"新房產稅"百天倒計時？

    細數中央政府對樓市調控政策的"籌碼"后，會發現，目前可用的措施并不多，而房產稅正被越來越多的人認為是擊潰房價的最后一個殺手锏，近期關于房產稅出臺的預期也因多個部委的舉動而再次升溫。

    甚至有消息人士稱，房產稅估計在國慶前后出臺，明年元旦實施的可能性比較大，針對房產征稅的試點地區可能定在京、滬、深、渝四個城市。

    房產稅真的要來了嗎？

    從"舊房產稅"到"新房產稅"

    市場上流行的與房產稅相關的概念可謂層次眾多，比如，物業稅、財產稅、住宅保有稅等等，而真正與此次地產調控相關的卻并不是一個新稅種，準確地說不過是在原有房產稅法規上即將進行的改革。

    追溯期間變革，在新中國成立后，我國的房地產稅最早見于原中原臨時人民政府公布的《華中房地產稅征收暫行辦法》。此后的十幾年，國務院和有關財稅部門陸續發布了一些涉及到房地產行業的稅收政策，主要涉及契稅、營業稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅等，形成了"重流轉，輕保有"的房地產稅制結構。

    近幾年為調控房地產投資及投機性需求而廣泛討論的房產稅，嚴格說來實際上是指一種在房產保有環節上的稅種。目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據的保有稅。各國房地產保有稅的名稱不盡相同，有的稱"不動產稅"，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱"財產稅"，如德國、美國、智利等；有的稱"地方稅"或"差餉"，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱"物業稅"。因此國內討論的同樣稅中也常常稱為"物業稅"。

    從理論上說，物業稅是一種財產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。

    早在2003年，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等六省區市就帶頭進行物業稅"空轉"。2007年，稅務總局和財政部又核準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地域。在2009年5月底下發的《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中，關于財稅體制改革的相關提法就已明確提出，當時的表述是："深化房地產稅制改革，研究開征物業稅。"

    今年5月，在中央政府剛剛實施地產新政的背景下，國內房地產市場曾經出現了一波"滿城盡帶物業稅"的現象，先是重慶市政府表示會出臺特別房產稅，但未公布細則。后是上海將在細則中實施房產稅的傳聞四起，甚至有媒體傳言上海征收房產稅方案已經在上報中，只是在征收面積的界限上無法統一。

    不過，由于開征物業稅要修改稅法，必須通過全國人大表決，開征過程面臨十分復雜的法律和技術障礙，對此的解決方案很快轉向擴大房產稅征稅合用規模的做法。今年5月31日，中國政府網發布了國務院同意發展改革委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》。《意見》明確表示了將在國內逐步推進房產稅改革。這一文件是國務院層面首次正式回應和首次正式認可推出房產稅，并且正式確立了用改革現行的房產稅來實現與物業稅征收相當效果的解決方案。

    這一文件的出臺，明確了中央態度，意味著新房產稅的出臺只是時間問題，這個新房產稅就是指房產稅改革后所形成的新模式的房產稅。自此，物業稅及其相關概念不再提及。

    可能的出臺路徑

    對于新房產稅可能出爐的時間，招商銀行(600036)宏觀與策略分析師徐彪認為，最大可能應該在2011年上半年。"中國房地產市場的發展，遲早將從開發建設為主的階段轉向資產交易為主的階段。那么，開征房產稅是各級政府都會提前布局考慮的問題。"徐彪同時認為，今年出臺的可能性不大。

    在記者采訪中，這一觀點也得到大部分分析人士的認同。雖然大家普遍認為房產稅的征收已是大勢所趨，但鑒于其影響面的巨大、征收環節和利益分配的復雜，在正式征收時機及路徑選擇上還有大量文章可做，因此年內出臺"新房產稅"的幾率并不是很大。

    而對于怎樣征收房產稅，安邦咨詢公司的分析人士從目前透露的信息中梳理出了今后征收房產稅的可能路徑。首先，房產稅將會讓地方政府打頭陣。因為如果中央直接插手，會形成全國"一刀切"征收的局面，這可能在全國引起很大的反彈。如果讓地方政府來出面試點，情況則會不同，地方既然能從中獲益，當然會有積極性去推進，從而把房產稅從無到有地推上軌道。不僅如此，當中國城市的房屋保有量達到一定程度后，房產稅將成為政府樂于采取的"剪羊毛"工具。

    其次，房產稅不是簡單的全面鋪開，而是選擇部分城市進行試點。從公開信息來看，上海很可能成為國內推出房產稅的首個試點城市。一位上海市地產界的知情人士透露，在已上報國務院的上海市房產稅實施細則修改方案中，房產稅稅率定為0.8%，其具體征收方式為，以契證上的購房金額為基數進行征收。有消息稱，上海開征的房產對象是第三套房。重慶市也在積極準備開征特別房產稅，從重慶此前透露的情況看，重慶將會先對大戶型、多套房開征房產稅。

    在征稅的具體措施細節上，地方政府將會在交易環節上想辦法、搞"創新"。由于房產稅征收有很大操作難度，例如對房屋產權的界定和劃分就需要投入大量的人力、物力；如何避免偷稅漏稅也是問題，很多細節處于不確定中。

    但有一點也不得不承認，地方政府對開征房產稅會十分慎重。是否征收、如何征收，各地也會根據自己的情況來做出判斷，畢竟這關系到地方的經濟和財政。因此一些住宅存量較大的地方在房產稅試點中會是主力軍，而一些尚有土地開發潛力的地方則可能選擇觀望，看看房產稅的征收影響有多大、收益有多少，然后再決定是否跟進。

    可以看出，房地產調控的最后一只靴子--房產稅，將會比預期的更早落地，它也將成為房地產調控中最為嚴厲的措施。

    來源：投資者報

    潘石屹：首付成數可能再提高房產稅或將出臺

    SOHO中國(00410)主席潘石屹于電話會議中表示，對于剛公布的調控措施，如限制發展商不可閑置土地超過一年等，均屬好政策，可令市場充分利用土地資源。他又認為，調控力度已足夠，不能再嚴厲；個人預期，未來政府或從調節貸款成數及利率，以及實行房產稅方面，來調節樓市。

    潘氏指，調整貸款成數及利率，增加成本影響市場活動；房產稅亦有擴增的可能性，但主要針對住宅市場，料對商業地產商未有影響。他又認為，房價的高低并非與發展商最有直接關系，房價趨升，乃因土地供應少而市場資金多所致。

    另外，他又認為，增加保障性住房，對高端住宅景觀及環境有著一定影響，料令高端住宅價格亦有一定壓力。

    來源：匯港通訊

    閑置土地新規800房企面臨"斷炊"

    "千萬不要透露我們的銷售額。"昨日(9月27日)，上海一家房企的銷售經理在電話中一再囑咐《每日經濟新聞》記者。前3天，這家公司曾賣出近百套千萬元的豪宅，因此擔心自己成為調控的"活靶子"。

    這是9月26日國土部、住建部聯合下發《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》(以下簡稱《通知》)后的24小時內，上海房地產業的最新反應。

    同一天，其他城市開發商的反應與上海差不多。整個房地產業似乎籠罩在暴風雨前夜的恐懼中。

    800余房企或被禁止拿地

    《通知》規定，因企業原因而閑置土地一年以上的房地產企業，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。

    而在國土部今年公布的2815宗閑置土地中，因企業原因而被閑置的近850宗閑置地塊，涉及800多家房企和個人。這些企業是否面臨著禁止拿地的局面？

    對此，業內產生了分歧。中原集團研究中心高級經理劉淵表示，"因為企業原因造成土地閑置一年的企業"應該如何認定，又如何追查控股股東的身份和責任，這是《通知》未盡的事宜。

    已經開發了一部分，其余部分尚未開發的地塊，是否屬于閑置土地？大多業內人士認為，這類未完成開發的土地，只是因為需要更好地規劃而未立即動工，不屬于閑置土地。

    另外，有的土地已被轉讓多次，難以界定造成閑置的主要責任方，要追查這些地塊的開發商及其控股股東，并禁止他們買地，實施起來并不容易。以被點名因企業原因閑置土地的宿州市雪楓路住宅為例，根據此前的資料，它屬于中房集團九江房地產開發公司，但中房集團的工作人員昨日透露，這些項目的股權早已轉讓。

    劉淵認為，兩部委出臺《通知》的出發點很好，客觀上也能在樓市中積極增加有效供應，加速開發，但具體執行是一個難題。

    非品牌房企受沖擊更大

    即使《通知》未列明具體執行事宜，但還是給房地產行業帶來很大的沖擊。

    中房指數研究院副院長陳晟說，與歐美房企相比，我國房企在規模上已不輸它們，但在資金周轉速度和資金利用率上，卻處于下風。因此，《通知》對閑置一年以上土地的房企進行處罰，會促進企業提高經營能力，對整個產業帶來革命性促動意義。

    陳晟表示，那些周轉率比較快的公司，比如萬科、龍湖、綠城等，會進一步加速資金周轉。因此，受沖擊最大的，是那些靠土地升值獲取高額利潤的非品牌房企，這類房企有可能不得不轉型，甚至逐步淡出房地產市場。

    記者昨日統計了2815宗閑置土地中因為企業原因閑置的地塊，發現大部分屬于各地的中小房企，全國性的大房企非常少。

    "豪宅熱"將就此降溫？

    《通知》發布前，多家房企老總向媒體公布了進軍豪宅市場的計劃。一方面是因為土地成本越來越高，不得不開發豪宅；另一方面也是擔心普通商品住宅市場受調控政策影響容易波動，開發豪宅更為保險。

    但根據《通知》，主要提供豪宅的非小戶型項目用地和容積率1.0以下的土地被嚴格禁止，這使得上述房企的豪宅計劃破滅。

    近期各地豪宅熱銷。易居研究院綜合研究部部長楊紅旭昨日表示，"豪宅熱"是監管層不愿意看到的。

    一些業內人士認為，《通知》明顯指向于豪宅用地，可能意味著新一輪調控將會在高端住宅市場展開。與此同時，針對豪宅的房產稅昨日也被傳可能近期迅速出臺。

    來源：每日經濟新聞　楊羚強