上半年火爆增長

    在收窄了開發(fā)商們籌款的一扇門后，另一扇門必然擠破了頭。在信貸收緊、按揭提高的情況下，房地產(chǎn)信托成為了企業(yè)的“救命稻草”。

    房地產(chǎn)信托就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。今年上半年，房地產(chǎn)信托的火爆程度令人瞠目結(jié)舌。

    據(jù)報道，根據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計工具測算，今年上半年，按產(chǎn)品發(fā)行日期計算，發(fā)行的集合信托產(chǎn)品數(shù)量為1531個，規(guī)模總計為2159億元。其中，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品數(shù)量為391個，規(guī)模為890億元。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模占全部集合信托產(chǎn)品比例約為41.22%。

    安信證券首席行業(yè)分析師楊建海也對媒體表示，目前集合信托處于快速擴張時期。從2009年下半年以來，房地產(chǎn)是其最主要的投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托的金額占比基本保持在50%左右。

    與此同時，央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年第一季度新增房地產(chǎn)貸款累計5095億元，同比少增3338億元。

    一方面限制開發(fā)貸款和提高按揭比例，來收緊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈條；另一方面房地產(chǎn)信托則呈現(xiàn)火爆之勢，相比較高利貸等融資方式，開發(fā)企業(yè)更青睞于短期的房地產(chǎn)信托。

    有業(yè)內(nèi)開發(fā)企業(yè)負責(zé)人對媒體表示，“盡管融資成本超過15%，甚至高達20%，開發(fā)企業(yè)還是求錢若渴。 ”

    也有專家分析，現(xiàn)階段房地產(chǎn)信托的快速增長來自于供需雙方力量的共同推動。從資金供應(yīng)的角度看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)信托爆發(fā)式增長直接的驅(qū)動力在于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率持續(xù)提升；從資金需求方來說，國家對房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控一天未松，房地產(chǎn)企業(yè)借助信托來融資的需求便會只增不減。

    傳言或被叫停

    7月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)報告顯示，6月份全國100個城市住宅平均價格為8856元/平方米，環(huán)比5月上漲0.41%。其中，75個城市價格上漲，25個城市下跌。環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有73個。

    單看房地產(chǎn)信托的火爆增長，或許還理解不了其背后的隱憂。但綜合全國房價的最新數(shù)據(jù)，就不難理解，為什么有媒體表示，房地產(chǎn)信托的火爆已經(jīng)嚴(yán)重影響到樓市整體調(diào)控的質(zhì)量。

    對此，有關(guān)部門對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管是一緊再緊。據(jù)報道，繼5月中旬要求控制房地產(chǎn)信托規(guī)模之后，日前監(jiān)管層再度對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進行“窗口”指導(dǎo)，要求今后信托公司凡涉及到房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都需要逐筆報批。

    據(jù)報道，最新數(shù)據(jù)顯示，5月份房地產(chǎn)信托募集資金高達250億元，創(chuàng)下歷史新高。無奈之下，銀監(jiān)會只能通過下達窗口指令要求信托公司降低房地產(chǎn)信托募集數(shù)量。甚至有業(yè)內(nèi)人士透露，“7月份很有可能完全叫停。 ”

    其實，有關(guān)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)叫停的消息一直在市場上流傳，但進入6月，房地產(chǎn)信托的發(fā)展依舊如火如荼。

    用益信托工作室最新數(shù)據(jù)顯示，6月13日至19日一周發(fā)行的集合信托產(chǎn)品資金投資領(lǐng)域主要集中在房地產(chǎn)，發(fā)行15款產(chǎn)品共74.05億元，占該周發(fā)行總規(guī)模的84.01%，該周房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模環(huán)比增加約360%。 6月20日至26日一周，共發(fā)行25款信托產(chǎn)品，有13款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，擬募集資金50.12億元，占總規(guī)模的73.63%。

    博弈將見分曉

    事實上，自本輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動以來，信貸緊縮等措施都掐緊了地產(chǎn)商的融資咽喉。不管房地產(chǎn)信托的未來如何，開發(fā)企業(yè)資金面臨圍追堵截已成現(xiàn)實。

    有人從房地產(chǎn)信托大幅增長中看到了房價下跌的可能。有業(yè)內(nèi)人士表示，“需要資金的企業(yè)，要么降價銷售，要么借助其他更高成本的融資。 ”

    北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉也對媒體表示，從房地產(chǎn)信托資金“突飛猛進”的現(xiàn)狀來看，樓市整體資金已經(jīng)開始出現(xiàn)質(zhì)變，“特別是在二三線城市占比過小的企業(yè)，在2011年受到的影響將更大。”他認(rèn)為，房企融資成本的不斷攀高，使得開發(fā)商從銀行貸款難度愈發(fā)增大，而信托資金的募集明顯增加了開發(fā)商利用資金的難度和成本。與銀行信貸利率相比，信貸資金的利用成本可能超過一倍。 “這將會逐漸使開發(fā)商加快項目銷售追求銷售回款，降低壓力。 ”

    此外，也有媒體報道，在非常“渴錢”的情況下，地產(chǎn)商又不約而同地將目光投向私募基金。這種產(chǎn)品運作模式與房地產(chǎn)信托類似，但監(jiān)管仍屬灰色地帶。有知情人士透露，國內(nèi)大多數(shù)地產(chǎn)公司都已經(jīng)或正在準(zhǔn)備做地產(chǎn)私募基金，“雖然私募基金渠道相對于貸款和地產(chǎn)信托而言融資成本還是較高，但開發(fā)商都缺錢，只能勉強為之。 ”