在剛剛過去的7月，房地產市場在經歷長期低迷之后，投資者購房熱情持續升溫，成交量有所上升。根據中國指數研究院近日發布的數據顯示，在7月的最后一周，重點監測的40個城市中有34個城市樓市成交量同比上升。其中，6城市同比漲幅超過150%，重點城市周均成交量除深圳外，均同比上漲。在當前樓市調控政策沒有放松的情況下，成交量的逆勢上漲是否意味著樓市的全面回暖呢？對此，專家認為，在房地產投資增速仍然下滑、樓市庫存量依然高企的情況下，房地產市場全面回暖的判斷尚缺乏有力依據。

    漲跌互現成重要特征

    盡管數據顯示全國樓市成交量總體呈現上升趨勢，但是并非所有的城市成交量都出現上漲，漲跌互現成為當前樓市的重要特征。尤其是一線城市回升力度最為顯著，而三線城市則普遍出現了下降。據莫尼塔房地產跟蹤數據顯示，上周全國58個城市商品房交易量周環比下跌了6.8%，并出現了一線城市微漲，二、三線城市下跌的分化情況，一、二、三線城市成交量周環比分別上漲了3.4%和下跌了-8.7%和-7.8%。

    對于近期樓市成交量出現了上升趨勢的原因，中國房地產學會副會長陳國強認為，首先是政策面的變化，貨幣政策的微調，對于樓市的影響非常直接，而不少地方政府屢屢有松動、微調的做法，這在一定程度上也同樣會影響市場的預期。其次，與開發商普遍采取的“以價換量”的經營策略密不可分，北京等地銷售好的樓盤都是價格比較靈活的，價格低于市場預期的項目。第三，在經過近兩年的調控后，目前伴隨著這種貨幣政策的調整，剛需群體部分人放棄觀望，選擇出手了。所以，二季度以來，市場成交量的復蘇，是多方面因素共同造就的。

    住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹則表示，業內出現回暖說，主要在于今年整個宏觀經濟增速下滑比較明顯，國家在不到一個月時間里連續降了兩次息，釋放了放松貨幣的信號。這帶來了未來房地產政策要逆轉的猜測，也促使一些正在觀望的購房者開始出手。

    價格大幅反彈不具基礎

    盡管樓市回暖聲音不斷，但是土地市場仍然趨冷，樓盤庫存量依然較高，開發商資金壓力還是很大，僅以成交量這一個因素就認定樓市出現全面回暖有失偏頗。

    據中國指數研究院數據顯示，7月最后一周，全國20個主要城市土地市場驟然降溫，供給成交雙雙下跌，20個主要城市推出住宅用地17宗，較前一周減少18宗，推出面積73萬平方米，較前一周減少142萬平方米，成交住宅用地18宗，較前一周減少5宗，成交面積68萬平方米，較前一周減少110萬平方米。

    “從供應角度看，我國至少還有2億平方米的商品房沒有售出，這個數據比2008年的1.8億平方米還要高。”秦虹表示，今年1—6月，全國房地產開發投資增速為16.6%，比2009年高位的30%下降了近一半，而土地購置面積增速同比下降19.9%，全國住宅新開工面積的增速同比下降10.2%。房地產整體的供需關系并沒有得到根本的扭轉，成交大幅度反彈特別是價格大幅度反彈是不具備基礎的。

    企穩尚難斷言全面回暖

    陳國強認為，樓市出現變化應該說是受到“以價換量”的戰略走向、微調的促使，影響了整體市場預期，綜合這些因素，市場是出現了探底的現象，出現了企穩的特征，但并不能說市場出現了明顯回暖。

    那么，怎么才算是真正的回暖呢？陳國強認為，這既要有成交量指標，也需要價格指標的配合，也就是說需要出現成交量持續回升，價格同時也上調的特征。另外，市場也要對后市的預期有一個比較共同的、普遍的判斷。對照這幾個方面的指標，在目前階段，這些特征不完全符合。在當前階段，開發商依然面臨比較明顯的資金壓力，市場高庫存的格局沒有根本改觀，在這些前提的綜合作用之下，市場不具備大幅反彈、明顯反彈的基礎和前提。

    目前是否是購房的好時機呢？陳國強表示，對于消費者來說，沒有必要抱著恐慌的心態糾結于現在要不要入市，是早一點好還是晚一點好。而對于開發商來說，需要清醒地判斷市場的形勢、判斷市場的現實，確定一個理性的經營策略，這樣才比較可取。