上海天山路寫字樓項目、青島審計局商業項目、溫州鹿城廣場及北京奧克伍德雅居——根據1月29日一份來自瑞銀的報告稱，綠城中國控股有限公司(下稱“綠城中國”，3900.HK)管理層表示，由于資金鏈緊張，綠城正在與潛在買家洽談，擬再出售4個項目，希望再套現60億元。

    兔走龍來，綠城中國已連續出售5個項目。新年正月未半，又陷“出售傳聞”，掌門人宋衛平是如何盤算的？

    賣項目還債

    傳聞不完全準確。綠城中國首席財務官、董事會秘書馮征告訴《中國經濟周刊》，“我們目前確實在計劃出售項目，也正在和相關方面談判。但目前依舊不能確定項目和價格。”綠城中國方面確認：本輪擬出售的項目多為未動工的商業地塊，潛在買家包括綠城中國的合作伙伴、房產基金及國企。

    有媒體援引上述青島審計局商業項目的開發子公司青島綠城華景置業有限公司(下稱“青島綠城華景”)總經理助理趙蕓的話稱：青島項目不會被轉讓，亦未得到任何消息。“僅土地一項，我們當時就耗資40多億元，如今兩年過去了，如果這些錢存銀行，利息也是很可觀的。現在傳言說，這個項目加其他3個項目共套現60億元，就是用常識來判斷也是不可能的。”

    馮征透露：“現在擬出售的項目所得資金將用于歸還銀行貸款等資金債務。”

    境內某知名商業地產項目總經理向《中國經濟周刊》表示：“目前商業地產的情況還不錯。綠城或許可以將這些未開工的商業地產賣出好價錢。這是一個正常且具有前瞻性的策略。”開發商業地產項目所需時間要遠比開發住宅項目耗時更長，而目前綠城中國可以將所持有的商業項目變現，既能緩解資金緊張又能減少未來不確定因素。“綠城本身就不善于做商業地產，他們現在卸掉包袱套現的錢不一定比未來建成后的收益少。”

    去年年末以來，綠城中國一直在通過“賣項目”不斷自救。通過這些交易，綠城中國大約可回收40億元的資金。

    甩掉包袱，路線不變

    不過這筆錢也許不能讓這家處于中國房地產調控風口浪尖上的企業徹底擺脫困境。綠城中國的負擔太重，想要重新起飛，只能甩掉包袱。

    2011年，綠城中國全年銷售業績錄得330億元，全年跌39%，只完成原定目標83%。收入減緩，綠城中國負債率也持續居高不下。早在2010年，綠城的負債率就高達132%。有媒體按實時利率計算統計：截至2011年6月30日，綠城中國總借貸高達350億元，凈資產負債率達到163%。

    去年，國際評級機構標普對綠城的長期企業信用評級及其未能償還短期財務或經營債務的評級進行下調。下調的理由是，標普預計綠城中國的資金流動性在未來12個月內受大量短期債務、大筆建設成本以及疲弱的房地產銷售影響，將持續疲軟。標普還預計，綠城中國2012年將有120億~140億元人民幣短期債務到期，建設成本將在160億~170億元人民幣。

    綠城中國首席財務官馮征承認：“目前我們的資產負債率確實比較高。我們一直以來出售項目，一是降低負債率，二是向輕資產方向發展。”但馮征并未透露具體的債務規模，“一切以上市公司公告為準”。

    “輕資產方向”是宋衛平在2012年初提出的戰略。馮征告訴《中國經濟周刊》，輕資產方向主要有兩層含義：一是做強代建業務，輸出綠城的管理和品牌；二是綠城中國儲備土地多、項目多，以后要謹慎拿地、謹慎建設項目。“但是輕資產方向并不代表不做房地產開發。主營業務不會消失只是趨于保守。”