“4月廣州一手樓價環比漲8.3%假漲真跌？”：在廣州一手樓價連續降了4個月以后，今年4月廣州一手樓價又開始上升。昨日，網易房產統計陽光[最新消息價格戶型點評]家緣數據顯示，4月1日-4月27日，廣州十區兩市網簽成交均價為12880元/平方米，與3月份均價11895元/平方米相比，環比上漲8.3%。這是廣州一手房價連續下降4個月以來首次上漲。但業內人士認為這可能是“假漲真跌”現象，因為市中心六區、城郊新四區和兩縣級市一手房價均分別下降了11.4%和4.5%，只是市中心樓盤成交量增加拉升了整體均價。

    4月樓市量價齊升

    自新國八條在1月底實施后，隨后廣州又出臺新限價令，廣州樓市成交量萎縮，而一手住宅均價也連續4個月下降。但進入4月，樓市又出現量價齊升的情況。數據顯示，4月1日-4月27日，廣州十區兩市網簽成交均價為12880元/平方米，與3月份11895元/平方米相比，環比上漲8.3%。成交方面，4月1日-4月27日，廣州十區兩市網簽成交面積為51萬平方米，成交套數為4640套，日均成交套數為171.9套，與上月日均成交套數160.5套相比，輕微上漲7.1%。

    除開增城與從化，4月1日-4月27日，全市十區一手住宅成交均價為14235元/平方米，與3月份13726元/平方米相比，環比微漲3.7%。成交套數則為3500套，日均成交套數為129.6套，與3月份日均成交套數113.8套相比，環比上漲13.9%。

    市中心成交多拉高均價

    盡管樓市出現量價齊升的情況，但業內人士認為并不一定表示樓市開始轉暖，反而可能是市區盤促銷導致成交增加的原因。房地產專家韓世同表示，近期樓市出現“假漲真跌”的現象，市中心樓盤降價促銷，成交量上升，因此拉高了整體均價。

    記者也發現，盡管4月整體均價上升，但實際上市中心六區和城郊新四區與兩縣級市成交均價反而是大降的。4月1日-4月27日，中心六區一手住宅均價達19474元/平方米，環比下跌11.4%；而其成交面積為20萬平方米，占廣州十區兩市交易面積的比例為39.2%，與上月占據的比例相比增加16.5%。新四區與兩縣級市一手住宅均價則為8449元/平方米，環比下跌4.5%，成交面積為30.7萬平方米，日均成交面積較3月份出現下降，跌幅為19.1%。這意味著4月市中心樓盤降價促銷，使成交量占比有所上升，而拉高了整體均價。

    值得一提的是，4月1日-4月27日，增城市成交均價達到10153元/平方米，與3月份相比大幅上漲17%，這也是增城單月成交均價首次上萬元；從化市均價則為7999元/平方米，與上月相比輕微下降1.4%。

    點評：半個月前，我在回答新華社書面采訪時曾談到：“近期一線城市的確出現成交回暖、甚至價格回升的現象，有些城市如廣州還出現連夜排隊購房、日光盤和夜光盤等現象。這些現象在我看來，并不是因為新政無效、調控變成空調的，反而是因為新政開始發揮效力，迫使開發商降價促銷所帶來的市場變化。因為，新政已經迫使開發商不得不采取降價促銷的策略來應對限購、限貸等新政對市場構成的壓力。

    但為何會出現房價沒降反升呢？因為，中心城區的樓盤促銷即使是大幅度降價，其價格也要遠遠高于郊區盤和尾貨盤，加上之前成交均價較低，現在中心城區成交放大，同樣會造成反向的結構性價格變化，顯得似乎房價在“上漲”，實際上房價是“假漲真跌”。為何會出現這樣的現象呢？原因在于即使是網簽，其成交數據也要比市場實際成交時間要滯后一星期左右。等到數據出來，市場已經發生一些新的變化。”

    可能是當時他們的關注點不在這里，而且市場還未能普遍關注到這一動向和現象，所以當時新華社沒有采用我這個觀點和看法。因此，我就以博客的形式發了一篇題為《樓市沒降反升是因為房價“假漲真跌”》的文章。業界對我“假漲真跌”這一判斷起初是將信將疑，甚至有同行認為我這是主觀想象的結果，沒有數據支持。

    說實在的，我們的數據都是滯后的，如果都要等到數據出來之后才能作出分析或判斷，那這樣的專家與普通的市民也沒有多大分別。我之所以敢于根據市場出現的一些現象就作出上述的判斷，是因為去年這樣的情形接連發生了三次。

    每次新政出臺都是這樣三部曲：新政出臺、市場觀望——成交萎縮、均價假跌——市場回暖、價量齊升——新一輪政策出臺、市場再度陷入觀望……。我觀察發現，每次市場回暖其實都是開發商降價促銷帶來的結果，但每一次都被說成“新政調控無效，消費者越漲越買”。

    其實，消費者會這么傻嗎？你不升不降他都不買，你漲價他反倒買了。這對那些“買漲不買跌”的投資客或許有用，但對購房能力有限的首次置業和二次改善型置業的買家而言，他們是不會越漲越買的，除非中了六合彩或腦筋有問題。

    還有一點就是，既然市場上會出現“假跌現象”——結構性均價下跌，那為什么不會出現“假漲現象”——結構性上漲呢？而且，我觀察發現，往往結構性房價下降是實質性降價的先兆，除非市場的政策環境又發生大的變化。

    但由于開發商和媒體的誤導，決策層往往只看到價量齊升的假象或變面現象，卻無法看到市場回暖這種“假漲真跌”的真相。而且，往往由于統計數據的滯后，我們通常要依據一周、半月或一個月前的數據來對未來的市場做判斷，顯然很難準確判斷和把握。

    如果市場已經出現了“假漲真跌”的現象，而且又已經有明確的數據支持，在這樣的情況下，是否還有必要進行調控升級呢？如果不讓前一輪的新政充分落實和發生效果，就又再次匆忙推出新一輪的調控，必然又會另已經發生變化的市場再度陷入觀望僵持狀態，使得有可能回落的房價反倒被再次高位“凍結”。

    這就是為何以往調控越調越漲的根本原因——誤判形勢、開錯藥方。這樣的錯誤和教訓不要一而再、再而三，還要再三而四的犯下去了！