為抑制房地產價格的過快上漲，今年4月，新"國十條"出臺，國慶期間又陸續出臺了一系列的深化推進措施。在這一系列政策中，既包含了諸如銀行信貸收緊、嚴查囤地炒樓行為等傳統手段，也采取包括稅收調控、限制購買等不同于以往的政策措施。但受政策時滯等因素影響，調控效果至今還不理想。以上海為例，從今年3月至9月，住房交易量從3月的134萬平方米上升至到9月的186萬平方米，環比價格3月上漲1.9%，9月為0%。同樣，北京、廣州的數據同樣不樂觀。北京成交量由3月的103萬平方米上漲到9月的121萬平方米；環比價格3月上漲1.5%，9月為0.2%。廣州則從62萬平方米跌至41萬平方米(8月數據)，漲幅由-0.7%升至0.5%。這與今年一系統調控政策所期望的對于"房價過高、漲幅過快以及供應量過緊"地區進行有效調控的初衷仍有較大差距。

    當前，房地產的調控已經不是單一或某幾個部門所能完成的任務。事實上，房地產調控已經變成了一個涉及民生、影響社會穩定、需要統一協調并且必須統籌考慮的系統性任務。為此，我們需要按照"實事求是、統籌兼顧、多管齊下、綜合調控"的原則，從五個方面繼續探索和推進房地產調控。

    一是更加重視預期管理在房地產調控中作用的發揮。從經濟學原理看，預期對于經濟未來的走勢有著非常重要的影響，在分析金融危機的成因中就有著名的"預期自我實現"理論。而在房地產調控方面，由于涉及利益主體多，調控最終所形成的是一個多主體博弈結果。所以，如何引導和管理好博弈主體的預期就顯得尤為重要。如果包括政府、銀行、開發商和消費者在內的主要利益主體均認為未來的房價還是"只漲不跌"，那么，在當下看來異常嚴厲的政策也可能只是暫時性抑止房價過快上漲。而一旦出現政策的輕微反復，報復性反彈很可能就會快速展開。因此，各級政府，特別是中央政府需要主動發揮預期管理的關鍵作用，充分彰顯其調控決心，打破房價"只漲不跌"的心理預期，使其重新回到正常狀態。這樣，后續的調控工作將會收到事半功倍的效果；否則，就很難避免再次出現"上漲---調控---再上漲---再調控"的尷尬困境。

    二是政策重心和調控措施需要進行微調。由于房地產調控涉及廣大人民群眾的民生問題，因此，需要更加關注調控政策的有效搭配問題。概括而論說：要注意做好"三個轉變"：從過去以需求調控為主的單向調控轉變為需求與供給并重的雙向調控；從過去單一的經濟手段調控轉變為以經濟手段為主、輔以行政手段等多種措施的綜合式調控；從過去將房地產資金鏈調控主要集中于信貸領域轉變為采用信貸、直接融資、稅收等多種手段共同調控房地產資金鏈。簡而言之，多種調控手段的綜合協調運用是處理好當前房地產調控問題所必須的。那些鼓吹政府不應過多干預而應該讓住房這一問題更多交給市場解決的所謂"市場原教旨主義"思想，并不符合當前中國實際情況。

    三是政策的出臺和實施需要充分考慮中國區域差異大的實際情況。經濟發展不平衡、社會情況多樣性是當前中國面臨的一個客觀現實。在政策的出臺和實施中需要充分考慮到中國區域差異大的實際情況，而不能"一刀切"。以地方政府在房地產調控中扮演重要角色一事為例，由于我國經濟發展的不平衡決定了土地出讓收入是很多經濟不發達地區政府的主要收入來源，如果僅僅只從政治、民生的高度要求地方政府調控房價，則較發達地區地方政府或許還能勉力為之。對于相對落后地區的地方政府來說，如果沒有相應配套措施來豐富其稅基或補充收入來源，從而解決其財政收入困難的現實問題，那就很難從根本上調動其調控房價的積極性。因此，兼顧考慮不同地域、不同現實的情況，在調控過程中妥善處理各方的具體訴求，尋求一個大家都能接受的方案，是調控取得良好效果的務實態度。

    四是合理引導資金流向對于房地產調控成功與否至為關鍵。今年前三季度，全國房地產貸款新增額約為1.72萬億元，占整個信貸新增額的27%，而

    2009年全年的這一數據為21%?？紤]到去年整個宏觀經濟刺激的大背景，顯然，今年有更多的資金進入了房地產領域。這個現象背后的原因，一方面在于房價在歷史上基本呈現一種單邊上漲的態勢，而且近來漲幅加大；另一方面，則在于包括制造業在內的多個行業的平均利潤率卻呈現持續下降態勢。因此，從追求風險調整后的利潤最大化原則出發，很多企業必然會進入房地產行業。而這也是當前房地產行業并不缺少資金的一個重要原因。因此，進一步理順產業關系，逐步降低房地產行業的超額利潤率并使之回歸常態，引導資金合理分配至國民經濟的各個部門，是當前房地產調控的重心所在，同時也是引導我國國民經濟可持續發展的必由之路。

    五是應從多渠道調控房地產的資金鏈。當前房地產行業的資金鏈并不緊張，除了許多實體經濟的資金進入之外，直接融資的快速發展也是重要原因之一。今年以來，上海銀行業房地產貸款的增速呈放緩態勢，第一、二、三季度房地產貸款增量分別為734.23億元、306.82億元、60.94億元，呈遞減態勢。然而這并未減慢上海房地產投資的增速。前三個季度，上海房地產投資的累計增速分別是29.5%、35.5%和30.9%，顯然，銀行信貸的收緊并未造成房地產投資增速的同步變化。這就充分說明了當前銀行信貸已不是房地產行業資金鏈中的唯一來源，資金來源主體多元化正在成為房地產資金鏈變化的新趨勢。如果只試圖通過控制銀行信貸而實現完全收緊房地產資金鏈的目的，顯然是不現實，也是難以實現的。因此，在對房地產資金鏈的調控中，僅僅管理或調控某一來源是難以達到預期效果的，必須對包括銀行信貸、直接融資、外資熱錢等在內的多個源頭共同管理、同步調控。