沙丘上的高樓

    夜色中的京津新城總給外來者一種魔幻般的感覺，電瓶車在空曠寂靜中滑行，掠過一幢又一幢輪廓精美的臨水別墅，但是這些房子沒有燈光，猶如空城般死寂。偶爾出現(xiàn)的行人，看起來就像電影中災(zāi)難過后的幸存者。

    "一期桃園、二期熙園都賣出去了，但沒有業(yè)主過來住。晚上黑洞洞的，很嚇人。"售樓處司機(jī)小楊說。幾乎每天，他都要巡視一遍他的"領(lǐng)地"，這片位于潮白河畔占地達(dá)25000畝的土地，堪稱亞洲最大的別墅區(qū)，開著電瓶車圍著園區(qū)主干道走一圈下來，需要45分鐘。

    6月2日上午，在京津新城莊園1號(hào)售樓處，上千平米的大廳里只有《環(huán)球企業(yè)家》記者一人，連售樓小姐也不知身處何處。"除了周末，平時(shí)看房的人很少，現(xiàn)在市場(chǎng)不好更沒人過來了。"門口的保安感嘆道。

    6年來，這片荒蕪的鹽堿地上聳立起3000座別墅--這僅是京津新城總體規(guī)劃開發(fā)量的1/2--按照規(guī)劃這里將有8000座別墅、一個(gè)超大型五星級(jí)酒店、亞洲最大的溫泉城和大型商業(yè)中心，50萬人將生活在地中海抑或北美風(fēng)格的別墅內(nèi)，這幾乎相當(dāng)于臨近地級(jí)市廊坊的城市人口--整個(gè)投資將達(dá)120億元。

    合生創(chuàng)展的創(chuàng)始人朱孟依是這一切的締造者。這位來自廣東的51歲富豪建筑包工頭出身，在房地產(chǎn)行業(yè)浸淫二十余年卻不為人熟知，但其領(lǐng)導(dǎo)的合生創(chuàng)展集團(tuán)一度在銷售額和土地儲(chǔ)備上超過了萬科地產(chǎn)，乃至于被王石稱為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的隱形航母。

    看起來朱孟依有足夠的籌碼來吃下這個(gè)項(xiàng)目。但事實(shí)上，在合生創(chuàng)展內(nèi)部對(duì)這片鹽堿地亦有過激烈討論。"或許朱老板具有常人不具備的眼光，他看得比別人更遠(yuǎn)些。"一位前合生創(chuàng)展華北區(qū)高管只能這樣含混地向《環(huán)球企業(yè)家》解釋。

    京津新城計(jì)劃與天津?qū)氎鎱^(qū)政府的招商沖動(dòng)不無關(guān)系。寶坻在2001年提出了"135工程"的招商引資政策，即100萬、300萬、500萬的引資計(jì)劃，500萬以上項(xiàng)目往往由區(qū)長(zhǎng)親自掛帥、親自洽談。合生創(chuàng)展集團(tuán)號(hào)稱120億的投資，令寶坻區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)暈眩不已。

    "寶坻區(qū)一年的財(cái)政收入僅2億元。合生來之前，連三星級(jí)酒店都沒有，朱孟依要建一個(gè)全亞洲最大的五星級(jí)酒店和溫泉城，建成后將創(chuàng)造10000個(gè)就業(yè)崗位，這樣好的事上哪找？"上述人士透露，最終在協(xié)議出讓土地制度廢止前的2001年，朱孟依拿到了一個(gè)低得近乎白送的土地價(jià)格：急于改變城市形象的寶坻區(qū)政府愿以每平米78元的價(jià)格將2萬多畝土地雙手奉上。京津新城隨后成為寶坻區(qū)政府的頭號(hào)工程，寶坻官員車?yán)锟偸怯袃蓸訓(xùn)|西：京津新城發(fā)展規(guī)劃圖和寶坻經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃圖。

    萬事俱備后，朱孟依宣稱他不是在蓋一個(gè)樓盤，而是要造一座城，一座連接北京與天津的活力中樞，給北京乃至京津唐、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈創(chuàng)造一種新的生活方式。但在超低價(jià)接下京津新城后，朱發(fā)現(xiàn)自己必須接下土質(zhì)改良和郊外造城的重?fù)?dān)，這遠(yuǎn)超出了一個(gè)房地產(chǎn)商的能力范圍。

    而京津新城所寄予厚望的一條高速公路和一條城際鐵路也數(shù)次推遲。6年過后，京津新城項(xiàng)目操盤手京津新城總經(jīng)理鄭昌立也不得不向《環(huán)球企業(yè)家》承認(rèn)：政府不給配套支持，京津新城仍只是一座空城。

    它還有著更要命的缺陷。很多慕名造訪者被京津新城的大氣磅礴所震撼，但回到現(xiàn)實(shí)，極少有人愿意把自己與之發(fā)生關(guān)系。以京津新城主打的歐式獨(dú)棟別墅為例，每平米1.1萬元的均價(jià)已讓不少人望而卻步；而如果你從北京出發(fā)，經(jīng)過京沈高速和津薊高速，一路往西南駛上120公里，繳納50元高速費(fèi)，兩個(gè)小時(shí)左右方能抵達(dá)京津新城。從這里驅(qū)車往南50余公里，才到天津市區(qū)--無論是對(duì)北京人還是天津人來說，京津新城都顯得過于遙遠(yuǎn)。

    在這樣一座空城上，朱孟依投入了太多賭注。據(jù)《環(huán)球企業(yè)家》調(diào)查，從2005年到2009年年底，京津新城共實(shí)現(xiàn)銷售額約30億港幣，而五年來合生創(chuàng)展在這里投資逾60億元。顯然，這個(gè)項(xiàng)目沉淀了合生多年的積累，但回收周期十分漫長(zhǎng)。

    "政府的缺位，導(dǎo)致生活配套及交通遲遲無法完善，這限制了京津新城的上升空間。"天津市房地產(chǎn)研究會(huì)副秘書長(zhǎng)劉玉錄向《環(huán)球企業(yè)家》指出。

    在2005年購入第二期熙園的業(yè)主楊建開始向房管局投訴，稱買房五年了仍沒拿到房產(chǎn)證。"據(jù)說開發(fā)商把土地抵押出去貸款了。"另一個(gè)業(yè)主王婷毫不掩飾她的失望情緒：京津新城的路燈大部分都?jí)牧耍砩险麄€(gè)社區(qū)空蕩蕩的，她覺得特別不安全。"一出門一個(gè)來回就要交高速費(fèi)100元，可裝修好了，不住又很可惜。"

    制造這一切的合生創(chuàng)展日子更不好過。在2004年"8·31"協(xié)議出讓土地大限過后，協(xié)議拿地被明令禁止，盡管與寶坻區(qū)政府有協(xié)議在先，但合生創(chuàng)展內(nèi)部人士透露，最初協(xié)議的25000畝土地還有近一半未履行手續(xù)，土地證至今沒有取得。

    "如今寶坻區(qū)每年建設(shè)用地指標(biāo)僅在2000畝左右，這意味著我們的土地?zé)o法大面積轉(zhuǎn)正，只能每年至少爭(zhēng)取1000畝的用地指標(biāo)。而在2006年國(guó)家暫停審批別墅住宅用地供應(yīng)后，新城更面臨一個(gè)別墅用地今后無法獲取的尷尬。"上述合生創(chuàng)展高管指出。