國務院辦公廳近日發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中規定，購買第二套(含)以上住房貸款首付比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

    粗略統計，上述舉措已經是一個月內政府第5次出手調控房地產價格。由此顯示，圍繞房地產市場發展的政策基調正式告別國際金融危機惡化以來“保增長、擴內需”的總體方略，轉而尋求在有效甄別各類需求的前提下有保有壓、分類對待。

    提高第二套以上住房貸款首付比例的政策意圖一目了然，政策成本則相對低廉，短期之內該項新政可能會對投資投機性購房者(甚至還可能會對自住型購房者)形成一定心理沖擊，去年以來部分城市房價過快上漲的勢頭也將因此較快轉入間歇性盤整。

    不過長期來看，該項新政在實踐中仍存大量疑點、難點阻滯其效力發揮，其中較為顯著的有如下四點：

    首先，住房貸款在房地產市場運行中的作用并不像想象中那么突出。有數據顯示，2009年前三季度，我國商品房銷售金額高達27532億元，而同期個人住房貸款僅比年初增加9520億元；房地產開發企業當期籌集資金38991億元，個人按揭貸款僅占5345億元。兩廂比較，大多數房地產交易并不依賴房貸而生，更不用說，在銀行發放的所有按揭貸款中，真正針對第二套以上住房的只占一部分而已。

    其次，通貨膨脹歸根結底是一種貨幣現象。去年以來我國房價急速回暖的最直接推力即在于貨幣寬松幾近泛濫，但今年貨幣政策基調仍將保持適度寬松，我國居民儲蓄存款余額仍然保持高位運行，加之去年下半年起一度離場的境外資本卷土重來，在投資渠道極為有限的情況下，房地產市場至少仍將是巨額資金主要投向之一。

    第三，經過商業化改造，長期政企不分的商業銀行已經在很大程度上具備獨立的利益追求。不論這些銀行實際并不高明的風控能力，僅就其意向而論，他們是否愿意在信貸擴張壓力很大的情況下，主動壓縮房貸這一最優質的資產，起碼是個大可懷疑的問題。

    第四，以行政之手介入市場運行，在現階段中國時常有其必要的一面，但這種事急從權的做法自有其難以彌合的天然缺憾。譬如，此次房貸新政對第二套以上住房貸款一刀切式的規定，一方面，其對中間狀態的改善型住房的需求考慮的并不周密；另一方面，更棘手的是，本意作為同向施力的“貸款利率嚴格按照風險定價”是有待商榷的。要知道，對于銀行而言，第二套以上住房貸款的違約風險起碼不會大于第一套房，其在收、放之間要么自行其便，要么左右不是。

    以上四點若再加上房地產市場最重要的參與者——地方政府所表現出的曖昧態度，房貸新政因之推行難幾乎就是意料中事。因此，除了大力強調系列調控的嚴肅性、長期性、協調性，更為重要的是，還是要從房地產市場的供給入手，只有這樣，作為配套的其他措施才能綱舉目張。