樓市“升溫”高價地項目依舊“寒冷” 開盤一拖再拖不如降價入市———

    2月樓市的回暖，令不少觀望中的買房人陷入糾結。但事實上，交易量的上升主要是深度降價項目的拉動。大部分在售樓盤，尤其是2009年、2010年高價拿地的項目，目前都面臨著難以定價，成交困難的窘境。業內人士認為，過去兩三年里高價拿地的開發商，如果還像往常那樣以高利潤為目標，一定難逃曲高和寡的尷尬。目前北京已有不少高價地項目，不得不低價甚至虧本銷售。對于觀望的購房人來說，或許也將是出手的最好時機。

    ●樓市升溫高地價項目干著急

    從2月份下旬開始，樓市的供需均出現明顯回暖跡象，不但成交量環比上升了23%，新盤的供應量也在4天內連續增加了6個，不少項目在降價后都出現了售樓處爆棚的場面。

    不過，這樣的熱鬧似乎與許多高地價項目絕緣。

    在北五環外的安立路上，靜靜臥著北苑立水橋區域最貴的項目紫御華府。2009年9月7日，專門操作高端項目的一家民營房企北京金力投資公司，擊敗華遠、首開等知名房企，以每平方米15000元左右的樓面價格購得這一奧林匹克森林公園北部的地塊。按照北京市房地產交易管理網的顯示，該項目早在去年12月便取得了預售證，售價大概在6萬元/平方米左右，但至今仍未正式開盤。

    在記者探訪時，售樓處除了工作人員外，沒有一名看房人。一位相關負責人表示，雖然已有樓座封頂，但由于市場環境影響，具體開盤日期未定。

    而同樣為位于奧林匹克森林公園北部的高端項目招商嘉銘隴原，則為了吸引購房人，采取了與紫御華府背道而馳的策略，在均價3.3萬元/平方米的基礎上，接連推出5套8.5折的特價房，并贈送5000元/平方米的精裝修。

    一個高定價，遲遲推延入市，另一個則大打促銷。同區域內兩個高端項目的做法也恰恰反映出一些高地價項目面臨著有價無市的尷尬。

    類似的情況在望京區域也有體現。2010年，遠洋地產(遠洋萬和公館遠洋一方)和保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)先后以40.8億元和50.4億元購得望京區域地塊，樓面價分別為27500元/平方米和18000元/平方米。如今，保利望京地塊命名為保利中央公園(樓盤資料業主論壇)，早在去年8月便一期入市。而遠洋地塊開發的樓盤雖正式命名為“遠洋萬和公館”，但由于難以定價，開盤日期一再推遲，至今仍未入市。

    ●高價地或選擇“賠本兒”賣房

    不過，也有不少高價拿地的項目選擇了大膽開盤。北京房地產交易管理網顯示，亦莊目前在售的中信新城(樓盤資料業主論壇)，簽約均價僅為23060元/平方米，自2011年6月30日取證以來簽約套數為509套。而該地塊在2010年拿地時的樓面地價就高達1.7萬元/平方米，刨去各項成本，不少業內人士都認為這個價格屬于“賠本的生意”。

    無獨有偶，遠洋地產在大興的別墅項目遠洋天著目前整體成交均價是25073元/平方米，一套385平方米的特價連排別墅，售價約800萬元。根據測算，相當于每平方米均價20779元。而該地塊也是2009年地價高漲時購得的，樓面地價高達19959元/平方米。也就是說，目前在售價格基本屬于虧本銷售。

    搜房控股董事長、中國指數研究院院長莫天全在接受記者采訪時表示，2009年、2010年有不少高價拿地的項目，按照往常慣例，開發商為追求利益最大化，往往將對這些項目待價而沽。但在未來半年的時間內，市場預計仍以降價為主，高價拿地的項目如果繼續捂盤，必然面臨支持不斷增加，回款基本為零的現狀。因此低價甚至賠本入市換取銷量緩解壓力才是上策。

    ●“賠本生意”只是階段性虧損銷售

    北京中原地產對于北京高價拿地的項目進行統計發現，按照正常項目土地成本占銷售總額的三四成計算，目前高價地項目的盈利空間已經非常小，不少項目甚至已經虧本。北京中原三級市場研究總監張大偉稱，2009年以來的地王，土地成本占售價比達到39.2%，創造了歷史最高，其中有8塊占比超過了40%。而國土部2010年數據顯示，全國平均土地價格占項目售價平均為23.2%。北京部分2008年的拿地項目，2010年銷售時，地價占房價的比例平均為20%左右。

    在銷售每況愈下的壓力下，入市的高價地項目被迫降低價格預期。一位大型房企的負責人透露，由于手中有多個高價地項目，公司高層為緩解資金壓力，目前考慮的已不是盈利銷售，而是虧損多少進行促銷。如果北京部分的項目虧損10億元，就需要外地的項目同樣采取降價策略。而如果北京部分大幅調低售價，虧損20億元，則需要外地項目在價格上保持穩定，以做到相互平衡。

    “不過這樣低于成本價銷售應該是大房企的一種階段性策略。”中原地產華北區域董事總經理李文杰稱，大房企由于項目較多，可以消化個別土地成本較高項目的虧損成本，一定時間段內選擇局部樓棟虧本銷售，也不失為一種現實策略。

    ●買房或迎來好時機

    “今年樓價還會下降15%左右，上半年將會是買房的較好時機。”廣州星河灣地產控股有限公司董事長黃文仔表示，目前更多的開發商正在加入降價的行列，無論是明降的還是通過各種手段變相暗降的。都表明了開發商對于市場未來的預期，對于購房人來說也將是選房買房的好時機。

    對此，莫天全也認為年中是購房需求釋放的集中期。尤其是高價地項目的賠本銷售，將導致更多的購房需求涌入，刺激市場。根據搜房網的2012年置業調查顯示，40%的參與人選擇在1-6個月內購房，占比最高。

    另外，業內人士分析認為，一些高地價項目的賠本銷售，對于觀望中的購房人來說也是撿漏的最好時機，購房人在選房時，應該注意開發商拿地時的價格，對于普通住宅項目來說，開發商的成本價大概是地價基礎上加6000元/平方米，售價低于或等于成本價的項目往往便是出手的好時機。