2月10日,綠城中國(03900.HK)首席財務官兼董秘馮征在接受記者采訪時否認瑞信質疑。馮征表示,瑞信所謂綠城2011年部分銷售或遭到取消“完全是憑空猜測”,并透露公司凈負債率再度上升。
數據顯示,截至2011年12月末,綠城已累計實現銷售金額353億元(包括22億元的協議銷售額),總銷售金額中歸屬于集團權益金額約為233億元。然而綠城公布的1月銷售數據顯示,集團2012年1月銷售金額約16億元(包括2億元的協議銷售額)。瑞信指出,截至2011年末,綠城累計協議銷售額較1月合約銷售更高,令人懷疑部分銷售或遭到取消。
瑞士銀行香港地產研究部主管、執行董事李智穎告訴記者,合同銷售是已簽約付錢的,協議銷售是指僅支付10%-20%的定金,到合同銷售還需1-2個月。“綠城項目大多為高檔住宅,短期貸款辦不下來的可能性較大。所以協議銷售沒有轉為合同銷售額的可能較大。”
馮征指出,“2011年的協議銷售數據是累計的,仍掛在賬上,1月數據是新增的。如果把2011年的協議銷售金額轉到1月,有重復計算的嫌疑。瑞信應征詢公司意見。”
李智穎表示,22億元協議銷售金額或者轉為1月的銷售金額,或者延續為協議銷售額,“經過與公司溝通,22億元協議銷售估計會在3月轉為合同銷售,貸款較慢,公司已認識到會計方式引起的歧義,會在2月將去年底22億元的協議銷售額計入。”
馮征還介紹,綠城在2011年9、10月銷售曾經非常低迷,分別為17億元、21億元,而12月大幅攀升至57億元,原因在于“公司促銷,房價平均打了92折。”
瑞信引述綠城管理層消息,綠城正就出售部分項目權益進行磋商,瑞信相信此舉雖然能紓緩現金流短缺,但會導致盈利被攤薄及資產凈值減少。“現金也是資產,資產凈值怎么會減少?”馮征如此回應。
對于2011年的凈負債率(總負債-現金/股本金),馮征解釋說,“現在現金減少了,凈負債率當然就擴大了。”
2011年中報顯示,綠城中國截至2011年6月30日的凈負債率達163%。瑞士銀行數據顯示,2011年綠城中國凈負債率高達188%,是全行業上市公司中最高的。公司現金流約負200億元,2012年預計還將支出60億元,“綠城中國的現金流非常糟糕,”李智穎表示。
2011年9月,綠城高管在接受記者采訪時說,在當前形勢下,公司就是要多賣房少買地,爭取2-3年的時間把凈資本負債率降至100%以內。
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