浙江在線04月20日訊 “新國十條”“國八條”“限購”“限價”……

    過去一年中，這些有關樓市調控的詞匯，時時牽動著購房者敏感的神經。國家重拳出擊調控樓市，成效如何呢？日前，記者對我市的二手房市場進行了調查———

    一季度二手房交易量大幅下滑

    “最近幾個月，生意清淡得很。”不單單是剛起步的房產中介發出類似的感嘆，從業10多年的房產中介也面臨同樣的問題。

    “每次新政策出來，購房者都期待房價能降一點，哪怕心里明白價格不會往下掉，也會選擇等待一段時間，看行情再下手。”椒江某房產中介公司經理梁先生說。在他看來，目前二手房交易量下滑實屬正常，“從去年4月份開始，調控政策一個接一個，力度都不小，買房的人和賣房的人心態肯定都會產生微妙的變化。”

    在椒江從事房產中介10來年的吳女士，不免懷念前兩年的市場行情，“記得前年3月份，臺州的房價一直在漲，品質稍好一點的小區一掛牌，就馬上有客戶下單。去年這個時候，也不用擔心客戶少，只愁沒房源。而今年春節后，一套房子也沒有賣出去。”

    臺州市九鼎經紀有限公司的置業顧問小倪也深有感觸：“年后的行情與去年相比，簡直是冰火兩重天，房價居高不下，政府的調控政策，導致多數購房者產生觀望情緒。”

    統計數據顯示，今年3月份，我市二手房交易件數1322件，同比減少26%，交易面積257617平方米，同比減少9%。

    實際上，整個一季度，我市二手房市場成交萎縮。以臺州市經濟開發區和椒江區為例。其中，臺州市經濟開發區1月份交易211套，交易面積24815平方米；2月份交易124套，環比下降41%，交易面積13826平方米，環比下降44%；3月份交易120套，交易面積11940平方米，成交繼續下滑。

    椒江區的情況則是，1月份交易214套，交易面積28661平方米；2月份交易123套，環比下降42%，交易面積13955平方米，環比下降51%；3月份交易146套，交易面積13677平方米，市場依然低迷。

    臺州市上房經紀有限公司的工作人員告訴記者，“尤其是1月份‘國八條’出臺后，我市的二手房市場受影響比較大。”她表示，目前，入市的絕大多數還是剛需客戶，面積110平方米左右，單價1.1萬元左右的房子，較受購房者的歡迎。

    業主惜售，成交量雖下滑，掛牌價格依然堅挺

    “在臺州市經濟開發區，1萬元/平方米的房子，很少了。”臺州市上房經紀有限公司的工作人員告訴記者，“雖然行情不好，房東依舊底氣十足，房子的掛牌價格跟實際成交價格幾乎沒有什么差別。”

    在溫嶺的多家房產中介公司，記者了解到，目前二手樓市的業主們出現了惜售現象，最近前來掛售的房屋價格幾乎沒有下降，個別業主甚至把價格調高了10多萬元，還有的考慮暫時撤銷在房產中介掛售。

    “不到180萬元，我不打算賣。我這套房子的采光通風都很好。再說，房齡已過了5年，可以少交營業稅。”溫嶺的張先生，有一套五龍小區的房子，面積110平方米。

    去年年底，張先生在中介掛牌，除去一個自行車房，折算下來，他的房子掛牌價為1.6萬元/平方米。當時，他樓下的一戶人家以1.5萬元/平方米成交。張先生的房子因為還在出租，不急于脫手，他特意把價格提高一些。

    今年，有幾個買家出價170萬元，但由于沒達到心理價位，張先生沒賣。他說：“我手頭錢雖然不寬裕，但不賣這套房，不會影響一家人的生活質量。目前的環境下，房子還有保值的功能，所以不著急把房子賣出。何況這套房子已經簡單裝修，租出去，每月也有2000元的收入。”

    “由于業主沒有資金壓力，降價意愿普遍減弱，面對需求的萎縮和樓市的不景氣，有的業主選擇了觀望并延遲出售計劃，有的則干脆轉售為租。”業內人士分析。

    營業稅增加，買方負擔加重

    此外，營業稅的增加也是近期交易量下跌的一個原因。

    “140平方米以下、五年以內的二手房營業稅由原先的差額征收改為全額征收。比如，100萬元買的房子，150萬元賣出，以前只按50萬元的差價納稅，現在是按150萬元征收5.5%的營業稅。按規定營業稅由賣家支付，現在一般都由買家承擔。一套100平方米左右的房子，光各種各樣的稅款，平攤下來每平方米就要差不多2000元。”九鼎房產的置業顧問小倪說。

    新政實行后，受影響最大的是一些次新房。記者走訪了椒江城區的幾家二手房中介公司，銷售人員說：“交房兩三年、三四年的次新房，有房東愿意賣，也有人愿意買，只是價格談不攏。此類房子，實施新政后，買房的人得繳納10多萬元、甚至20多萬元的營業稅，這不是每個買房者都能承受的。”

    “不少投資者手上有多套房子。新政出來后，想拿出來賣掉，減輕投資風險，但都抱著可賣可不賣的心態，并不是急著出售，所以買房者提出降價，他們也不太愿意。”銷售人員說。

    銀行房貸緊縮，給市場帶來寒意

    分析今年二手房市場交易慘淡的現狀，房產中介行業的從業人員一致認為，其中一項最主要的原因，還是銀行房貸政策的緊縮帶來寒意。

    “在二手房市場，幾乎看不到投資客買房的身影了。現在‘跳’進去，成本太高，風險也高。”吳女士說的風險，指的是銀行貸款門檻和利率的提高。

    去年4月17日出臺的“新國十條”，對貸款作了規定：購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率1.1倍。今年2月份，我市樓市新政出臺，規定二套房首付提高到60%，第三套房停貸。

    近日，記者走訪多家銀行，咨詢了二手房貸款相關事宜，得到的答復大多是“現在存款準備金率提高了，貸款資金緊張，二手房貸款很難申請。”

    在二手房貸款不容易申請，銀行加息預期強烈的狀況下，一些原本有購房需求的人只好選擇觀望。同時，投資客也逐漸退市。

    椒江的陳先生買房主要用于投資，但近期他不敢輕易下手。

    “即便銀行貸款能申請到，即便目前央行每次存貸款基準利率上調也比較溫和，但購房成本還是提高不少。”2008年，陳先生向銀行申請貸款時，首付30%，基準利率下浮30%，貸款利率為4.15%，現在他再去銀行貸款，屬于第二套房子，首付60%，基準利率上浮10%，貸款利率為7.48%。陳先生算過一筆賬，以貸款100萬元20年計算，享受優惠政策和取消優惠政策相比，利息總額增加了近40萬元。“如果年內央行再加息兩三次，投資成本會更高。”

    椒江的劉女士是一位銀行理財師，前年花120萬元買了一套房子。她向銀行貸款80多萬元，20年付清。她告訴記者：“房子現在可以賣240萬元，看似價格翻了一倍，但仔細算下來，其實賺不了多少，除去支付給銀行的利息，首付款回報率也只有1分利息。”

    業內人士認為，貸款緊縮政策及加息通道打開，抑制房價過快增長，對樓市起到了一定的降溫作用。(臺州日報)