均住房建筑面積大于20平方米，保障面達到98%。

    不過，上述政策目標很快便遭遇房價的飆升和連續的樓市調控政策。面積、價格作為可量化的指標，成為政府調控的工具。在2005年房地產調控政策中，"普通住宅"作為中央著力引導的住房類型被首次提出，并在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，給予優惠政策支持。

    為了引導住房消費結構，政策規定普通住宅的標準是"住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下"。并允許各省單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

    一位接近住建部人士解釋，這三項指標主要參考的是面積。其中容積率大于1.0，是為了推廣土地利用高密度、集約化的社會目標；120平方米是綜合考慮了人均住宅面積、戶均家庭人口、現有住房存量、普通商品房、小康社會目標等多重因素。考慮到各地的不同差異，所以設定了20%的浮動空間。

    北京則據此制定了"小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下"的普通住宅標準，并承諾"各土地級別住宅平均交易價格"要依據"上年住宅平均交易價格"確定"每年公布一次"。

    但因調控效果不彰，決策者隨后進一步下調面積指標。自2006年6月1日起，國務院重下文件要求"凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上"，即引發業界諸多議論的"90/70政策"。

    這一面積標準顯然與此前140平方米的標準相左。在任志強看來，現行以價格評定普通住房的標準是中央和地方政策博弈的結果。他分析，自此，為了回避140平方米的面積尷尬，北京、上海等城市開始弱化面積標準，而是將"超過多少錢就不算普通住房"的價格指標作為主要參照系。

    不少業內人士也認為，在90/70政策出臺后，北京普通住宅界定標準中的容積率、面積指標實際上已經"形同虛設"，因為"房價快速上漲，普通工薪階層能買得起的大多是90平方米以下的中小套型"，價格成為主要參考指標。

    上述住建部人士則對財新《新世紀》記者表示，90/70政策不是對2005年調控政策的否定，但他承認，標準并不完善，但出于調控目標的考慮，總要有參考指標，為稅收、金融優惠政策提供依據。