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五大行房地產信貸整體風險可控 房貸不支持炒房

作者:戴磊 時間:2011年09月02日 信息來源:金融時報

    從數據上看,各行的房地產開發類貸款質量在現階段都保持良好。以工行為例,該行此類貸款的不良率從去年底的0.88%降至0.77%,低于整體不良率,不良余額則從46億元下降至38億元。

    在中報發布會上解讀各自的個人房貸業務時,各國有大行高管不約而同地強調,此項業務目前仍以支持首套房自住型需求為主,因此風險可控。

    “人人喊打”的高房價招來了各級政府愈加嚴厲的調控,不明朗的未來走勢使得購房人持幣觀望的情緒越來越濃。在這樣的形勢下,商業銀行的房地產信貸風險持續受到各方高度關注。

    房地產信貸增速普遍放緩

    剛剛公布的2011年半年報顯示,五家國有控股上市銀行今年以來的房地產信貸都出現了不同程度的收縮。

    工行上半年房地產貸款增速為3.15%,其中房地產開發貸款的增速為1.5%,個人住房貸款增速為4%。該行行長楊凱生表示,并未像外界傳言的那樣停止發放房地產貸款,而是實現了“穩健增長”。同期,該行的信貸增速是6.6%。

    截至6月30日,農行的法人房地產貸款(不含經營性物業抵押貸款)余額是4066.29億元,較上年末減少130.09億元;個人住房貸款8264.81億元,較上年末增加1018.89億元,增長14.1%。

    截至6月末,中行房地產開發貸款規模為3300億元,占境內公司貸款的比重是8.9%,這一數字在同業大銀行中處于較低的位置。

    建行方面,上半年其房地產業貸款增長4.09%。個人住房貸款余額15433.74億元,較上年末增加1745.63億元,增幅為12.75%。

    截至6月末,交行房地產貸款占比6.18%,比年初有所下降。

    開發類貸款管理日趨嚴格

    從數據上看,各行的房地產開發類貸款質量在現階段都保持良好。以工行為例,該行此類貸款的不良率從去年底的0.88%降至0.77%,低于整體不良率,不良余額則從46億元下降至38億元。再以農行為例,該行的開發類貸款不良率為1.22%,同期縣域貸款的不良率為2.07%。

    為防范風險,各行主要選擇了大型房企和重點客戶。據中行行長李禮輝透露,該行重點客戶占比較高,60%以上是總行和分行的客戶,且貸款期限較短,所簽合同平均期限2.66年,實際還款期沒有超過2年。農行風險總監宋先平也表示,該行主要服務央企和大型房地產企業。建行的新增貸款則主要用來支持房價走勢平穩區域中資金實力強、開發資質高的重點優質客戶,重點支持符合國家產業政策的住宅類項目,包括居民住宅和保障性住房建設。

    此外,各行的風險管理策略也更加嚴格。工行表示,會根據房地產調控政策導向及市場變化,及時調整完善房地產行業信貸政策,實施行業限額管理,嚴格控制房地產貸款投放,優先支持在建、續建項目;同時嚴格執行房地產貸款封閉管理制度,加強銷售資金專戶管理,嚴格按項目銷售進度回收貸款。農行表示,已經提高了房地產客戶及項目準入標準,實行嚴格的指令性限額管理,強化和完善房地產貸款壓力測試,并將壓力測試結果作為信貸業務審查審批的參考依據。交行除了實行客戶名單式管理外,還將貸款向居住類房地產開發傾斜,同時在不同區域實施不同政策。

    個人房貸仍以支持自住為主

    前幾年,個人房貸業務一直被視作銀行的優質資產。但在當前房地產市場不景氣的前提下,一旦出現房價大幅下降,是否會造成貸款人還款意愿下降,導致大面積違約出現?

    在中報發布會上解讀各自的個人房貸業務時,國有大行高管不約而同地強調,此項業務目前仍以支持首套房自住型需求為主,因此風險可控。

    據工行行長楊凱生透露,目前,該行的個人房貸業務不良率僅有0.4%,其中一套房貸余額占比為95.12%,二套房為4.23%,三套房為0.65%。另外,該行個人房貸的戶均余額為21.3萬元,50萬元以下貸款的占比為68.6%,100萬元以下貸款的占比為84.4%。他還介紹,工行目前沒有貸款數額占到房屋總價8成以上的貸款。通過這些數據,楊凱生認為工行的個人房貸業務質量良好。

    再以農行為例,該行風險總監宋先平介紹,該行的個人房貸目前不良率為0.52%。已發放貸款中,首套房貸款占到了95.2%,二套房為4.8%。他強調:“個人房貸業務原則上支持自住需求,不支持炒房?!?/p>

    建行的年報則顯示,新投放住房貸款同樣主要支持居民購買自住型住房的貸款需求,并向房地產市場平穩的地區傾斜。其中,新發放住房貸款的平均首付比率42.7%。

    一套房為主的個人房貸格局下,房貸資金用于炒房的幾率不大,相對而言違約幾率也較低。此外,今年以來,由于貸款額度緊缺,各行普遍調高了房貸首付比例,取消了利率優惠,同時嚴格了貸款審批。

    雖然半年報顯示,當前房地產信貸的風險尚在可控之中,但目前房地產市場的走勢仍有眾多不確定因素,而房地產業出現的問題反映到銀行的資產質量上還需要一段時間。日前,評級機構惠譽在京表示,房地產行業的風險敞口構成了中資銀行業資產質量的最大威脅。

    對于房地產業風險,銀監會表示出了高度重視,并在年中會議上提出,要緊抓房地產貸款風險。銀監會要求銀行業金融機構一定以在建工程為抵押,并及時調整抵押物估值;加強對商業物業抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監測,杜絕各類信貸資金違規流入房地產市場;同時,繼續對商業地產和二三線城市房地產風險保持關注和警覺。盡管目前資產質量尚佳,商業銀行的房地產信貸風險仍是一個值得高度關注的問題。

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