編者按：嚴厲調控之下，房地產行業正在發生怎樣的變化？截至目前，滬深兩市上市房企年中報披露完畢，港交所上市的內地房企也均完成了半年報披露工作。據統計，在173家上市房企中，營業收入及凈利潤兩項指標均同比上升僅71家，占比四成，其中香港上市的內地房企平均業績優于在滬深兩市上市的房地產企業。

    房地產行業分化加劇：一邊是大型房企業績不斷創下新高，一邊則是中小房企在"退房"或者"被兼并"的命運線上掙扎。據統計，自去年下半年以來，在A股上市的房企中，已有20多家房企轉身投資礦業，約占整個A股房企的1/6。與此同時，中原統計市場公開數據顯示：今年前7月，房地產行業內公開的股權并購數據合計為62宗，總涉及金額達到了175.39億人民幣，相比去年同期的36宗及86.85億人民幣分別上漲了72.2%及101.9%。

    中小房企無緣行業蛋糕

    盡管號稱史上最為嚴厲的調控，但似乎仍難以阻止房地產行業前景向好的步伐。資訊統計顯示，截至8月31日，上半年A股136家房地產上市公司營業總收入1578.42億元，同比增長8.48%；利潤總額341.13億元，同比增長12.57%，歸屬母公司的凈利潤233.15億元，同比增長14.19%。

    行業蛋糕在繼續增大，但蛋糕的分享方式卻發生了轉變。"在調控的擠壓過程中，企業和企業之間的實力強弱差異變得尤為重要。"東興證券房地產行業分析師蘇陽認為，弱勢企業的成長必然將受到明顯的限制，強勢企業的市場占有率必然得到提高。與此對應的是，統計顯示，32家上市房企在調控緊縮的2011上半年取得了凈利潤翻番的優異成績，但有26家房企出現虧損。此外，共有66家房企營收同比出現下滑，62家凈利潤出現負增長，更有39家上市房企兩項指標均為負增長。

    其中，津濱發展(000897)上半年首次出現1億的巨虧，公開資料顯示，津濱發展的凈利潤已經連續三季度下挫，并創下了公司3年以來的新低。針對未來的業績，公司表示2011年前三季度凈利潤已經能夠確認，預計虧損額將達到1億-1.2億元。此外，在"虧損榜"上還出現了綠景地產、渝開發(000514)、廣宇集團(002133)等房企的名字。

    "不少中小房地產企業已面臨很大的經營困難。"據蘇陽分析，目前中小房地產開發企業的經營狀況已出現明顯轉弱的現象，銷售增長受限、資金和管理等成本不斷加大。銷售量增長和價格的增長出現回落已無法避免。"上半年這些企業的資產負債率達到了71.28%。"相比之下，規模房企不僅業績創下新高，費用控制也明顯好于其他公司，規模房企整體"應對危機"能力明顯提升。其中，老

    牌四大房企"招保萬金"的管理、銷售費用率為3.4%，較一季度繼續下降。

    "并購"與"退房"齊飛

    資本市場永遠是大魚吃小魚的游戲，這在資金密集型的房地產行業表現得尤為突出。對而今經營壓力空前、大面積虧損的中小房地產企業而言，擺在他們面前的選擇已經不多：要么等著破產或者被兼并，要么退出行業競爭轉向其他具有投資潛力的行業。

    用腳投票正在成為現實的選擇。今年以來，房產企業并購出現明顯上升，并購的案例數量、并購總金額均創歷史新高，前7月的房地產行業總并購金額已經明顯超過了去年全年165.25億的規模，超出去年全年總和。中原統計市場公開數據顯示：今年前7月，房地產行業內公開的股權并購數據合計為62宗，總涉及金額達到了175.39億人民幣，相比去年同期的36宗及86.85億人民幣分別上漲了72.2%及101.9%。

    "現在已經有不少中小房地產企業破產，只是沒被看到，這是因為破產企業現在仍以'被收購'的形式存在。"任志強在其微博上表示，今年以來不少中小房企因債務關系或是信貸趨緊等政策因素，需要轉讓旗下項目。

    有意思的是，不少中小上市房企不約而同地轉向礦產投資業務。9月3日，華業地產(600240)發布公告稱，公司正在籌劃礦業投資等重大事項，股票自今天開市起停牌。而就在一個月前，中弘股份(000979)發出一紙通告，高調宣布，斥資6000萬元將仁源投資所持鑫興礦業49%的股權收至麾下，昭示著這家以房地產為主業的上市公司，正式涉足礦業。有據統計顯示，自去年下半年以來，在A股上市的房企，已有20多家房企涉足礦業，約占整個房地產板塊的1/6。

    "為何大家都選擇涉礦？原因在于國家政策扶持和貸款的便利。"刀客地產顧問機構董事長謝逸楓向記者表示，房地產開發融資已經十分困難，而銷售不暢又導致中小房企回籠資金受阻，"對中小房企而言，選擇一個景氣正在上升的行業，進行多元化經營有助于抵御風險。"

    值得一提的是，除中小房企加速退房外，8月份以來，央企退出房地產業務的速度也在悄然加快。北京產權交易所發布的信息顯示，華潤(集團)有限公司擬轉讓旗下北京新城廣場房地產有限公司20%股權及2544.1萬元債權，掛牌價格為5629萬元。這是8月份以來，第6例央企在產權交易所掛牌轉讓房地產業務。

    弱肉強食與夾縫生存

    調控還在繼續，強者恒強，弱者被淘汰的格局勢必仍將延續。一方面，地產大鱷對市場的爭奪愈發地白熱化，另一方面，中小房企夾縫生存的考驗愈發嚴厲。

    "對中小房地產企業而言，目前最重要的就是保存實力。"謝逸楓表示，在貸款緊縮的背景下，大型房企相比中小房企更容易獲得貸款或者其他形式的融資，成本也相對較低，"中小房企可以選擇的策略是，減緩拿地的步伐，減緩開工和項目建設的進度，盡量地節省開支和成本，并與此同時加快項目的銷售進度，果斷地率先降一部分項目套數的價格，回籠資金。"

    在他看來，市場還沒到最嚴峻的時刻。"大型的開發商比如富力、萬科等，實際上并沒有全國范圍大規模地降價，在我調研獲得的信息來看，大型房地產企業因為資金實力雄厚，規模較大，他們僅僅在一些局部的區域進行降價就足以支撐在熱點區域的資金壓力，比如富力在新疆的一個樓盤打8.8折，萬科在全國僅有兩個項目

    降價。"謝逸楓向記者表示，中小房企可以在大型房企尚未全面降價之前搶跑。他打了個比方，一個1000套房的好地段的項目，200套-300套趕緊降價10%賣出，回籠資金后，剩下的房源壓力就沒那么大了。

    危機向來就是風險與機遇并存，中小房企生存之道，各家有各法。但相比較并購而言，逆勢整體上揚的地產大鱷們似乎更熱衷于爭霸戰。

    "去年萬科不僅銷售額位居行業第一，營業收入也是第一，只是凈利不如中海，銷售面積不如恒大。但今年上半年就僅僅在銷售金額上還保持一點優勢，不僅凈利、銷售面積不如恒大，就連營業額也比恒大少了120億。可以說萬科已經將龍頭老大的地位拱手相讓了。"北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同向記者表示，就連讓萬科引以為傲的銷售額，業內也頗多質疑，因為其中大多數銷售額的權益并不屬于萬科，而是合作方的權益被算到萬科的業績上。比如，去年萬科銷售額達到1081億，但營業收入僅507億，營業收入約占50%；而今年上半年萬科銷售額為657億，而營業收入才200億，還不到1/3。