牛刀按語：這是四天前我接受英國BBC廣播公司資深財經記者皮特爾訪問時，我談到的一些觀點，現部分刊載出來。本不想在國內公開發表，但是，昨天在“兩會”上，住建部部長姜偉新首次提出7、8個大城市房價一定要降，否則，泡沫破滅后很難處理。這是官方首次承認房價泡沫，并公開表態降房價。不過我認為，中國房價不只是7、8個大城市，就連三四線城市有的泡沫已經很嚴重了。

    皮特爾：你對中國房地產的觀點，在海外產生廣泛的影響，請你談談對房地產經濟的看法。

    牛刀：房地產經濟是一種典型的石像經濟，屬于對國民財富的一種瘋狂的掠奪行為。用華爾街的話來說，這是一場龐氏騙局，注定玩不下去。中國的土地財政和土地金融是以政府的信譽在背書，房地產的危機說穿了是政府的信用危機，繼續往下走，中國社會將會發生歷史性的變革，推動歷史往前走。

    我們希望房價繼續上漲，最后引發的不僅僅是房價泡沫破滅，而是社會大的變革。中國經濟發展缺少一場大的變革，全球華人應該高興的看到這種變革在中國發生，全民財富瞬間蒸發，中國社會才會重新尋找經濟的真理，才能迎來經濟的真正繁榮。

    現在中國的經濟是一種虛假的繁榮，危機很快爆發。

    皮特爾：你認為這種危機什么時候爆發？

    牛刀：我寫過一本書，叫做《窮人通脹富人通縮》，就是寫中國的房地產經濟問題的。這本書是三年前寫的，書中關于房價走勢以及時間節點的分析，已經得到印證。當時，我并沒有分析政府會采取“限購”和“限貸”的政策，這種政策只能延緩泡沫破滅的時間，并不能阻止房價泡沫的破滅。日本政府當年處在這種時候，采取的是比中國政府要果斷的措施，就是實行《土地融資限令》，不給房地產一分錢貸款，泡沫很快破滅。中國政府目前采取的措施只能拖延房價泡沫破滅的時間，估計政府換屆后會采取更加嚴厲的措施，刺破房價泡沫。

    2012年人民幣處在升值的末梢，政府準備實行人民幣匯率自由浮動，提出的方略是加大波幅，這也是一種拖延時間的行為。估計華爾街對此會產生反應。中國的房地產經濟已經破壞了全球經濟健康的運行，加大了能耗，加重了碳排量，破壞了空氣，制造了污染，擴大了過剩產能，北京上海等地空氣都有毒，與房地產快速發展有關。這與中國政府對全球的減排承諾相違背，再一次對全球失去信譽。

    今年，人民幣匯率面臨的是貿易和匯率兩大難題，不解決就將影響全球貿易，與官方對外開放政策相左。

    皮特爾：中國房價泡沫的嚴重程度到了什么地步？

    牛刀：從1984年拉美房價泡沫破滅以來，中國房價泡沫是全球經濟最大的泡沫，遠超當年的拉美、日本等國。在《窮人通脹富人通縮》這本書中，我從四個數據分析了中國泡沫的嚴重程度，一個是房價收入超過了當年的日本兩倍多，國際標準是3到6倍，日本當年泡沫破滅時16倍，中國現在很多城市超過30倍；二個是租售比，日本當年是160倍，中國一線城市超過了200%；三個是空置率，國際標準6%至10%，日本當年是22%，中國有的城市達到50%，普遍超過30%；四個是住宅總值，國際標準是200%，中國房價暴漲，帶來的是什么？住宅總值的大幅上升，已經脫離了GDP的增長。在國際上，我們來看看，中國的房地產在過去10年中也已經漲了5倍以上，2010年房地產總市值占GDP的比重大約為360%，現在已經超過380%，而美國目前只有200%左右。巴西的經濟泡沫破滅時，房地產占GDP的比重為290%，日本房價泡沫破滅時，房地產占GDP的比重為310%。如此巨大的泡沫，管理層難道視而不見？

    皮特爾：你剛才講人民幣匯率面臨貿易和匯率兩大難題，對房價產生什么影響？

    牛刀：國際經濟學界有一種觀點，人民幣與美元的匯率大戰將要開始。首先，我要澄清一種謬論，加大波幅只是中國央行的一廂情愿，人民幣匯率問題越早實行自由浮動對中國就越有利。現在拖下去，或者繼續單邊升值，將來中國受到的損失就越大，造成最后的結局就是3萬億外匯儲備人間蒸發。

    在2010年初全球風險投資論壇上，當時，對中國貨幣的選擇方向時我發表我的演講，題目是：貶貨幣還是降房價？我對貨幣政策提出了我的質疑，我認為不能貶貨幣而應該降房價，因為一開始貶值貨幣，不僅僅會造成城鄉居民儲蓄存款大幅縮水，還將造成大量的社會問題，直接的后果是中國人民的養老基金、社保基金、住房公積金大幅縮水，僅僅是養老費中國人民就有1.9萬億，實際購買力現在已經縮水50%，人間蒸發了1萬億，將來的政府一定要付出代價。

    結果是央行選擇了貶貨幣，為未來中國經濟走向長期衰退埋下了禍根。

    現在人民幣匯率離崩潰已經不遠。