如果只管商品房的售價而不管土地的價格,房價是控制不下來的。一房一價不是抑制開放商抬價的治本之策,效果甚微。一房一價的規定,只是讓消費者更加明白一套房子賣多少錢,而不能對房價、對消費者的購買產生什么影響。

    房地產市場的區域壟斷讓地方政府與開發商成為了利益共同體。區域壟斷是指,常常有很大的區域性地塊被地方政府賣給同一家開發商,從而形成“壟斷性開發”

    房地產開發商隨意上調商品房價格,曾讓無數購房者痛苦不堪。

    國家發改委近日發布《商品房銷售明碼標價規定》,專門對商品房銷售的明碼標價問題作出規定,要求商品房銷售要實行一套一標價,并明確公示代收代辦收費和物業服務收費,商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。這一規定自2011年5月1日起施行。

    《商品房銷售明碼標價規定》能否終結開發商隨意漲價亂象?《法制日報》記者采訪發現,對于上述規定看好者有之,看空者亦有之。更多人認為,結束房地產暴利時代,尚需時日。

    商品房價格亂象頻出

    就在《商品房銷售明碼標價規定》頒布不久,國家發改委即通報了首起開發商價格違法事件。

    據國家發展改革委價格檢查監督司介紹,2010年12月23日,江西云星房地產開發有限公司在第二期房源只有102套的情況下,故意散布商品房將要漲價的信息,吸引消費者購房,發布了云星中央星城2號樓公開選房須知。這個須知宣稱,“后期房源最早也將于2011年上半年面市,其均價將極有可能突破每平方米8000元”,“此次2號樓房源以略高于一期開盤價格水平補充供應,可謂稍縱即逝的置業良機”。這一漲價信息誘發了消費者搶購,該房地產開發公司向521名購房者收取了購房“誠意金”521萬元。

    近日,江西省贛州市物價局依法責令該公司退還違規收取的“誠意金”和各項代收費,并處以法定最高額度50萬元的罰款。

    對于50萬元的罰款,坊間認為,“賣一套房子就賺回來了”。

    《法制日報》記者了解到,諸如此類的漲價,讓很多購房者叫苦不迭。

    在北京搜狐網上班的李嘉告訴《法制日報》記者,去年4月,他曾看好位于北京市朝陽區五里橋附近的某樓盤。小戶型、定位時尚、交通便捷——一切都讓李嘉心動不已。但就在開盤前一夜,每平方米暴漲4000元,讓很多購房者以為“出了事故”。

    據介紹,由于購房者強烈反對漲價,該項目開盤被推遲。為防止出現意外狀況,開盤當天,購房者被隔離在售樓處之外,只有被叫到號的購房者才允許進入簽約現場。

    李嘉告訴記者,由于該樓盤臨時每平方米提價4000元,購房者和開發商起了沖突,雙方爭執不下,導致矛盾激化。后來有購房者打了市長熱線,有關部門出面與開發商協商。經過溝通,開發商與10名購房者代表經歷了7小時的談判,最后達成每平方米漲價2000元的協議,同時,開發商也同意恢復原有的一些優惠政策。

    北京律師李雪森對《法制日報》記者說,去年,他曾和另一名律師聯合向國家發改委和北京市發改委舉報位于北京市朝陽區的某樓盤,理由是該樓盤從2009年11月到2010年4月,均價從每平方米14690元暴漲到每平方米36000元,“涉嫌存在違法牟取暴利行為”。

    對于李雪森的舉報,該項目的一名負責人回應稱:“律師的文章我看了,對于他們的說法我無法評論。不過,我覺得,如果他們想借此出名,起碼是選錯了對象、選錯了方向。從文章內容看,說明他們對房地產行業了解不到位,他們盯著我們這個項目還不如去找海南的項目,那些項目今天這個價,明天另外一個價,無論從速度還是規模都比我們的項目快。我們是所有房地產項目中漲價最高的項目嗎?”

    在房價一片漲聲下,各地都有因漲價而上演的鬧劇,據媒體公開報道:海南省海口市某小區開發商臨時單方面漲價,拒不按照認購書上的價格進行交易,不少購房者從外地趕來大鬧售樓處；廣東省深圳某樓盤兩個月內漲價750萬元,被購房者告上法庭。

    長春某開發商在簽訂完合同后,在報紙上刊出公告,稱“因項目開發過程中情勢變更,客觀上導致開發成本增加”,要求2007年認購房屋的客戶,務必于7月22日至8月8日之間,到項目所在地處理購房事宜,“逾期未到者,將視為放棄各項權利”,購房者于是“被漲價”。

    北京保利地產工作人員向《法制日報》記者解釋說,那種一晚上隨意漲價好幾千元的情況屬于極個別行為,“在目前的樓市大環境下,大部分開發商在定價時都會認真地進行市場調研和定位,定價時總體趨于平穩”。明碼實價能否遏制亂漲價

    對于商品房明碼實價的新規定,各方人士紛紛表達了不同的意見。

    李嘉對此持看好的態度。“看房多了,對開發商操縱價格的手法也有所耳聞。開發商喜歡搞‘銷控’,其目的就是給購房者造成一種供應緊張的錯覺,誤導購房者。而開發商從中牟取最大的利益。比如,明明有1000套可銷售房源,開發商通常是先拿出100套位置和房型比較差的房子出售,甚至雇人排隊,制造一開盤就售罄的熱銷假象。然后再推出200套品質稍好的房子,在‘供不應求’中適時漲價,先前沒買到房子的人以為‘機不可失’,就算漲價也會接受,因為‘以后還要漲呢’,所以能買到就算賺了。這樣幾輪操作下來,開發商賺得盆滿缽滿,剩下的尾房變身‘二手房’加價銷售。”李嘉說。

    “現在有了這樣的規定,開發商如果要漲價,起碼從手續上就比較繁瑣,也難以獲得審批。”李嘉分析說。

    “我認為這項規定還是能起到抑制開發商哄抬房價的作用,因為之前開發商在報價時,往往會報一個最低價或是平均價,很多開發商做廣告的時候也常常用‘多少錢每平方米起’的說法,在銷售情況好的時候,開發商往往就會往上抬價格。現在要求標明一套一個價,標明以后如果想再抬價,需要申請。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波向《法制日報》記者分析說。

    樓建波認為,這一規定可以更好地促進住房價格的市場化。“發改委要求開發商在申請許可的時候就一套房一標價。之前開發商報均價,其中有很多貓膩可以做,比如將幾套房子賣給關系戶,就可以把房子的均價拉得很低,但是現在明碼標價后,每個購房者都可以看到每套房子的售價,開發商就不可能把每套房子的價格拉得很開。”樓建波說。

    但中國人民大學法學院教授、中國消費者協會副會長劉俊海卻對此并不看好。

    “我認為光憑這一項措施很難起到抑制房價的作用,解決房價的問題還是需要橋歸橋、路歸路,政府部門應該把保障性住房建設抓好抓緊,把土地出讓金的問題管理好。如果只管商品房的售價而不管土地的價格,房價是控制不下來的。一房一價不是抑制開放商抬價的治本之策,效果甚微。一房一價的規定,只是讓消費者更加明白一套房子賣多少錢,而不能對房價、對消費者的購買產生什么影響。”劉俊海說。

    關于商品房明碼實價的許多疑問目前還找不到確切答案,但是回顧歷史可以發現,與明碼實價極為類似的“一房一價”政策曾陸續在各地執行,但總體效果并不樂觀。

    去年4月,住建部就下發通知,規定房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格,并嚴格按照預售方案申報價格,明碼標價對外銷售,而且不能隨意漲價。此外,有些地方政府也按照住建部的要求實施“一房一價”措施,如上海規定確定銷售價格之后,如果需要上浮價格,需重新申報備案；南京則規定“3個月內不準漲價”。

    保利地產工作人員認為,類似的規定過去也曾經出現過,目前絕大部分開發商尤其是大型開發商在成本公開和價格機制方面已經做得比較規范,成本也很公開,因此,這一規定對于房地產市場的影響,“沒有人們想象得那么大”。

    商品房定價背后存壟斷利益

    對于保利地產的工作人員所言,大型開發商的成本和價格已經比較“公開規范”,不少購房者卻認為,現有的商品房價格在很多時候依然是“一本糊涂賬”。

    以李雪森所舉報的樓盤為例,2008年開盤時的價格是每平方米9000多元,到2010年4月,最貴的一棟樓已經漲到了每平方米36000元。

    《法制日報》記者走訪了解到,這樣的項目在北京還有不少。如被媒體公開披露的某房地產公司2004年在朝陽區東風鄉取得的4個項目,平均樓面價為每平方米262元,而2009年9月,這一樓盤的銷售均價為每平方米32000元,到2010年則突破了每平方米40000元。業內人士保守估計,該地塊多賺了超過200億元。

    “土地成本沒有增加,鋼材水泥的成本也沒有較大的漲幅,房價卻在短期內迅速增長,讓人難以理解這是正常合理的經營行為。因此,我個人對商品房明碼實價的規定不是很看好,因為以往類似的規定很多,但具體實施中有很多問題,能否真正見效還有待觀察。”李雪森說。

    “有時候對于房地產出臺這樣那樣的規定,并不能確保有明確的效果,還是應該盡可能上升到法律層面,這樣效果會好一些。終結房地產暴利時代,最終要靠法律的力量。”李雪森說,不過,他對法律層面的落實問題也有些“信心不足”。

    “二次房改”的發起者李明告訴記者,房地產行業存在暴利是毋庸置疑的,而且催生了一些利益集團,使得對于相關法律的立法進程舉步維艱。

    劉俊海認為,房地產市場的區域壟斷讓地方政府與開發商成為了利益共同體。區域壟斷是指,常常有很大的區域性地塊被地方政府賣給同一家開發商,從而形成“壟斷性開發”。

    “房地產供應在壟斷的情況下,價格不僅取決于需求,同時還有開發商的壟斷力量。成片的區域性開發,使開發商在房地產市場上居于壟斷地位,他有定價的能力。目前的房價就是由開發商的壟斷地位形成的壟斷高價。在這樣的情況下,政府部門打壓房價動力不足、阻力很大。”劉俊海說。記者杜曉實習生谷艷東