繼2009年12月底中央密集出臺一系列針對房地產行業的調控政策以來，1月10日，一份被稱作“國十一條”（即國務院發布的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，下稱《通知》）的綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監督等多種手段的調控藍圖，正式確定了2010年中國房地產政策的基調和架構。

    這次重拳出擊，被業內人士認為調控思路清晰、明確，是更加系統、全面地從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面加快遏制房價過快上漲。

    而調控的具體實施，涉及金融、稅收、土地、住房建設、國有資產管理等多個方面，關系到財政部、國家發改委、央行、銀監會、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機構。毫無疑問，未來相關部門將會出臺具體落實的細則。地方性的房地產調控政策也會接踵出臺。

    在此背景下，房地產調控政策的未來細節，為學界和市場留下了巨大的猜想空間。

    猜想一：

    進一步提高二套房首付比例

    記者注意到，《通知》中，之前一度執行的二套房貸優惠政策沒有再被提及。而“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價”的明確規定，讓被猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

    “嚴格二套住房購房貸款管理，明確首付比例，此舉在于合理引導住房消費，抑制投資投機性住房需求。在目前市場情況下，出臺這樣的規定非常及時。”中國社科院財貿所城市與房地產經濟研究室況偉大教授向《中國經濟周刊》評述。

    第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規定，早在2007年全國樓價持續飆升時就已出臺。2007年9月底，央行、銀監會發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中就對二套房首付比例為40%、利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍做出了明確規定。

    但是2008年底爆發的金融危機，讓中國整體經濟環境和房地產市場由“牛”轉“熊”，政策的調控方向也隨之發生了變化，地方政府和銀行普遍減弱了政策執行力度，此前規定的“首付比例不得低于40%”的政策規定在執行過程中的靈活性增大了許多，一些地方二套及二套以上購房貸款首付低于40%的現象比比皆是，貸款利率也有所降低。

    此次調控再提“老政策”，在銀行業人士看來，依然會讓銀行和投資、投機購房者有機可乘。

    “此次《通知》僅僅規定二套房貸首付四成以上，利率則按央行的基準利率執行，沒有提及新的利率執行標準，這就使得銀行由于具有更大的放貸動力和更為靈活的政策把控力，往往在利率上會執行最為優惠的標準。銀行可以根據不同客戶需求，二套房貸有可能執行7折利率的底線，也可以高過基準利率的1.1倍，為銀行以利率優惠來拉攏客戶提供了空間，對投機購房提供便利。”華夏銀行一位工作人員向《中國經濟周刊》表示。

    除了銀行界的質疑聲，一些業內人士也提出此次出臺的信貸調控手段并不嚴厲，“再提高二套房及以上購房者的首付款比率”的呼聲再起。

    “按揭貸款是投機者的金融杠桿，要遏制投機首先要去掉這一杠桿。避免房地產投機者的最好方式是對已認定的二套房，在首付40%的基礎上再提高首付比例，要求其提供的首付款比率不低于50%，甚至可以取消第二套房貸，只允許全資買入，這樣就能從根本上避免投機者或熱錢通過購房的方式，把風險轉嫁給銀行和政府。”國家一級建造師、北京科技大學沈家文博士向《中國經濟周刊》分析。

    記者注意到，在《通知》出臺后的第三天，信貸政策從緊的信號已經發出。1月13日，央行發布消息，決定從1月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是自2008年6月以來，央行首次上調存款準備金率。

    “除了已經出臺的上調存款準備金率，信貸政策還有可能在今年一、二季度進一步收緊，不排除在年內出臺進一步提高二套房首付比例等措施。”上述華夏銀行工作人員告訴《中國經濟周刊》。

    來自官方的信息似也可對此印證。在1月13日國新辦舉辦的“促進房地產市場平穩健康發展”新聞發布會上，銀監會副主席王兆星強調：“對于個人住房按揭貸款的第二套以上的帶有投資和投機性的，也就是為了未來出售和價值增值而購買住房的行為，要實行有效的風險控制。”